資金流入房地產市場 日負利率催生樓市泡沫

日本中央銀行實施負利率金融政策後，豐潤的資金流入到日本房地產市場，引發高級住宅、養老院設施等地產物業供應過剩，業界擔憂房地產泡沫的風險正在增大。

路透社引述一位房地產業界人士的擔憂表示，目前日本國內的負利率政策，引發高級住宅、辦公樓等投機性的物業拔地而起，有步上中國房地產泡沫後塵的跡象。他警告說：「房地產市場出現了異常。」

日銀自今年年初導入負利率後，2月份的新建物業急速上升。近3年的單月平均新建物業約80萬套，但是今年6月的單月新建數量已超過100萬套。

據路透社的報道，諸多的房地產業界人士認為，負利率直接帶來按揭利息大幅度下降，成為房地產投資過熱的原動力。

4至6月，獨立屋民居投資的增長率僅為2.1%，而出租公寓投資大幅度增長了11.0%，而商業樓還下降了0.5%。

路透社在8月的一份調查中，一名房地產人士表示：「按揭利息已處於歷史最低水平，是構築家庭住宅的絕好機會，但是卻看不到期待的消費投資，獨立屋等個人置業不見增長。但是，以節約繼承稅為目的的出租物業的投資卻火爆興盛，這些投資支撐著房地產投資的增長。」這位人士表示，出租房市場的投資過剩已見泡沫徵兆。

日本第一生命經濟研究所副主任星野卓也提出警示說：「遠超實需的出租樓盤的投資急速上升，將使市場供需扭曲，埋下中長期的泡沫風險。」

此外，日本政府提出「一億總動員社會」的目標，在日本各地陸續建立總數能接納50萬人的老人護理設施。據悉，負利率政策推出後，在此低按揭率優惠政策下，養老院設施的投資變得異常火爆。

但是，養老設施的實際需求並不盡人意，路透社引述房地產人士透露：「曾經經營11棟，每間超過3千萬日圓的老人高級住宅樓，但是近年競爭激烈，新建的設施不斷湧現，造成入住率下降。」房地產人士表示，供應過剩的現象越來越突出，而且還看不到剎車的跡象。

在此狀況下，日本政府內部也察覺出房地產市場的異常變調。政府官員表示，安倍經濟學的成長理論是重視供求均衡，但是超過實需，過大的供應投資勢必會帶來房地產泡沫的危機。

在當前的利率下，10年期的國債幾乎都處於負利息，投資國債的收益被壓縮。今後日銀如果擴大貨幣緩和政策，進一步下調負利率的幅度，使按揭利息進一步下降，房地產樓市行情將出現諸多難以把握的不明朗形勢。◇

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