北京海淀區的蜂鳥家園對口的學校，是被稱為北京「最牛」的中關村三小。該區過去樓價一度每平方米達22萬多元（人民幣，下同）。今年形勢扭轉，這個北京最牛學區房成交量和價格暴跌，一套房子跌去數百萬元，「幾乎回到2018年的價格」。往年成交熱絡的2至3月，今年只成交一套房。
3月25日，「北京最牛學區房斷崖下跌 有人半年虧百萬」的話題衝上熱搜榜。
「每日人物」報道，蜂鳥家園非常小，但樓價又極貴。在多名業內人士的統計中，蜂鳥家園都位列2023年北京小區樓價回調幅度第一。人們才驚醒，自己買下的既不是抗跌的硬資產，也不是可住的房子，買下的只是為孩子上學付出的代價。
蜂鳥家園總共只有一千兩百多戶。據中介描述，從去年下半年10月開始，蜂鳥家園的樓價就開始劇烈變動，從年初的800萬（一套50平方米左右的一居室）一路滑落到650萬。
過去幾年，蜂鳥家園一套43.98平方米的大開間，成交價達985萬，單價22.4萬元/平方米。最高的一套，甚至賣到過1028萬。
34歲的蜂鳥家園業主王曉，每個月都會收到來自周邊中介的房源成交單。進入2024年，蜂鳥家園總共只賣出6套房子。其中，有2套的成交額都卡在「600萬元整」。熟知行情的中介說，這個數字就像在維繫這個學區房的最後一絲體面：一旦跌破600萬，怕真的要開始「跌跌不休」了。
中介陳彩說，「幾乎是回到2018年的價格了」。
賣樓的人死守600萬元，買樓的人卻都謹慎觀望起來。
蜂鳥家園位於北京海淀萬柳區域，一度聲名大噪。中介陳彩在萬柳賣了十幾年學區房，她沒想到的是，今年3月，蜂鳥還一套房子都沒賣出去。
2023年3月底，一位家長衝進門店說，「給我選一套最便宜的，我馬上就要買！」接著，他甚至沒有看房，就用800多萬的價格買下了一套50平方米左右的蜂鳥一居室。
後來，陳彩才知道，這名家長的孩子已經6歲，下半年就要入學，但還沒有落戶，妻子著急得直不滿。
每年5月，是北京小學的入學登記時間，如果想讓孩子如期讀上一年級，年初的這幾個月，就是最後的買樓窗口期，中介會在此時催促家長：真的不能再等了。
因此往往在二三月份，強學區房屬性的蜂鳥家園會成交最多的房子。去年，這兩個月份總共賣出去了22套房，幾乎是全年成交量的一半。但在今年，成交量斷崖式下跌，只賣出1套房。
樓價下跌的不止蜂鳥家園，還包括整個萬柳片區。陳彩說，去年9月，他們還賣出了一套光大花園的三居室，2300多萬，但流程還沒走完，到了10月就只值1900多萬了。買主鬱結，一度打算違約。最後，還是賣家退了100多萬，才讓合約順利達成。
上述報道引起網民熱議，「樓價肯定會越來越低。」「這只是開始，房子已經成為貶值的資產，大家都在積極拋售。」「中國人口出生率的斷崖下跌，才是樓價暴跌更本質的原因。」#
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