香港政府自從2月底施政報告宣布「撤辣」後，樓市短暫反彈後接連下跌，市場顯示已回到撤辣時的水平。為了應對利率、經濟前景、人口結構等宏觀因素，撤辣後發展商接連大幅減價出售新盤。一手樓盤劈價，二手樓盤更加失去議價能力，直接令樓價更受賣盤壓力。本報梳理統計數字發現，香港人自2020年起，出現轉買為租現象，過去樓價租金同步升跌不再。曾任投資銀行摩根史丹利前亞洲區主席的羅奇訪京、港後撰文，直指兩地年輕一代籠罩無力感。香港樓市漸漸步中國後塵躺平，港人寧租不買。
反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報144.52，按星期升0.54%，結束6星期跌勢，略高於2月底撤銷控制樓價措施時的144.19。只是此前市場期望撤辣帶來的樓市回升，如今已經落空。
樓市虧本賣盤湧現，由豪宅至上車盤均現賠本賣盤。金管局數字顯示，今年首季負資產增至逾3.2萬宗，較2022年的三位數以下大增，加上部份單位持貨短時間內動輒虧損超過百萬，令潛在買家願意等到大幅降價才入市。其中，將軍澳新都城第二期有頂層連天台特色戶6月以900萬港元出售，持貨3年賬面虧損263萬港元離場。屯門寶怡花園1座低層B室、實用面積415呎的上車盤，近日以386萬港元易手，原業主2021年以約494萬港元買入，持貨3年虧蝕約108萬港元。豪宅亦未能倖免，本報查閱香港土地註冊處資料發現，前恒大副主席兼行政總裁夏海鈞今年5月以8,200萬出售其北角超級豪宅柏傲山一個複式單位，比起2019年買入時，接近半價賣出，賬面虧蝕7,400萬港元。
相對撤銷遏制樓價措施初期的樂觀氣氛，隨著賠本讓盤及劈價頻現，業界預期亦趨保守。地產代理利嘉閣最新預計全年樓價下跌8%至10%，比原本預期全年樓價升5%至8%悲觀，該行地產總裁廖偉強表示，「撤辣」後持續上升的動力不足。彭博社報道，香港房地產市場正經歷五年來最嚴重的衰退，自2019年以來，住宅和商業地產價值已損失2.1萬億港元（約2,700億美元）。
豪宅業主持有房產的實力較強。同區不同檔次單位成交不集中，難以直接比較，而中下檔次房屋價格受到直接影響，其中撤銷控需政策後，3月長實及港鐵（股票編碼：066）推出合作發展的黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast，實際均價21,968元，與2023年7月同是港島南岸第4A期的海盈山（合作發展商為嘉里（股票編碼：683））實際均價27,989元相比較，劈價21.5%。連新盤亦受劈價影響，二手樓更難有加價空間。
豪宅業主持有房產的實力較強。同區不同檔次單位成交不集中，難以直接比較，而中下檔次房屋價格受到直接影響，其中撤銷控需政策後，3月長實及港鐵（股票編碼：066）推出合作發展的黃竹坑港島南岸3B期Blue Coast ，實際均價21,968元，與2023年7月同是港島南岸第4A期的海盈山（合作發展商為嘉里（股票編碼：683））實際均價27,989元相比較，劈價21.5%。連新盤亦受劈價影響，二手樓更難有加價空間。
至於上車盤的例子，新盤Novoland第3B期的首批單位實際平均平方呎價為11,598元，相較於過往的四期均價約13,100至13,900元，劈價約12%至17%。其實，同區二手樓盈豐園5月的成交實用平方呎價為8,447元，較上月下降7.37%，相對中原城市領先指數新界西分區，5月比上月只下跌0.5%，本來劈價幅度並不大。但新盤劈價立即對鄰近二手樓盤造成壓力。
| 類別 | 新盤 | 呎價 | 相差 |
|---|---|---|---|
| 豪宅 | 半山波老道21號3樓06室 | 53,020港元 | 創項目售價及呎價歷史新低、較2022年據售多新加坡基金作價下跌14.5% |
| 中價樓 | Blue Coast | 折實平均呎價21,968元 | 較2023年7月推出同為港島南岸第4A期海盈山劈價21.5% |
| 上車盤 | Novoland 3B期 | 折實平均呎價11,598元 | 較2022年7月公布的第1A期劈價12.1% |
資料來源：項目價單、綜合報道
此外，有傳本港銀行針對納米樓貸款已提高至最優惠利率加1厘（P+1厘）的封頂利率，較一般貸款計劃的封頂利率P-1.75厘相差2.75厘。新盤有「二按」等其它貸款計劃，也許促使潛在買家更傾向新盤。
租金與樓價脫軌
然而，香港樓市自2020年起出現質變，數據顯示，香港人有轉買為租的趨勢。
根據香港差估署統計，全港樓價指數及租金指數在過去的長期趨勢大致相同（見附表）。香港人對前景感到樂觀的時期，包括96年至97年主權移交前，以及2010年至2020年美國量化寬鬆及超低利率年代，樓價大幅跑贏租金，但終究是同步上升或下降。然而，自2020年後兩者關係漸漸脫軌，2020年後香港租金大致持平，唯同期樓價則持續下跌，今年4月份樓價指數較2020年1月下跌18.7%，同期租金則微升0.7%。過去趨勢樓價及租金本應同步下跌，現實中租金微升則證明部份人轉買為租。
現為耶魯大學高級研究員、曾任投資銀行摩根史丹利前亞洲區主席的羅奇（Stephen Roach）在其個人網站發文指，上星期到訪北京及香港，感到兩地年輕一代幾乎陷入絕望邊緣，開宗明義指「火花消失了」（the spark is gone），認為兩地年輕人曾經無拘無束的熱情和行動力，已被相對悲觀的無力感（sense of resignation）取代。中國年輕人崇尚「躺平」——不結婚、不生孩子、不找工作和不房屋及車子等物質需求，從香港樓價及租金的趨勢來看，部份躺平的風氣已蔓延至香港樓市。◇
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