反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周回落但仍於160水平徘徊,最新報159.89,按周微跌0.08%。分區指數除九龍區無變動外,港島、新界東及新界西分別調整0.74%、0.28%及0.1%。其餘領先指數個別發展,大型單位指數連續兩周急跌後反彈0.55%,中小型單位及大型屋苑指數則再微跌0.2%及0.27%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.64,按周微升0.42個百分點。

施政報告後樓價突破

CCL雖然跌穿160水平,但仍處於歷史高位,二手樓價過去5個月上下徘徊不足1%。上周各大領先指數波幅收窄,主要原因是市場觀望施政報告。施政報告發表後,港人首置盤雷聲大雨點小,沒有實質增加供應,反而刺激經濟措施份量十足,又減稅幫助物業投資者,還放風減辣。見勢色不對買家趕緊入市,二手盤紛紛出現破頂價。新盤貨尾亦應聲加價。新地位於將軍澳的「晉海」三度加推全數即日沽清,第四度加推價單平均加14%,撇除景觀因素,加幅相當進取,但仍有數千個認購。發展商表明將封盤,對後市充滿信心。長實中環單幢住宅「My Central」以近三萬元呎價開售80伙,入場費高達1千7百多萬,亦錄得超額認購8倍,發展商亦預告加價。市場完全感受不到政府所謂供應增加的影響,反之一手樓價越推越高,支持二手樓價向上。

除了住宅市場,商業樓宇價格亦創新高,市傳「中環中心」剛以破紀錄的402億易手,大行直指物業市場將繼續熾熱,寫字樓租金高企令香港競爭力下降。「北水」大舉南下掃港股,本周恒指再創10年新高。資本市場不跌,樓價未有調整空間。通脹疲弱,若美國放慢加息步伐,將為樓價注入上升動力。業界料樓價10月下旬或出現突破,可能性越來越高。

另外,有私人銀行報告指出,香港取代上海及新加坡成為亞洲高端生活成本最昂貴的城市,主要原因是房地產佔比重,樓價飆升推高香港排名。當政府吹噓扶貧政策取得成效,貧富懸殊不但未有改善,且因物業價格暴漲而加劇。那邊廂,支持低下階層`收入的執拾紙皮微經濟卻因大陸新環保法規而面臨消失。朱門酒肉臭,路有凍死骨,社會撕裂如何修補?

置業主導沒有指標

林鄭月娥首份施政報告以破格形式在立法會宣讀,只用了40分鐘作重點總結,其餘細節在相關網站上發表。林鄭連日馬不停蹄出席多場答問大會,解釋其施政報告內容。原先市民對新一屆的政府在房屋及土地政策上抱有期望,不幸地,政府透露越多細節就越凸顯問題,不但缺乏實質,且自相矛盾,筆者擔心樓價會因此凝聚上升動力。

其一,林鄭稱新房屋政策以置業作主導但又拒絕設立指標。沒有可量指標,政策形同虛設,所有部門自然亦不用設對應的表現指標,即「做得幾多得幾多」。比起98年長策訂立的七成置業目標,完全凸顯政府根本不願作出承擔。

其二,施政報告重頭戲港人首置盤,市民急但林鄭則表明不急,還以擔心市民指政府沒有諮詢作擋箭牌延遲公佈細節。那為何公屋轉作綠置居、「白居二」恆常化又不作諮詢?港人首置盤只屬一千伙的先導計劃,既然是先導計劃,推出後作出檢討為何不可?綠置居就是如此。當年梁振英推出「港人港地」亦不曾諮詢市民。政府應做的不急著去做,不應做的卻霸王硬上弓,市民怎不七竅生煙?

林鄭又透露新界私人發展地積比率不足一倍,公私營合作模式是考慮加大地積比率,由發展商興建首置盤,政府興建配套云云。近年,發展商在優化利潤下同一樓盤獨立屋、劏房並存,引來不少規劃上的詬病。新界低密度發展多是獨立屋豪宅模式,若首置盤有一定規模,數十層高的首置盤夾雜著獨立屋,這是甚麼樣的社區規劃?再有,公私營合作意味主導權在發展商,政府在供應量上將極為被動。政府若不給予發展商足夠「利益」,將如何確保首置盤成為一個置業階梯?

調控不辣政府卻減辣

其三,把大量公屋轉作綠置居勢必延長公屋輪候時間,間接支持劏房租務。輪候延誤不單是政府所指的數星期裝修期,而是房署能否同時間裝修數千單位,及處理其它引申出來多出數倍的行政手續及程序。按長策,公屋供應已大幅落後,施政報告未有交代如何追回差額。在房署未有交出清晰計劃如何達致三年上樓的目標時,貿然把數千伙公屋轉作綠置居且恆常化,實屬不智。

另外,資產流動性越低價格折讓越高,以往多輪「白居二」已清楚顯示增加市場流動性推高居屋價,施政報告還要把「白居二」恆常化,結果只會令居屋價格進一步貼近私樓。

其四,施政報告未有提出全面檢討調控措施,因林鄭相信辣招已經很辣。政府調控了多年,不斷加辣樓價卻不斷創新高,現處歷史高位且沒有任何調整趨勢,調控根本未有對症下藥。再有,最新數據顯示,9月份向非港人置業收取的買家印花稅BSD宗數創去年11月加辣後新高,達450宗,單是今年第三季BSD總和已超過一千宗,超越首置先導計劃的供應量;同期一手住宅成交量亦只有4,538宗,外來買家根本沒有收斂,辣招又何辣之有?

辣招未收效,政府居然還放風減辣,指現時換樓退稅有條件由6個月放寬至9個月甚至12個月,此舉豈非給地產商及代理製造話題?如此小修小補又能幫助多少換樓業主?政府於2014年中減辣後樓價直線上升,政府未有吸取教訓。

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林鄭口口聲聲說急市民所急,施政無微不至,但原來魔鬼盡在細節,目的就是保持樓價穩定,而不是真正從市民負擔能力著想。不但如此,施政報告還有一招支持樓價,就是減稅。下回詳細分析。◇