反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)回落但仍於160水平以上徘徊,最新報160.02,按周下跌0.57%。分區指數個別發展,港島及新界東分別回調0.41%及0.3%,九龍及新界西則分別再升0.13%及0.2%。其餘領先指數全線向下,大型單位指數連續兩周急跌,本周再回落2.39%,中小型單位及大型屋苑指數則微跌0.21%及0.07%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.22,按周微跌0.73個百分點。

CCL高位徘徊,連續四個多月於160水平上落。大型單位連續兩周大幅下跌,累計跌幅4.3%,拖累整體樓價。其餘領先指數波幅輕微。有代理指本月下旬會出現突破性上升,是否如此,不妨拭目以待。筆者認為可能性存在,因股票市場升至高位,一度創近十年新高,只要外圍沒有太大變化,樓市有力上升。一手市場繼續暢旺,新地位於將軍澳的新盤「晉海」,首兩輪發售全數即日沽清,第三輪推售3百多個單位仍錄得超額認購近30倍。

CCL仍處160水平 大型單位連續急跌

發展商支持首置有盤算

市場未見新盤系統性散貨行為,看來發展商早已預料新一份施政報告對私人樓宇需求及價格不會構成壓力。反而近月地產股指數升至高位,市場相信囤積多年的農地價值有機會釋放。

發展商賺錢除了賣樓以外,還有管理物業的利潤,出租車位,利用發水,提供財務安排,商場出租等。當政府為這些首置盤搞基建時,周邊的協同效應亦不容忽視。發展商支持政府推首置上車盤還需兩面看。

另外,政府預備推港人首次置業計劃(以下簡稱首置盤),發展商亦不甘後人借勢搞搞首置綽頭。為了確保年青人可「受惠」上車,新世界位於屯門單幢盤The Parkville推出大學生首置上車盤,預留15個單位給大學畢業兩至三年的人士,入場單位價588萬。所謂優惠,實際上就是由發展商提供九成二按揭的財務安排,避過支付2百多萬的正常首期,代價當然是高供款及昂貴的利息,月入沒有五萬恐怕難以通過壓力測試。再有,6百萬元能否稱作上車盤,見仁見智。但事件正正凸顯一二手首期不對等的問題,直接把市場需求壓向一手,加大發展商定價能力。政府應想想如何扭轉一二手不平衡的局面。

首置盤成房策重頭戲

林鄭月娥發表上任後第一份施政報告,指房屋對策依然是重中之重,但篇幅只有14個段落,僅佔全報告的5%左右。林鄭的房屋理念由四個要素組成,包括擁有適切居所、置業主導、聚焦供應及善用現有房屋資源。為了解決樓價超高置業難的問題,政府主要有數招,包括推出首置盤,把「綠置居」及「白居二」恆常化,增加過渡性房屋等。在長期對策方面,先前已成立的土地供應專責小組將負責長遠土地供應策略問題。

事實上,政府早於上月把首置盤計劃部份內容放風,施政報告方向大致與原先相同。計劃的目的是幫助收入在居屋之上,家庭月入6.8萬以下,從未置業的香港永久性居民置業。定價與負擔能力掛勾,且轉售限制會較多。政府將以公私營合作模式,利用發展商現有土地,政府提供補地價誘因,意味首置盤將是額外的資助房屋供應。再有,政府已物色到東九龍一塊地皮作先導計劃,首輪推出1千個單位,有望明年第四季推出,所有細節往後公佈。

有見綠置居取得成果,政府建議大幅增加綠置居以取代公屋,把計劃恆常化。政府亦相信「白居二」有助增加居屋流轉亦同時將計劃恆常化。

鑒於大量人士住在不適切居所,政府將以開放的態度面對過渡性房屋,包括善用閒置土地,支持社會共享房屋及利用工廈改建等。作為林鄭第一份施政報告,房屋對策上算有點新思維。市場則未見有太大反應,報告未有預期大開庫房刺激經濟,對樓市即時刺激有限。報告亦未有提及改善調控措施或加辣,市場解讀成中性。

不改變策略難治樓市

施政報告能否解決長遠問題,同時又急市民所急?其一,過去數年的施政報告中,圍繞著處理樓市的問題年年花了極大篇幅,試過不少方法,但房屋問題不但沒有舒緩,反而有序地惡化。政府不能歸咎外圍皆因利率自09起已經是零,量化寬鬆早已完結,問題癥結在於內部長遠策略出錯,在錯誤策略中鑽營施政盡皆徒然。林鄭較早前亦放風指對長策有些「意見」,但結果報告卻確立長策方向。其實政府首要是全面評估房屋策略。

其二,體現策略需時,調控措施就是購買時間的工具。政府承認房屋不單是商品,同時又要維護自由市場,政府是有一定責任,但一直拿捏不準,讓樓價升至今天水平。現行調控措施問題多多,業界早已詬病,市民亦未見認同,施政報告卻在檢討調控措施上交白卷。

其三,首置盤屬新一層階梯,必須有一定的高度和闊度,否則只是另一項大抽獎。公私合營方式好處是不影響現有資助房屋供應,但同時間把主導權交予私人發展商。發展商將計算整體利益,若影響到其它項目甚至樓價因而開始下跌,發展商豈不拖慢發展?能否成為階梯未知之數。若涉及農地補地價,必須公開透明,有清晰準則,否則官商勾結指控只會不斷,繼而拖慢進度。政府亦認同需要整合居屋、綠置居與首置盤策略並諮詢市民,但亦意味計劃不日推出。

其四,綠置居取代公屋及「白居二」沒有增加實質供應。後者有機會因活化而再推高樓價。

其五,過渡性房屋方向正確,應大力推行,施政報告細節欠奉,政府要儘快交代細節,落實執行,以紓劏房戶之困。

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新一份施政報告雖然有新意,但很多項目仍在研究階段,實際增加的供應量亦屬未知之數,試問又如何急市民之所急?◇