上星期我在此專欄撰文《財爺介入跟進銀行「call loan」政府干預須顧道德風險》中，提出了面對商界的求助，當局不能輕率介入向銀行施壓，否則就變成政治干預市場，同時亦應避免隨意濫用公帑對特定行業作大規模拯救，否則有可能產生道德風險。

結果是話口未完(話音未落)，在陳茂波介入後，金管局隨即約見銀行公會及發鈔銀行代表，並成立聯合工作小組對中小企融資加大支援，並承諾過去沒有也不會「改變要求按時還款的按揭客戶提前還款」，並儘快處理貸款申請，兩周內有答覆。

儘管金管局強調小組不會指導銀行審批貸款，不能確保客戶一定可獲借款，銀行仍需視乎客戶信貸情況判斷，但有關措施仍然對銀行帶來政治壓力。現實是不論私樓買家或中小企老闆，向銀行借貸都需要抵押品，但面對樓市跌跌不休，抵押品價值大跌，令銀行借貸比率甚至升至百分之一百，部份大額借貸因為未能如期還款，需要接收抵押品變成銀主盤，銀行亦要因此將借貸列為壞帳。如果銀行因為政治壓力而放寬審慎放貸原則，最終反而會損害銀行股東甚至存戶利益，這方面發展會繼續作跟進。

說回近日長實向洪水橋#LYOS撻訂買家追收差價，意外在坊間引發另一個討論：在2024年我們似乎重複了2003 年「SARS」(沙士)當時樓市的悲慘狀況，包括銀主盤、撻訂、追收差價的情況，當然負資產還未及當年。我們現在負資產是3萬宗，但當年負資產超過10萬宗，原因正是現在樓價由高位下跌幅度約27%，遠不及當年1998至2003年樓價累積的累積跌幅65%至70%。

不過值得留意是，當前的銀主盤再呈現上升壓力，對樓市構成直接及間接負面影響，既削弱市場對樓市前景信心，打擊入市意慾，亦加劇銀主割價壓力，變相增添樓市下行壓力，或令樓市再度陷入惡性循環。

據代理統計，銀主盤滾存量於6月底起已連升3個月，截至8月中更攀上358個，較上月底錄331個，不足一個月已增加27個，增幅8.2%，續創2008年金融海嘯後新高。

而近期新增的銀主盤，不但涉及豪宅物業，部份甚至來自物業買賣經驗豐富的投資者，例如有富商過去曾持有本港逾60多個項目物業，但名下大坑名門及紅磡半島豪庭共2伙單位，在6月卻齊齊遭銀主接管，反映經濟欠佳及息口高企，對物業市場已造成一定衝擊。

而近日越來越多資深投資者或小型地產商，因為面臨高息重擔，已經變成違約，被銀行全面追收貸款Call Loan，多項大額物業變成銀主盤。其中由深圳祥祺集團主席、全國政協委員陳紅天旗下持有紅磡的祥祺中心，亦是被恒生銀行接管為銀主盤，上址現為永明金融香港總部，去年市場估值高達約50億元。消息指，項目獲數財團競投，包括國企，並有財團出價約25億元，有望短期內售出。若以項目8年前成交價計，料貶值逾四成。

據了解，陳紅天在2019年獲恒生銀行借出逾46億元按揭，及後內房接連出現資金問題，而陳紅天持有物業連環遭接管，該廈於去年3月遭接管，並由恒生銀行委託羅兵咸作接管人。若項目最終以約25億元易手，項目8年間跌價20億元，貶值逾四成，估計恒生就需要為相關貸款減值全數作撥備。陳紅天旗下豪宅還相繼淪為銀主盤，包括山頂「傲璇」，去年由銀主以4.18億元沽出。

翻查恒生銀行2024年上半年業績，不良貸款大增86%至460億元，令不良貸款比率由2.83%幾乎倍增至5.32%，與2021年前是平穩地保持低於1%比較，即是3年之間出現三級跳，累計是升了足足5倍。恒生稱目前的香港商業房地產貸款組合約1,400億元，佔整體貸款多達16%。

其他資深投資者物業淪為銀主盤仍大有人在，好像有「舖王」之稱的鄧成波家族持有的觀塘「駱駝漆中心」已遭接管。資料顯示，「駱駝漆中心」去年5月推出放售，當時意向價約14億元，今年1月意向價已調低至約11億元，但一直未能售出而終淪為銀主貨。另外鄧成波家族持有的荃灣「海濱花園」、「 海濱花園」停車場及商場部份，2023年中減價至12億元，10月再減至9億，唯仍未有承接，最終亦難逃被銀主接管命運。

另外，工商舖物業租售價近一年下挫，不少物業更淪為銀主盤，而今年銀主有意加快推售物業，包括沽出尖沙咀加拿分道全幢舖位、中環「美國銀行中心」全層甲廈等。

恒生之外，近日公布業績的東亞銀行，亦因為集團減值損失增加近兩成，拖累純利下挫19.9%，中期息亦要大減近一成四。東亞表明，除內地消費金融拖欠個案上升，香港房地產相關貸款亦有新增資產風險，其中主要來自一名房地產投資者的資金壓力問題，早前已經容許該名客戶延遲還款，但其流動性仍然緊張，加上抵押品估值下降，所以東亞把該筆貸款降至不良級別。

目前銀主盤數字，雖然仍佔整個市場較小比例，亦遠不及2003年時歷史高位的5千多伙，然而當趨勢持續向上，且未見扭轉迹象，反映的是吸納的數目遠不及新增銀主宗數，難免打擊市場信心；繼而波及買家入市意慾，影響樓市交投量，並且削弱樓市因減息帶來的回升動力。同時銀主為取回借出貸款，會「不問價」加大減價壓力，亦變相遏制樓市反彈，恐令樓市再度陷入惡性循環。◇

（本報專欄作家所提出的批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其它社群產生憎恨、不滿或敵意。）

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