反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌3周後反彈,最新報159.88,按周回升0.46%。分區指數個別發展,香港及新界東則分別下跌0.02%及0.95%,九龍及新界西則上升1.79%及0.42%。其餘領先指數亦全線反彈,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.46%、0.46%及0.52%。中原經紀人指數(CSI)終止7連跌,最新報61.72,按周回升2.01個百分點。

二手樓價連跌3周後反彈,新界西更連續3周創歷史新高,累計升幅2.2%。新界東雖然回落,但指數還未反映上周白石角地皮呎價創新高,業主大幅加價及封盤的影響。九龍區連跌5周後反彈。

一手劏房率先見頂

另外,政府更新供應數據,未來3、4年私人樓宇供應將增加至9.8萬伙,再創10年新高,其中7.2萬伙屬中小型單位。但市民對於供應量創新高不以為意,業界亦普遍認為樓價於下半年有力再升5%。即使供應增加,只要樓市仍是受一手主導,發展商就有能力自我調節維持利潤,利用差異化及避免同時大量推盤引發惡性競爭。長實更表明不急於散貨,下半年求價不求量,有部份小型發展商更把樓盤轉賣為放租。

聯儲局退市及加息「嘆慢板」,北水繼續流入,香港暫無條件加息,港股急升兼創兩年多新高,樓市並無誘因調整。

值得留意的是一手盤表現開始出現兩極化。大型一手盤銷情尚可,但以壓縮空間來遷就銀碼的迷你單位則滯銷,發展商已開始減價爭客。按中原地產研究部數據,431呎以下新盤貨尾由第一季的864個增至第二季的1,397個,增幅逾六成。數據沒有再細分,但觀乎近期銷情,相信迷你單位佔比甚高。

樓市其實由多個板塊組成,各板塊表現各異,不一定跟隨大市上落。迷你單位是政府調控措施及樓策失誤衍生出來的特殊板塊,其空間之壓縮,實用性之低,呎價之高,管理費之昂貴,各項指標皆超出合理範圍。

筆者早已多次在本欄提出此類單位只適合極特殊的客戶群,需求有限之餘未來供應亦大增,萬一樓價下調,此類單位更將首當其衝,買家務必三思。

較早前前特首曾蔭權接受某電視台訪問,回應對他沒有積極開發土地及建屋的批評。他指任內沒有一分鐘停止開發土地,開發土地需時11至12年,目前落成的房屋使用的土地是他及董建華開發。資產泡沫爆破後居屋無人問津,再推售居屋只會令市場繼續下跌,負資產再次出現云云。

充足土儲才是關鍵

曾氏頭髮斑白,正在保釋等候上訴,牢獄之苦可能令他忘記了去年9月自己的言論。當時他稱在任時以勾地代替賣地、停建居屋及未有積極開發地皮應可做得更好,已間接承認房策不足。到底曾氏真的遺忘了,還是刻意淡化其錯誤判斷,導致供應斷層推高樓價的責任?讀者自行判斷。

沒有停止開發土地未必是謊言,但卻迴避了他任內開發土地總量的核心問題。98年長策以建屋安民為本,訂立每年八萬五的建屋目標,1998至2001年4年間政府連同私人發展商總共興建了35萬個單位。正如曾氏所說,若開發地皮需10年,正好證明港英政府有先見之明,早已準備足夠土地,讓當時香港政府應付龐大建屋需求。曾氏上任後實施勾地政策,地皮消耗已大幅減少,只要按正常程序開發土地,理應有大量土地儲備才對。但現時政府面對的問題正是熟地不足,不但無法短期提升潛在供應,供應量亦無法與98年長策相比。事實擺在眼前,足以反證曾氏根本在土地開發上放軟手腳。

別忘記,時任發展局局長就是林鄭月娥。發展局主掌土地開發,她既未有察覺土地供應斷層,又沒有發揮足夠影響力提醒曾氏風險,理應負更大責任。

曾氏帶出樓市現實

曾氏言論也拋出幾個樓市現實。其一,除了極權國家強拆強徵外,開發土地肯定關卡重重,動輒需時10年或以上。土地策略出錯,貽害經年。香港已無法在未來10年追回供應缺口,長策進度報告亦充份證明此點,即代表梁振英以量為策將長期無法達標。

林鄭競選時承諾成立具有廣泛代表性的委員會討論土地來源,解決根本問題是好,但現實是遠水不能救近火。林鄭必須另成立委員會,優化現有可建屋土地,並廣納民意,相信改善空間甚多,可收短中期增加供應之效。

其二,上屆政府指調控措施乃非常時期的產物,無意長期實施,梁振英遂把重點放在建屋量,藥石亂投,盲搶地,見縫插針,結果樓價不跌反大升,上車盤消失,市場全面傾向一手,樓市大亂。若承認土地長期不足的事實,調控措施基本上於未來10年難以撤掉,政府要做的是大幅優化措施,讓其發揮更大力度壓抑非用家需求,平衡一二手市場,及釋放現有投資。

其三,董氏及曾氏經歷金融風暴及沙士,按照其個人經驗,擔心負資產重臨無可厚非,但不能在決策上出現認知偏見,只顧避免負資產,忘卻長遠策略及供應斷層帶來的影響。作為領導者,個人不足在所難免,必先廣開言路,虛心納諫,並依靠有多樣性代表的團隊,方能發揮互補作用。

無奈香港其中之一大問題是現有的政治體制。特首由社會一小撮人選出,變相令特首偏向某些人的利益。立法會亦受功能組別影響偏向建制,即使政府政策錯誤亦難以受民眾監管及挑戰。若不改變政治體制,香港樓市發展方向基本上繫在特首身上而非制度上。特首英明,樓市健康發展,反之則帶來災難。◇