今年5月份,大陸百強房地產企業拿地金額同比下降了74%,降幅環比擴大26%。有業界人士表示大陸樓市庫存太大,要買樓的民眾可以再等等。
據中指研究院日前發布的消息顯示,今年1至5月,百強房企拿地總額為3,146億元(人民幣,下同),同比下降26.7%,降幅較1月至4月擴大17.2個百分點。5月單月的房企拿地總額由4月的633億元降至296億元;5月百強房企拿地金額同比下降了74%,降幅環比擴大26%。
房企拿地金額減少,對應各地方當局土地供應也在減少。1月至5月,各地推出的各類用地同比下降24.2%;其中住宅用地共推出0.88億平方米,同比下降38.6%。
而房企拿地減少背後是大陸樓市持續疲弱,庫存較大,去化周期長。
市場機構易居研究院5月27日發布的報告顯示,截至4月份,其監測的全國100個城市中有42個城市去化周期超過36個月,37個城市的去化周期處於18至36個月區間,另有21個城市去化周期低於18個月。
綜合來看,大陸百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.5個月,即按照目前既有的銷售速度,市面上的新房庫存規模需要26.5個月才能消化完。一般市場認為12個月至14個月是樓市合理去化周期、供需相對平衡的分界線。
有觀點認為市場需求疲弱是目前大陸房地產市場的關鍵問題。
易居研究院認為當前各地庫存高企、去化周期長的主因還在於需求端消化能力弱。易居研究院對財新網表示:「從各地反饋的情況來看,由於各地最近幾年土地市場的降溫,所以並沒有產生太多的庫存規模,這也說明高庫存的壓力主要源於消化能力的偏弱。」
平安證券發布於5月27日的研報也表示:地方當局「供地限制有一定效果,但核心仍在需求端」。數據顯示2022年和2023年,高庫存城市土地出讓規模已大幅下降,18個庫存較高城市出讓土地建面同比分別下降43.5%和12.5%,但庫存仍處於高位,意味著需求端恢復才是去庫存重點。
從銷售的數據來看,大陸房地產去庫存仍路途漫漫。5月31日,第三方諮詢機構克而瑞發布的百強銷售數據顯示,5月份,中國百強房企實現銷售操盤金額3,224.1億元,同比降低33.6%,單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。
從累計業績情況來看,1月~5月百強房企銷售操盤金額為14,133.7億元,同比下降44.3%。
另外,中國房地產的資金仍然未見好轉,依然吃緊。
據中指研究院官微6月5日消息,2024年5月房地產企業債券融資總額為216.6億元,同比下降52.9%,環比下降59.9%。
為了刺激持續疲弱的樓市,大陸從中共中央到地方紛紛推出了各種刺激措施,從一線城市上海、廣州到三四線城市,紛紛推出降首付、降利率、降買樓門檻等等政策。
但原東方證券首席經濟學家邵宇對觀察者網分析說:「其實現在大家缺的不是槓桿,因為槓桿就意味著債務。人們缺的更多的是月供,即現金流。在預期收入平穩增長的情況下,可能會有更多人願意加一些槓桿。」
邵宇表示,目前房地產的金融屬性還沒有完全回歸。他認為:「如今,房地產市場總體供給過剩,居民的槓桿也比較大,(想買樓的)可以再等一等,特別是非重點區域還可以再等等看。」#
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