反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升19周後終於回調,最新報159.12,按周輕微調整0.48%。分區指數全線調整,港島、九龍、新界東及新界西分下跌0.51%、0.28%、0.54%及1.32%。其餘領先指數除了大型單位無變動外,中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.57%及0.62%。中原經紀人指數(CSI)連跌3周,最新報63.6,按周跌4.38個百分點,似有轉勢跡象。

劏房再成國際話題

樓市不可能長升不跌,二手樓價連續上升19周後終歸回落,但調整幅度輕微,除了新界西外,其餘跌幅皆不足0.6%。二手成交嚴重萎縮,過去周末十大屋苑成交只有數宗,短期樓價見頂可能性增加,但是否調整浪開始則言之尚早。向來樓市滯後股市,只要後者未見明顯調整,樓市高位橫行。

新盤銷情亦轉向個別發展,多個大型盤按兵不動,焦點落在新地PARK YOHO Genova及維達創建發展AVA161。前者開價克制,收票理想,暫超額認購15倍。後者主打迷你盤,加上屬非主流發展商,銷情未見踴躍。壓縮空間可降低入場門檻,且呎價絕不比一兩房單位便宜,似乎壓縮已走至極限,萬一樓價回落,此類單位首當其衝,買家宜三思而後行。

另外,香港一手迷你單位又再成為全球話題。一國際知名的財經網站圖文並茂報道一個只得163呎的單位,索價50萬美元,但僅可容納一輛某牌子的電動車。文中提到小型單位(即431呎以下)由2010年的佔供應5%,增至17年預測的43%,但呎價卻比大單位更高。政府調控措施力度不足卻嚴重扭曲市場,發展商利用壓縮空間方式以符合市民負擔能力兼協助政府達致供應目標,從中優化利潤。有發展商更準備推出小至128呎的單位,挑戰人體極限,但政府以自由市場為由不願規管。

香港樓市屢屢成為國際話題,皆因空間之不合理,索價之高無出其右。此類報道對香港吸引國外人才流入有負面影響。長期過高的樓價將會令香港人力資源趨向單一化,漸漸喪失以往優勢。

何為健康樓市欠指標

梁振英今天卸任,本欄將連續數期分析其樓策的功過及對後市的影響。

先從梁氏自我總結說起。較早前梁氏出席任內最後一次立法會答問大會,他以大篇幅談論樓市,並以「標本兼治」形容本屆政府政績。梁氏如數家珍複述其「成就」,包括大力增加土地及房屋供應,5個財政年度賣出的土地預期可興建逾5萬個私人住宅單位,是上屆政府的2.5倍;未來3至4年私人住宅供應量達9萬6千個單位,較上屆高48%;公營房屋未來5年興建數量達9.4萬單位,相較上屆增加42%。政府又推出多項調控措施,包括加強賣家印花稅,推出買家印花稅,雙倍印花稅,三番四次堵塞調控漏洞,又多次收緊按揭,針對金融機構加強風險管理等。既然「成績彪炳」,議員追問為何樓價仍大幅上升,梁氏以「滯後現象」來解釋,並指房屋量將顯著增加云云。

樓市真的如梁氏所謂「標本兼治」?治病先要診症,並參考多個健康指標及其合理範圍。樓市健康與否,可參考多個指標,例如庫存、空置率、自置比率、買家情緒、按揭比率、公屋輪候時間等等,而最重要的當然是負擔能力。這些指標並不是沒有受監察,而是沒有確立健康範圍,從而嵌入管理策略。不良後果有三,包括病情有多嚴重未知,藥量難以掌握及把指標改善視作成功醫治。梁氏的總結正好全面反映這些不良後果。

「標本兼治」癡人說夢

筆者認為所謂治本,在樓市而言就是解決供求失衡的問題,令市民改善生活空間,並有足夠土地儲備以應對市場變化,土地儲備多樣化可令市場調整板塊供應。

現時香港政府土地策略極為被動,只管達至建屋量,不理供應是否市民所需,有地就推,見縫插針,又連番推出地王刺激樓市。長策進度報告明確指出,政府未來10年未有找到足夠土地以應付建屋需求,即供求失衡持續,更遑論有儲備應對需求變化,讓市民改善生活空間,是為本未治也。

所謂治標,即解決表面現象,最起碼不讓其繼續惡化。表癥當然是樓價過高,其次是投資者及外來買家需求旺盛,再有投機活躍。治標需利用調控措施以收短期之效。除了投機受控外,整體樓價於梁氏任內再升五成,投資者利用首置身份及調控漏洞入市,佔新盤成交兩三成,外來買家依舊活躍新盤,懲罰性印花稅收千多億元,政府無意規管市場回贈行為。政府既未有對症下藥,藥力又不足,是為標未治也。

調控措施恆常化更引出多個副作用,包括一手主導市場,二手供應更缺,換樓困難,住屋空間壓縮,需求被推向劏房等。所謂滯後效應,治本可以理解,但最起碼要說服持份者願景及策略的可行性,給大眾信心。

民調充分證明梁氏心不在民,縱使政府口口聲聲說入市風險高,未來供應陸續增加,有能力者仍爭相搶購自保。治標更不能拖得太久,但現屆政府用了5年,負擔能力不斷惡化,已拖至失卻治理最佳時機。若今天樓價能回到梁氏上任時稱已過高的水平,即CCL處105點之時,相信大部份市民已「收貨」。

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以負擔能力計算,調控未有治標,5年來更不斷惡化,現處最差情況,何時改善則以「滯後效應」解釋,叫市民寄望將來,但樓策又未能給予市民可治本的信心,梁氏卻以「標本兼治」自居。癡人說夢,位高權重,豈不哀哉?◇