由於息口走勢不明朗，2023年工商舖交投僅錄3,843宗，是三年來的新低，今年首季工商舖市場更延續2023年年尾的弱勢局面。截至2024年3月20日，整體工商舖首季成交量錄602宗（包括逾億元公司轉讓買賣），按年下跌約25.3%，成交金額則錄161.91億元，按年上升約20.4%。美聯認為，工商舖市道反映香港經濟的縮影，惟市場的交投額量齊跌，可見即使香港的社會已復常，但經濟仍未恢復。工商舖市要重現黎明，相信要待本地經濟恢復到疫情前的情況。

展望今年，雖然聯儲局仍未正式落實減息，但近期香港政府推出多個利好政策推動房地產行業發展，三大矚目措施包括有重啟投資移民、放寬按揭規定及全面「撤辣」，其中前兩者的政策將為工商舖市場帶來直接刺激作用。

在新投資移民計劃中，非住宅物業將納入獲許投資的資產，根據計劃過往的成效，在配合內地政府放寬貨幣政策，相信更多內地資金將來港投資物業。由於非住宅投資將設有1,000萬港元的投資上限，預料外地投資者在配置資產時，他們會偏向投資中細價物業。此外，由於投資者必須投資於由政府指定的科技產業及企業，相信措施可以吸引他們在港設立工廠及辦公室。

金管局亦決定放寬物業按揭規定，包括調高按揭成數上限及取消部分壓力測試的要求。新措施預料可以減輕部分業主的負擔及降低買家的入場門檻。對於投資者而言，他們持有較多資產，相信新政策可為他們提供更多流動性及選擇去購置更多物業。

住宅物業已直接受惠於全面「撤辣」的政策，一手住宅交投更大幅上升。美聯認為市民的信心已恢復，加上壞消息盡出，相信工商舖交投已經見底，新政策預料可進一步吸引資金流向其他物業「追落後」，令整體投資氣氛好轉，相信工商舖市場將會轉勢，預料今年全年工商舖成交量可望錄得4,550宗，按年增加約兩成，然而，今年的交投量仍然只有高峰期的四分之一左右，而工商舖價格仍會受壓。

政府支持創科發展 利好工廈租售前景

美聯工商董事陳偉志表示，回顧2024年首季工廈的市況，工廈市場首季與去年同期由中細價盤主導的情況不同，近期錄得不少矚目的成交個案出現，相關成交的買家大多是機構客戶，背景主要是來自中港兩地。截至2024年3月20日，工廈整體成交量錄得310宗，按年下跌22.3%；至於工廈整體成交金額為25.07億，按年下跌10.5%。

政府在財政預算案中提及，河套港深創科園內的首批大樓會在年底陸續投入運作，而招商引資、招攬人才等工作亦已開始。陳偉志預料相關政策有望帶動新界成為本港創科核心地段，工廈物業市場可望受惠，特別是為工廈業主帶來更多租賃或買賣需求。

另外，預算案又指本港初創企業增至去年的近4,300間，較2014年多約4倍。同期，相關企業僱用人數增加到超過1.6萬人，上升近7倍。陳偉志認為，初創企業日漸壯大的趨勢有望使得相關企業更願意搬遷至質素更佳的工廈單位作業務發展，相信具財政實力的投資者會聚焦工廈翻新以提升租售競爭力。

甲廈售價有望見底 後市還看政府招商引資成效

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，截至2024年3月20日，今年首季商廈市場共錄得128宗成交，按年跌約20.5%，但成交金額則錄76.44億元，按年急升約67.3%，主要是由於期內錄得一宗來自中環盈置大廈的巨額成交。該幢物業以約64億元售予一台資科技公司，令本季度的成交金額大幅上升。商廈售價方面，今年頭兩個月的整體乙廈售價跑贏甲廈，指標乙廈平均呎價累升約1.8%但甲廈則累跌約3.1%。不過，近期甲廈市場呈「量升價跌」的局面，相信是由於部份甲廈業主在市況淡靜的環境下決定降低叫價以加快物業套現的進度，令相關物業得到買家承接。

雖然商廈供應量已在2023年見頂，但未來商廈供應量仍高，相信商廈租售價難以重現過往大升的局面，預料今年整體商廈租售價將在現水平維持平穩。近期指標甲廈成交宗數回升，反映部份甲廈物業在減價後已獲買家承接。假如這種趨勢在未來持續，預料甲廈售價將會見底，過往甲廈逾5年的調整可告一段落。

展望後市，翁鴻祥認為政府推出多項招商引資的政策值得市場留意，其中，政府已吸引多家知名中外企業來港設立研發中心或區域總部。此外，政府亦積極推動更多家族辦公室落戶本港，例如最近有來自杜拜的家族成員來港設立家族辦公室。在目前的國際地緣政局下，要增加高端專業服務業的客源，相信與內地或其他發展中國家合作將必不可少，期望政府政策可以推動這些地方的企業進駐本港，並為商廈租賃市場帶來支持。

首季舖市買賣成交由財團主導

美聯旺舖董事梁國文指出，截至2024年3月20日，舖市整體成交量錄得164宗，按年下跌33.3%；至於舖市整體成交金額為60.4億，按年下跌0.6%。在首季舖位買賣成交方面，市場上的主要成交均是涉及大型財團買入基座商場，梁國文相信有關因素是反映出財團看好減息前市價漸漸見底，因而出手入市。至於舖位租務成交方面，食肆成為最主要的新租戶，成交個案遍及核心零售區或民生區。梁國文預料舖位市場下半年受惠兩大因素，分別是美國聯儲局開始減息及中港兩地政策料漸漸見效。

另外，大陸當局早前批准擴大自由行城市，允許西安市、青島市戶籍居民以及居住證持有人可來港，而發展局亦表示會在維港海濱揀選合適地點，以試點方式引入餐飲、零售及娛樂等商業設施，加上重塑「幻彩詠香江」燈光音樂匯演及每月放煙火和無人機表演等活動，梁國文認為相關措施可以為市場帶來正面作用，近期亦見有部份核心零售區，例如尖沙咀區已有投資者入市買舖，料政策有望利好本地零售消費。

同時，市建局早前亦公布啟動「洗衣街/花墟道重建計劃」，項目預計在2035至2036年落成，預料會為該區注入綜合發展元素，包括有地下停車場、住宅、零售、酒店或辦公大樓等。梁國文看好重建活化後有望提升區內的整體質素，並可以引進更具規模的商戶，料對該區的租售前景有所幫助。@

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