前任特首梁振英留下一堆爛攤子給現任特首林鄭月娥(左三)「享用」,包括高鐵一地兩檢。圖為林鄭本月初到石崗高鐵車廠參觀高鐵列車。(大紀元資料圖片)
前任特首梁振英留下一堆爛攤子給現任特首林鄭月娥(左三)「享用」,包括高鐵一地兩檢。圖為林鄭本月初到石崗高鐵車廠參觀高鐵列車。(大紀元資料圖片)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周輕微調整,最新報159.56,按周下跌0.31%。分區指數個別發展,港島及九龍分別再跌0.35%及1.68%,新界東及新界西則上升0.39%及1.61%。其餘領先指數全線向下,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.72%、 0.22%及0.23%。中原經紀人指數(CSI)連跌6周,最新報61.04,按周跌1個百分點。

二手樓價指數連跌兩周,對上一次連跌已是6個月前,可見上半年的樓價升勢幾乎沒有間斷。指數連跌,加上二手成交膠著,一手反應放緩,代表樓市有機會見頂且開始進入反覆期,但仍看息口及股市走勢。

本欄兩周前已提出耶倫「放鷹」言論已為市場設立預期,萬一美國加息幅度及步伐不符預期,資產價格隨時再被推高。上周耶倫忽然轉態「放鴿」,各國股票市場紛紛突破近期高位,利好利淡因素互相制衡,樓市即使見頂亦難出現調整。

各區樓價表現不盡相同,九龍區指數連跌5周,累積跌幅3%。先前九龍區因啓德新盤刺激而價格被推高,但近期缺乏新盤刺激,一手效應減退,樓價回落。調控措施令市場需求推向一手,但一手供應分散且不同時間開售,造成搶購現象,發展商因應需求加價,從而刺激區內樓價。近期新盤集中新界,該區樓價續創新高,上車只有靠壓縮空間。

兩招變相推高樓價

再有,政府推馬鞍山臨海豪宅地,吸引30家發展商入標,有發展商已揚言將出高價搶奪,地皮呎價極可能創區內新高。若果屬實,將刺激新界東樓價向上。政府稱沒有高地價政策,但卻利用兩招,即調控及推貴重地皮達至同樣效果。

另外,新任運房局局長陳帆較早前親身視察劏房後一度感觸哽咽,指現時劏房衛生環境較60年代還要差,提出與非牟利機構共營劏房,實行以劏房治劏房云云。現時很多劏房屬非法改建,不符合消防規定,合營或許能降低風險。但問題還是供應數量多寡,若只是市場傳出的一百幾十伙,杯水車薪,結果只是形式大於一切。局長最好還是在劏房對策上拿出全面的方案。

上期談到梁振英其身不正,以至雖令不從,其名不正,結果言不順,事不成,禮樂不興,人民無所措手足。林鄭月娥難言以「身正」,但最起碼釋出誠意。若能長期堅持,真正以民為本,言行合一,才可漸漸贏取市民信任。有了信任的基礎,方能成大事。

長策只是技術文件

除此之外,林鄭亦須認清梁振英在管治樓市犯下的錯誤,並加以改之,才能解決香港積累多年的問題。其一,願景及策略先行。梁振英上任後馬上成立房屋長遠策略督導委員會,本應屬大好事,但長策文件令人極度失望。除了未能與梁振英提出的願景聯上外,也沒有描述成功後會達致甚麼可量指標,沒有反映人口配額制度對公共房屋的需求,卻以穩定樓價為基礎推出公私營六四比,公屋3年上樓承諾軟化成參考數字,又利用滾動10年作為建屋目標,方便政府不斷延遲供應又不用問責,承認居屋作為置業階梯的重要性卻沒有長遠建屋量。所謂長策極其量只是一份推算需求的技術性文件。林鄭應考慮上述各點,重新建立真正的長策。

其二,土地及房屋屬香港極珍貴資源,但政府監察不力,縱容濫用及浪費。過去5年審計署揭發多個監管問題,包括房署建屋量不足以應付目標將令公屋輪候時間延長至超過5年,運作效率低導致1.2萬間公屋空置,打擊濫用公屋抽查不力,審查公屋資格時隔太長。政府以象徵式價格批地,但私人會所違反地契經營牟利。差餉物業估價署又縱容僭建豁免差餉,物業租值申報三成不符合事實。地政總署監察僭建不力,地契疏忽造成14幅免補地價用地用作經營牟利。申訴專員公署批評地政總署批出短期租約予霸佔官地者,變相縱容霸佔行為。

傳媒不斷揭出工廈非法劏房,棕地不斷擴張,非法傾倒導致泥頭山……。林鄭應加大力度監控,跟進所有審計報告,要求部門自我審查,進行再次審計並體現問責。

監控不足調控漏洞百出

其三,調控漏洞百出。13年2月政府推出雙倍印花稅DSD,累進稅率令投資需求壓向4百萬以下物業,價格升幅大幅跑贏大市,政府近4年才醒覺,劃一DSD稅率至15%。DSD推出時又沒有考慮換樓需要,及後放寬換樓被市場視為「減辣」,結果刺激樓價直線上升。首置客以「一約多伙」避稅比例飆升。政府拖了半年在輿論壓力下才收緊。

調控措施仍有重大漏洞未堵塞,包括首置未能區分用家及非用家,明顯向一手傾斜,無視發展商稅務回贈行為,未能針對現有投資釋放,未堵塞公司轉讓漏洞,外來買家比例回升等。整體調控措施未能遏止樓價升勢,明顯未有對症下藥。林鄭應盡快堵塞漏洞,並修正方向令調控發揮更大作用。

其四,梁氏最擅長挑起矛盾,製造問題,任內經常炒作港獨撈取政治本錢。為了急於兌現政綱,行會草率推出強積金對沖方案,激怒勞資雙方。對民選議員宣誓興訟,給林鄭上任「送大禮」。林鄭政綱已承諾馬上全面檢討土地來源,梁氏剩下不足兩個月任期忽然拋出研究開發郊野公園。梁氏操控賣地次序力求在其任內盡推土地,以至17年第三季只剩3幅地皮,僅提供不足兩千伙,未來一年有多幅臨海大型貴重地皮及基建上蓋發展,林鄭一上場面對賣地減少,高價搶地的困局。

梁氏亦慣用拖延戰術,高鐵一地兩檢、公營房屋建屋量大幅落後目標、棕地研究、橫洲二期發展、打擊僭建、基建嚴重超支等,全數留給林鄭「享用」。林鄭宜認清形勢,盡快提出應對方案。

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本文刻意聚焦於問題,並提出建議,目的是監察政府,改善施政,讓林鄭加快收拾梁振英遺下的殘局,免於重蹈覆轍。◇