在財政預算案前夕，我們看到坊間再次出現不少聲音，呼籲財政司司長陳茂波在即將公布的預算案中，允許香港市民，特別是年輕一代，動用自己的強積金（MPF）在香港買樓。其實，這個話題已經被討論了十幾年。那麼，為甚麼最近又有這樣的聲音出現呢？

原因源自於今年一月，陳茂波在出席立法會時被問到是否應該由政府推動允許強積金買樓。當時，他並沒有明確否定，反而表示這個想法是可以考慮的，結果引發了社會上不同的討論。許多社論也提及是否應允許香港人動用強積金買樓。

其實，對於供強積金的朋友來說，多數人每個月的供款只有約1,500元，要動用強積金買樓，絕非易事。更重要的是，過去3年香港樓價跌了近三成。如果打工仔計劃買一層房產作為未來的養老保障，正好又遇上樓價下跌周期，不論是近年來還是1997年到2003年樓價曾跌超過六成，都提醒大家樓市有升有跌，不應幻想樓價只會上漲。那麼，自住一層樓是否真的可以成為退休保障呢？ MPF買樓的方案，是樓市救星還是退休陷阱呢？

根據陳茂波在一月立法會上的發言，強積金的初衷是保障市民的退休生活，而購買自住物業也屬於退休保障的一種，因此他認為有關建議有一定道理，政府會全面審視。從投資角度來看，允許市民用強積金買樓，能給大家更多的自主權，當然這是自負盈虧的狀況。相較於強積金由基金公司管理，自己買樓會更有彈性。

不過，如同之前所說的，樓市有漲跌周期，自住房產是否真的能成為未來退休保障，還需斟酌。更重要的是，香港人買大樓除了自住，還有一個共識，就是房子是自己未來重要資產的一部份。許多人把畢生積蓄都放在自住房產上，所以大家覺得自住房產未來一定能保障自己。此外，現在按揭證券公司也有逆抵押安排，到了退休年齡，如果有自住房屋，可以用逆按揭方式將房子按給按揭證券公司，每月領取生活費，直至退休去世後，房子歸按證公司所有。這樣算是一種無憂的退休保障，很多打工仔都有這樣的想法。

不過，我要提醒大家，目前強積金月供大約是1,500元，僱主也必須供1,500元。以每年36,000元計算，40年下來大約140多萬本金。雖然金額不算多，但在強積金的複利效應下，40年的長期投資能帶來相當可觀的收益。假設年報酬率為5%，40年後總資產能達到約380萬至400多萬，增值效果非常明顯，利息甚至超過本金兩倍。

但如果年回報率只有3%，40年後增值則明顯降低，大約是270萬左右，增值不到一倍。可見強積金的投資報酬對未來退休生活影響巨大。

強積金推行至今已有25年，成績如何？以最多人選的股票基金和混合資產基金為例，這兩者佔強積金總資產的八成，年化淨回報率分別約為5%和4.5%，已屬於較高水準。而債券基金年回報不到2%，只有1.9%；貨幣市場基金僅1%；保證基金也僅1.2%。選擇不同風險等級的基金，其報酬差異極大。如果只得1%的回報，年複利效應就微乎其微。

根據政府數據，強積金成員約480萬人，總資產近1.5萬億港元，平均每名成員資產約32萬港幣。以此金額，要用強積金買樓其實並不容易。對多數人來說，平均結餘30多萬港元，以六成或五成折扣計算，能動用的金額僅10幾萬至20萬，對購買私樓首期幫助有限，但用來買居屋或資助房屋則可能有一定幫助。

不過，強積金買樓仍有不少操作難題，更擔心會削弱強積金的退休功能。正如前面說，樓價並非只升不跌。再者，香港強積金供款水準偏低，每人每月約1,500元，自2014年起未有調整。反觀新加坡，強制規定打工仔要將20%收入存入強積金，僱主也要供17%，合計高達37%的收入存入強積金，遠高於香港的不足10%甚至更低。

如果允許提前提取強積金買樓，資金將無法長期滾存，失去我說的巨大複利效應，退休時可能資金短缺。執行層面也有很多細節需考慮，例如如何確保資金僅用於自住物業，而非投機。如果真的買了大樓，是否需連本帶息償還強積金賬戶？以新加坡為例，如果物業在55歲前售出，獲利部份需還回強積金賬戶。這些管理細節和閉環操作非常複雜，執行難度不小。

當然，地產界自然希望政府推出強積金買樓政策，現在樓市趨穩，如果市民能用強積金買樓，將為樓市注入新購買力，開發商肯定樂見其成。但問題是，這是否會影響市民未來的退休資金積累，這是個隱憂。

說了這麼多，我的看法又是怎麼樣呢？大家可能覺得我說了不少負面影響，是不是不贊成？恰恰相反，我支持政府放寬政策，讓市民用強積金買樓。雖然有風險，樓價未必只漲不跌，但我相信樓價仍有一定保值功能。甚至現在樓價較高位下跌了三成，可能已經接近底部。

更重要的是，我擔憂政府正逐步要求強積金管理局用市民血汗錢支持地方基礎建設債券，用來支持一些大型白象工程，例如北部都會區建設。市民難以迴避這些安排，強積金資產有很大可能被投入類似債券或基礎建設項目。

近日政府也擬加速發展虛擬資產市場的樞紐地位，甚至研究允許強積金投資於虛擬資產市場。我認為這是極不妥的，因為退休金應保障市民退休生活，怎麼能將資金投入高風險的虛擬資產市場？這顯然是本末倒置，是拿市民的血汗錢去賭博，極度不負責任。

所以如果年輕朋友被允許動用自己的強積金買樓自住，我認為這並非壞事，能幫助減輕買樓壓力。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇
 

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