反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續3周輕微調整,最新報159.15,按周下跌0.26%。分區指數個別發展,香港、九龍及新界東分別下調0.37%、0.57%及0.1%,新界西則再升0.17%。其餘領先指數全線繼續調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下調0.15%、0.28%及0.27%。中原經紀人指數(CSI)連跌7周,最新報59.71,按周再跌1.33個百分點。

豪宅劏房同盤加深矛盾

二手樓價連跌3周,屬半年來首次,但跌幅仍算輕微。新界區樓價跑贏大市,新界東以點數計再次稱王,取代港島區成為超越97年樓價幅度最大區份,新界西更連續兩周創新高。中小型單位指數連續8周在159水平徘徊,上車盤價格高企。九龍區先前受新盤刺激超買,連調5周,累積跌幅3.4%。股票市場近期表現強勢,只是未見大幅調整,樓市雖然面對有多項見頂因素但亦難以調整。另外,白石角臨海豪宅地皮吸引30家發展商入標,結果由信置以超越市場上限估價5%投得,每呎樓面地價達1.16萬,以呎價計成為新界東地王,市場估計將來開售呎價達兩萬。消息一出,區內業主即時大幅反價封盤,看來新界東樓價有力再創新高。另外,豪宅劏房的混合發展越來越多。發展商利用政府造就出來的環境下優化利潤無可厚非,但豪宅業主及劏房業主意識形態不盡相同,那一方在業主立案法團佔優皆可令法團衝突升級,屋苑管理難度大增。再有,即使供應量達致政府預期,亦可能出現兩極化情況,即發展商集中提供劏房及豪宅,長此下去,用家板塊供應斷層將擴大,供應與需求無法匹配。上期本欄提到梁振英已預留多幅超級貴重地皮給林鄭「享用」,若林鄭按照梁氏安排下賣地,只會繼續刺激樓價向上。林鄭時間無多,10月份施政報告必須處理梁氏遺留的問題。

稅務匯報未包房地產

「除了抽稅與死亡,沒有事情是必然的。」這是富蘭克林的名言。稅務向來是國家主要收入來源,平衡貧富不均及調控市場的重要手段,亦是資產配置的重要考慮。部份國家向其公民抽稅,涵蓋各類型資產包括投資收益,利息分紅,保險,資產增值,權益等,海外資產亦在其中。但稅收執行效率取決於匯報及監控,某富裕人士就利用國與國之間的資訊不互通,把資產藏匿海外瞞稅及隱瞞收入來源。部份國家為了打擊利用海外資產逃稅已制定法規。美國就於14年實施海外帳戶納稅法案(Foreign Account Tax Compliance Act,簡稱FATCA)。法案要求美國公民或綠卡持有人每年申報其海外金融資產,但更關鍵之處是要求海外金融機構找出美國公民,提供其資產資料,需要時更可代聯邦稅局扣押資產。為何美國能令海外金融機構就範?就是利用美元優勢。美元是國際交易主要貨幣,海外金融機構不符合規定,可取消其美元交易能力,對大部份金融機構是致命打擊。中國資產外流極為嚴重,當中更不乏巨額貪腐所得,為了有效查處,中國將仿效美國,今年7月1日起要求金融機構查核帳戶資料,目的是從2018年全面啟動中國版FATCA。中國經濟日益強大,利用外資希望在中國建立經營的優勢,或許能令部份海外金融機構提供關鍵資料,但成效恐怕難與美國相比。除了FATCA外,還有近百個經合國家參與的金融帳戶信息交換準則(間稱CRS)。CRS規定金融機構收集客戶稅務居民資料。特區及中國將於2018年交換稅務資料,屆時金融機構的大手交易將難逃審查。遺憾地,FATCA及CRS存在重大漏洞,就是沒有把房地產納入規範。

外來需求增樓價再飆

面對外來買家利用特區房地產隱藏資金來源及稅項,特區尤為脆弱,主要原因是大陸資金來港極為容易。中港貿易頻繁,利用貿易調資屢見不鮮。地下錢莊尤其活躍,據中共官方媒體報道,每年借道香港洗黑錢達2千億,真實數字恐怕是公佈的數倍。每天數十萬人經各口岸進出,以螞蟻搬家式把現金帶進特區無法估量,登記找換店比某知名便利店數目還要多。持牌放債人十年間急增一倍,放債予海外買家置業為數不少。再有,港人身份越見模糊,擁有「三粒星」未必是以香港為家,難以分清真正外來需求,但政府卻堅持首置香港人就是本地用家。稅務匯報放生房地產對特區樓市影響更不容忽視。其一,已往巨額大陸資金流入保險、基金及股票。法規實施後,此類金融產品面對更高規管要求,迫使更多資金流入房地產。由於現有金融機構客戶必須重新提供資料,可能令部份現有金融投資抽調至房地產。這些額外需求將進一步推高房地產價格。其二,現有外來房地產投資變相成為最佳隱藏資產,賣出後再入市難度增加,自然不會輕易賣出,二手流通量降。三,法案間接鼓勵外來買家經過非正常渠道購買房地產,例如經財務公司或利用公司轉讓,交易更隱晦更難監管。其四,近日中共收緊中資在海外收購發展,特區成為中資外走踏腳石。中資地產商深明大陸運作及大陸客對境外房地產需求,其境內網絡亦較容易配置買家,既然稅務互通放生房地產,當然製造巨大商機,特殊優惠可令房地產收取溢價,特區將吸引更多中資高價搶購房地產。

過去數季外來需求比例有上升趨勢,雙辣稅未收阻嚇作用,部份資金來源有別尋常,兌換店及財務機構如雨後春筍,加上稅務匯報及互通法規並不包括房地產,種種跡象顯示另一隻令樓價爆升的「黑天鵝」就在轉角。作為一負責任政府除了擁有強大的執行力外,還要有一定的預見力,防範風險,出現問題時才處理已經太遲。不知林鄭及其團隊在應對以上問題準備好了沒有?◇