近年來，地方政府缺乏土地收入，開發商瀕臨破產，業主有史以來首次面臨樓價下跌，在這多重的巨大壓力下，中共政府正在推出一系列措施，試圖重新提振中國的房地產行業。

作為佔中國經濟總量約30%的房地產行業，會從這些措施中獲益嗎？

事實上，中國的房地產經濟是一個巨大的自我實現循環系統。地方政府向開發商出售當地的土地權，在許多情況下可增加50%以上的政府收入，平均值約為30%。由於缺乏其它穩定的增收渠道，各級地方政府迫切希望保持以房地產為驅動力的收入。

由於不少房地產開發行業實際上已經破產，他們急需向買家出售未售出和未完工的房屋庫存，希望以此減少巨額債務。目前，中國家庭平均背負的債務已經超過了美國家庭，也超過了大多數發達國家家庭，他們正在乞求政府減免債務。

迫於壓力，中共政府正在推出一系列措施來幫助重啟房地產市場。問題是，這些措施最終能取得預期效果嗎？

中共政府宣布的措施側重於降低房產業主的利率，減少他們的月供，並使購房更加容易，例如，新政策允許現有房產業主有資格享受首次購房者的優惠，如減少首付和降低利率。另一項政策措施允許現有業主再融資，獲得利率更低的抵押貸款。根據中國房地產經紀公司公布的數據，業主的月供平均可減少約850元人民幣，約合120美元。對於平均月收入約為3,750元的普通城市居民來說，每月增加850元的收入是一筆不菲的數目。

那麼問題來了，中國廣大的房產業主對這些政策的行為反應會是甚麼？換句話說，他們會重返房地產市場嗎？他們會用手中的餘錢購房嗎？

需要提醒讀者朋友的是，預測公眾對政府政策變化的行為反應既困難重重也風險多多。然而根據之前看到的中國房產業主的行為，來做一些有根據的分析，或許會有所裨益。

第一個問題就是，中國購房者是否會重新湧入市場，從而消化大量仍未售出的庫存房源？

這似乎不太可能。過去幾年，在當前房產市場放緩之前，中國售出的大部份房屋都是第二、第三和第四套住房，而不是購房者的主要住所。換句話說，即使在目前的問題出現之前，購房者的剛性需求似乎也很少。再加上官方正在努力防止樓價大幅回調，購房者似乎不願以令房地產開發商、政府官員或賣家滿意的價格購房。現在，房主們已經被停滯不前的樓價弄得焦頭爛額，而且債台高築，很可能沒有甚麼興趣再回到房產市場。雖然可能會產生一些微小的影響，然而我們不太可能看到整個市場發生重大變化。

房產業主是否會使用降低房屋利息支出帶來的收入增長（去消費）？

根據中國消費者的消費行為模式，我們可以預計這些收入將在一定程度上被用於償還債務、儲蓄和消費。至於具體的比例是多少，這就很難確定了。不過，我預計償還債務和增加儲蓄將是中國消費者最有可能的兩個行為反應，而促進消費則是排名靠後的部份。在失業壓力增大、人口迅速老齡化、家庭負債纍纍的情況下，很難看到收入的增長會大幅提高家庭消費。中國家庭如果看不到強勁的經濟和快速上漲的資產價格，就不可能瘋狂消費。

儘管這些措施不可能給中國房地產市場或消費者支出帶來重大變化，然而這實際上是中共目前相當明智或可以採取的最佳政策選擇了。不可避免的是，這確實存在一些重大風險。中共知道，房地產開發商和相關行業對金融穩定構成巨大風險。政府希望放寬對房地產消費者的要求，通過其購買未售出的房屋，讓開發商完成未完工的工程，從而有效地救助開發商。這也會對面臨迅速增加的取消贖回權和抵押貸款拖欠的銀行有所幫助。在不動用已經捉襟見肘的公共資金的情況下，將更多的資金放進消費者的口袋，從而起到減稅的作用。雖然消費者不太可能救助開發商，然而至少可以爭取一些時間，對銀行提供些許幫助，並小幅刺激消費。

中共政府目前面臨的風險是宏觀風險。中國民眾繼續各顯神通，使用各種別出心裁的方法將資金轉移成美元。隨著人民幣貶值並面臨進一步下跌的巨大壓力，降低利率需要更嚴格的資本管制，以限制隱性外流，防止螺旋式下跌。之前通過吸引大量外國投資、實現巨額貿易順差以及將儲蓄資金留在國內等措施，中共得以為其龐大的基礎設施建設模式提供資金，從而建立了自己的整個經濟體系。對中共來說，防止這些資金流出以防人民幣承受更大壓力，這個至關重要。更大的長期問題是，考慮到中共的長期低利率立場，它如何與美國的高利率相協調？美國的高利率即使在未來幾年回落，充其量也只是持平，缺乏中國多年來吸引資金所享有的3%—4%的溢價。

總體而言，中國政府採取多重房地產措施實行自救，這不是一項糟糕的政策，然而這不可能解決根本的結構性問題，似乎也不可能帶來重大改變。這不是一項糟糕的政策，但這根本無法糾正人口下降、住房大量過剩和家庭負債等問題。只要這些問題依然存在，中共能否重振房地產市場仍然會是一個謎。◇

（編者按：本版文章僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場

 

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