反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升15周兼連續13周創歷史新高,最新報156.44,按周再升0.11%。分區指數個別發展,九龍及新界西上周急升後回調1.9%及1.83%,港島及新界東則止跌回升3.01%及1.43%。其餘領先指數大致靠穩,大型單位及中小型單位指數分別上升0.42%及0.05%,大型屋苑指數則微跌0.03%。中原經紀人指數(CSI)最新報73.18,跌1.31個百分點,但仍處擴張水平,未受金管局出招影響。

推地無策拖延調整

二手樓價升勢未止,CCL連升15周兼連續13周創新高,累積升幅8.1%。但各區表現差異,港島區創新高,新界東歷史次高,上周大升的九龍及新界西則回順,此起彼落,令整體樓價升幅明顯收窄。除了CCL外,中小型單位指數亦連升15周,年初至今累升9%,跑贏大市,難怪市場傳出屯門區400萬以下的樓盤只剩下數十個。

地皮價格無分用途繼續被搶高,先有恒基地產以232.8億奪得中環美利道商業地,打破全港最高地價紀錄。準備在港上市的企業大排長龍,優質商廈需求龐大,引發近年中資搶購。商廈缺地,香港早已超越倫敦、北京及紐約成為全世界甲級商廈租金最貴的地方。營商成本超高,不利競爭。再有合景泰富與龍湖地產合資以72.3億奪得啟德地皮,超出市場上限估價5%,樓面呎價1.26萬,雖然未能打破啟德發展區較早前由海航創下的1.36萬紀錄,但地皮處於後排位置,景觀較次級,呎價絕不便宜。連同較早前項目,中資已控制啟德六成發展。

地價高踞不下,刺激短中期氣氛,抵消部份政府出招的效力。令問題惡化的是欠缺推地策略,政府繼續推出地王招標刺激市道,包括錦上路西鐵站上蓋項目及啟德商業地,前者已吸引三十多份意向書,後者估值高達220億,隨時成為本港新地王。只要政府繼續胡亂推地,應該出現的調整將不斷拖延。看來樓價將以極高水平「慶賀」梁振英任期屆滿。

新招針對高槓桿借貸

政府在去年11月劃一收取15%投資者印花稅後樓價升勢未止,更創下9年多來最長連升紀錄。有見及此,金管局在一周內先後兩次出招,試圖為樓市降溫。針對連番高價搶地後以高槓桿比例融資及發展商提供高成數二按貸款額度急增,金管局於本月13日推出數項新措施,6月1日起生效,包括貸款額度佔地價比例上限由五成減至四成,建築成本貸款比率上限由十成減至八成,整體貸款相對物業完成後預期價值的比率由六成減至五成,並要求銀行對提供高成數按揭的發展商預留更多信貸風險資本等。

除了針對發展商外,金管局亦收緊個人借貸,上周五再推出多項措施,包括多於一項按揭的借款人按揭由六成降至五成,物業價格千萬以上則降至四成,對收入來自香港以外的借款人按揭上限為四成,若已有按揭則降至三成,又同時提高銀行按揭風險權重,即增加銀行資金成本。

財經事務及庫務局局長陳家強認為措施對樓市或多或少有影響,但難以控制炒賣情緒,調控效果非靠單一措施,會從增加供應入手云云。

市民已聽膩了有關增加供應見到成效的官腔,但為何樓價仍不斷攀升?皆因政府未能說服市民增加供應適量及適時。筆者亦無法認同陳家強對炒賣情緒的看法。

辣招架床疊屋,成交萎縮,樓市基本上沒有炒賣的投機行為,何來炒賣情緒?但市場卻有很多長線投資者及願意付出巨大溢價的外來買家。如本欄數周前論述,有效的調控措施還有很多,不幸的是政府錯判形勢,結果有目共睹。

控貸款邊際效用有限

金管局新招看似合適,主要針對發展商及銀行出手,用家不受影響。但成效到底有多大?有3點值得注意。首先,傳媒報道最近高價成交地皮融資比例高於新規定的只有一幅。以合資形式成立新公司投地的多是母公司注資,母公司皆是上市公司,集資方法多元化,包括發行新股、配股、抵押股票、發債等,根本無法分清資金是否用於單一幅地皮。高價搶地的紅色地產商更另有盤算或政治任務,哪會因地價的數個百分點而收斂。

其二,金管局最新統計顯示,現時新造平均按揭成數52.6%。假設用家佔七成,且取用六成按揭,意味非用家按揭成數遠低於四成,證明投資者財力雄厚,新招影響輕微。再看金管局出招後市場反應,長實荃灣「海之戀」收過萬票,建灝地產「啟德天寰」,投資者佔三成。兩個盤因應大手客優先安排,繼續提供25%二按,其門如市。只要政府不是以住宅用途來區分投資者與用家而實施針對性措施,調控根本無法落到實處。

其三,外來需求的根本是中共體制下資金外逃的結果。本港是大陸資金外調的特別通道,且物業資產較金融資產監管寬鬆。大陸買家絕大部份資金極充裕,不惜付上巨大溢價為求資金外逃。大陸買家有兩類,一是擁有大量資金在港,有能力一次付清樓價;另一類是大量資金仍在大陸,短期資金未能調港,大多依賴財務公司,以高利率作短中期過渡貸款,貸款早不在銀行體系。銀行按揭提取多少只是平衡項目而非決定性因素。試問收緊銀行貸款有多大作用?要遏抑外來需求不是收緊按揭,而是禁止參與某些項目,及阻止購買多於一個物業。

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本港住宅之所以「癲價」,並非因無道信貸膨脹,而是供應斷層,資金氾濫沒有出路。正如業界所說,金管局來來去去都是用同一道「藥方」,即使藥量再加,邊際效用不大。因應樓價直線上升,社會累積輿論壓力,金管局再出招只是擺擺姿態而已。◇