反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升3周後回順,最新報160.61,按周下跌0.46%。分區指數方面,港島及九龍區分別調整3.49%及0.74%,新界東及西則分別上升1.05%及2.7%。其餘領先指數全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌1.37%、0.29%及0.44%。中原經紀人指數(CSI)最新報67.32,按周上升1.47個百分點。

CCL連升3周後調整,但仍屬歷史第三高水平。上周港島區指數大升,本周跌幅抵銷所有升幅,二手成交量不足令波幅擴大。六大指數調整但新界區則全線上升且有較大升幅,新界西指數創新高,升幅屬4個多月以來最大。翻查歷史數據,自從08年金融海嘯以來,新界區樓價指數跟CCL的比率不斷上升,新界東由08年平均的0.943升至今年的1.056,新界西則由0.738升至0.903,即新界區樓價長期不斷跑贏大市。當中原因除了千億基建將新界與商業區距離拉近外,還有供應斷層及調控失誤把大量需求壓向該區住宅。今天即使買家願意犧牲交通時間,亦難以換取較佳環境。

小組開會好壞參半

市況方面,資本策略全數推出迷你盤「城•點」204伙,呎價貴絕屯門區,銷情依然理想,開售日幾近沽清。會德豐新盤「OASIS」亦以貴絕啟德區開價,錄得數倍超額認購。暫時未見發展商因應政府推出首置計劃而加快推盤。

另外,全城關注的土地來源專責小組上周三召開第一次會議,結果好壞參半。好消息在建屋土地缺口上只欠1,200公頃,並非如想像般龐大,似乎有望解決。壞消息正如前文所料,委員會初步提出的十多個方案中忽略了一些坊間已討論多時的重要土地來源,例如收回粉嶺哥爾夫球場及解放軍用地,有預先篩選及避重就輕之嫌。若委員會最終提出討論的議題未能涵蓋大部份合理方案,委員會公信力大跌,大辯論將淪為範圍的大爭拗,難以得出任何共識。

本港樓價不斷上升,遠超巿民負擔能力,為了協助市民置業安居,上周政府公佈推出港人首次上車盤計劃,並將於10月份的施政報告內交代細節。顧名思義,計劃是協助以往未曾擁有物業的香港永久性居民置業,屬林鄭月娥競選承諾之一,但是否真正兌現承諾,還需等待政府公佈細節再分析。為了避免施政報告出現尷尬局面,政府在不同場合透露部份細節,相信是希望收集更多意見才最終拍板。

首置上車盤方向可取

計劃基本上有多個大方向。其一,將以年輕家庭優先,其餘有需人士將仍需依賴現有資助房屋。其二,單位設計以樸實為主,以降低建築成本及管理費。其三,入息限額將高於居屋,但不設下限。有傳家庭月入7.2萬以下可以申請。按政府最新統計數字,估計87%家庭符合資格,數量極為龐大。其四,有指定價與負擔能力掛勾,折扣較居屋更高,可能只是市價的一半。其五,定價低自然轉售限制較多,有傳不設二手市場,只可賣給政府,又或設數年禁售期。最後,政府暫未有交代土地來源,但希望另覓土地以免影響現有資助房屋。政府不排除與持有非住宅地的私人發展商合作,以較優惠的補地價改劃住宅。

社會上大致支持方向,但仍有所保留,皆因細節還未落實,而魔鬼經常藏於細節中。對於最關鍵目標供應量問題,政府則未有交代。讀者應還記得梁振英競選時承諾推出港人港地,推了兩幅後忽然無影無蹤,最後更淪為笑柄。若計劃只得數千個單位,勢將淪為大抽獎遊戲,對解決市民上車難的問題幫助不大。

釐清資助房屋策略

即使計劃方向正確,政府在推行前仍應小心考慮以下數點。其一,政府要盡快釐清資助房屋策略,搞清楚新計劃、居屋及綠置居三者的定位及其供應量。按現時資料,三者已出現重疊,居屋及綠置居收入上限較低但折扣卻不如新計劃,但符合資格家庭住戶數量巨大,新計劃可能出現爭相認購的情況。大部份居屋並無流轉,單靠限制新計劃二手市場並不足以維持公平原則。作為置業階梯必須有適當的闊度和高度,政府亦應定出供應量或供應比例,並寫入長策作實。

其二,樓價與負擔能力掛勾方向可取,負擔能力的釐定將是關鍵。政府一直迴避給予負擔能力的清晰計算基準及定出合理水平,結果政策及調控措施未與負擔能力掛勾,以致房屋問題惡化。政府應把握契機,與民共議,定出合理水平。

其三,政府調控措施漏洞百出,結果事倍功半。新計劃把關必須從嚴,令真正有需要的人士得益。因應中港特殊情況,尤其是符合資格家庭的定義,資產審查風險監控等,政府必須想清楚所有細節及情境,防止出現紕漏或刻意規避限制者佔用資源。

其四,私人合作模式必須極度審慎進行。理論上增加資助房屋只會令樓價受壓,間接使發展商利潤下跌。但政府公佈計劃翌日,地產股卻爆升。有大行分析指以往發展商囤積的農地有機會實現其價值。當然市場未必一定正確,但空穴來風不無原因,皆因以往不乏政府推出對發展商有利的項目。政府必須提出有力方案,例如設定邊際利潤上限,既平衡土地需要又防止地產霸權進一步擴張。

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林鄭稱房屋不是簡單的商品,而是重大的民生議題。本港樓價長期高企,已嚴重影響新一代置業安居的能力。若新計劃得到廣泛民意支持,細節解決後就應當加大力度推行,並持之以恆,為解決本港的「三座大山」踏出重要一步。◇