目前,為了振興陷入困境的房地產行業,中國有更多城市放鬆了樓市調控,不過,8月份的數據顯示,住宅銷售額和房地產開發投資仍在下跌。但是,讓人驚訝的是,中國房地產的銷售平均價,卻從今年第二季開始就持續走高,並且還在8月份創下了新高。這是怎麼回事呢?另外,儘管各地政府推出了各種刺激措施,但樓市銷售卻依然低迷不振,這又是為甚麼呢?

中國樓價下跌趨勢擴大商品樓平均價卻創新高

根據中共國家統計局9月16日公布的數據,1~8月份,中國住宅銷售面積下跌26.8%,住宅銷售額同比下跌30.3%,跌幅稍有收窄;但是,1~8月份,房地產開發投資,同比下跌了7.4%,房屋新開工面積同比下跌37.2%,跟前7個月相比,跌幅分別擴大了1.0和1.1個百分點。

而房地產開發景氣指數,已經是連續6個月下滑,在8月份跌到了95.07,已經連續7個月低於100的景氣水平。

這些數據說明甚麼呢?雖然各地不斷推出各種房地產促銷手段,但是,中國房地產市場的整體形勢,仍然在惡化。

另外,中共統計局的數據還顯示,2022年8月,在70個大中城市中,新樓、二手樓價格上升城市的數量都在減少,價格跌幅呈現了持續擴大的趨勢。

二手住宅樓價指數方面,上升城市數量是13個,和上月比較,減少了6個;持平的城市有1個,和上月比較,增加了1個;下跌的城市則有56個,和上月比較,增加了5個。從升跌幅情況來看,70城二手住宅價格環比下跌0.35%,跌幅和上月比較,擴大了0.14個百分點,上升城市平均升幅是0.31%,升幅收窄0.11個百分點。

從各等級城市來看,一線、二線、三線城市新建商品住宅的銷售價格,環比分別是0.1%、-0.2%和-0.4%;二手住宅,環比分別為持平、-0.3%、-0.5%,這顯示在一線城市,環比升幅已經出現收窄或止升,而二、三線城市的跌幅正在擴大。

按理說,隨著樓價下跌城市的數量越來越多,商品住宅的平均價應該是一路走低,但是,根據「城市財經」的計算,中國商品住宅平均價,經過去年下半年和今年第一季短暫的下調之後,卻從今年第二季開始一路回升,還在8月份創出了歷史新高。

不過,中共國家統計局公布的是1~8月的數據,並沒有公布8月單月的銷售數據,那麼這個數字是怎麼算出來的呢?

首先,根據統計局公布的數據,1~8月的商品住宅銷售額,是85,870億元人民幣,1~7月的商品住宅銷售額,是75,673億元人民幣,這兩個數字一減,就是8月份的銷售額,10,197億元人民幣。

另外,1~8月的商品住宅銷售面積是87,890萬平方米,1~7月的商品住宅銷售面積,是75,673萬平方米,這兩者之差,就是8月份的銷售面積,一共是9,712萬平方米。

再把8月份的銷售額,除以當月的銷售面積,就得到了8月份的銷售平均價,也就是每平方米10,499元人民幣,這個平均價,可是超越了2021年6月的每平方米10,485元人民幣的最高紀錄。

也就是說,在今年住宅賣不動、樓價下跌趨勢不斷擴大的背景下,中國商品住宅的平均價卻在4月見底,此後就一路上升,在7月份衝破了1萬元人民幣,8月份創下了新高。

逆勢搶豪宅: 「閉眼睛搞就行了」

這是怎麼回事呢?放眼望去,中國各大城市的整體樓價都在下跌,但銷售平均價為何卻在上升呢?似乎沒道理呀。但是,那些關注過豪宅市場的人,他們就能看明白其中的原因。我們看到,雖然中國這兩年樓市慘淡,但是豪宅市場,卻表現出另一派繁榮景象,成交量和價格都在逆勢增長。

中原地產研究院的數據顯示,如果以1,000萬元人民幣作為豪宅標準線,在2021年全年,僅深圳市場就成交了6,370個豪宅,同比上升了126%。放到全中國來看,來自房地產服務商第一太平戴維斯統計稱,2021年,有超過4萬個豪宅成交,這個數字,創下中國豪宅市場的最高歷史紀錄。

今年呢,也是如此。以廣州為例,中原地產研究院的數據顯示,2022年上半年,全市二手樓網簽價同比下跌11.2%,但是,千萬元人民幣級數的豪宅市場,卻逆勢上升了6.1%。

另外,克而瑞的數據統計,6月初,上海平均每天有3.7個總價3,000萬元人民幣以上的豪宅成交。而北京,今年截至6月20日,北京總價1,000萬以上的豪宅,一共成交了3,770個,其中總價1,000~3,000萬元人民幣的豪宅,一共成交了3,561個,佔比達到了94%。

微信公眾號「棱鏡」的一篇報道說,深圳一家互聯網公司的高層周先生,一連用了3個形容詞「極其」、「非常」、「簡直了」,來形容周圍朋友投資豪宅的熱情,並且說:「豪宅就是閉眼睛搞就行了。」

一個例子也為周先生的說法提供了佐證。9月21日,深圳再現「日光盤」,深圳蛇口豪宅「招商璽家園」開賣,推出了604個起步總價為1,244萬元人民幣的豪宅,結果是有1,614人爭搶,當天就被銷售一空。最先售罄的就是面積最大的樓盤,每個的平均總價大約是6,362萬元人民幣。

那麼,為甚麼大家要搶豪宅呢?

周先生的說法是,「豪宅在圈子裏等同於『流通幣』,公司缺錢走民間借貸,可以直接拿豪宅當作擔保做抵押」。

周先生身邊的招行私人銀行圈子裏,有不少人是珠三角製造業的老闆,他們是撈底豪宅的主力。因為現在銀行拼命給製造業工廠做貸款,利率都很低,企業老闆把這部份錢拿來做企業經營的流動資金,轉換出來的個人餘款就用來買豪宅,不僅保值,還能做大公司的固定資產,周轉還非常好。

另外,這幾年的豪宅供應相對稀有。一位業內人士透露,北京在售的豪宅都是多年前拿的土地,受到70/90政策以及限墅令等因素的影響,這兩年新供應的土地,受條件限制,都難以做成豪宅。

「70/90」政策,是指2006年,為了調控樓市過快上升,北京當局要求,自2006年6月1日起,新建商品套房住宅,建築面積90平米以下住宅面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。

限墅令,是指對於別墅的種種開發限制。從上世紀90年代至今,中共官方多次頒布法令,對佔用土地資源的別墅進行限定,限墅令也層層升級。2016年,中共國土資源部推出最嚴厲的「禁墅令」,又要求全國各地停止審批別墅類供地和辦理相關手續;2019年,住宅和城鄉建設部又發出特急通知,要求立即暫停辦理別墅項目建設審批手續,對在建、已建、在批、特批的別墅項目進行梳理。

也就是說,在這麼多年的政策「高壓管控」下,別墅成了「賣一個、少一個」的稀有資源。這是豪宅逆勢上揚的原因之一。

而且,不少新開賣的豪宅項目,和周邊二手樓相比,其價格卻出現倒掛。財聯社報道曾經說,北京上半年熱度最高的豪宅項目,就是「學府壹號院」了,該項目的政府產權佔比是20%,實際售價,大約是每平方米8.96萬元人民幣,而周邊二手樓的目前平均價,已經達到了每平方米12萬元人民幣。

除此之外,在目前減薪潮、裁員潮盛行的情況下,不少人的工作和收入遭受衝擊,買不起樓的人越來越多。但是對有錢人來說,其家庭支出不容易受經濟不景氣的影響。相反,他們還可以在市場下行時,趁機撈底掃貨。尤其是,在面對通貨膨脹壓力和貨幣加速貶值時,具有稀有性的豪宅反而能夠保值,所以,更多有錢人會出於保險的考慮而購買豪宅。

克而瑞數據顯示,今年上半年,中國千萬豪宅的網簽平均價,已經達到了每平方米78,492元人民幣,比去年上升了11%;跟2020年相比,每平方米上升了1萬元人民幣。這就是中國商品住宅銷售平均價再創新高的原因。如果用一句話來形容樓市的這種現象,那就是「一邊是火焰,一邊是海水」,一邊是豪宅熱銷大賣,一邊卻是普通住宅門堪羅雀。

刺激樓市無效 調控陷入兩難

然而,豪宅熱銷大賣,卻無法改變中國房地產市場整體的下行趨勢,因為普通住宅才是房地產市場的主體。但是,雖然有一系列刺激政策的推動,而中國房地產市場的銷售狀況,卻沒有甚麼改善。

最主要的原因,就是在「樓住不炒」、「穩樓價」的調控措施下,認為「樓價會持續上升」的市場預期已經改變,過去以住宅投資為主導的房地產市場,已經轉變為以住宅消費為主導的市場。

但是,對大多數有需求的潛在置業者來說,目前的樓價卻是他們難以承受的。貝殼研究院公開數據顯示,中國65個城市,平均樓價是每平方米17,388元人民幣,4個一線城市,平均樓價是每平方米65,000元人民幣。而這樣一個樓價水準,對於月收入在2,000元人民幣以下的9億多人口來說,根本就沒有足夠能力支付入場費。

而且,一些經濟學者發現,中國的家庭負債率似乎也達到了極限。在過去10年中,伴隨著樓價不斷升高,中國家庭部門的債務率持續快速上升,即便在疫情大爆發的2020年也無法阻止這種升勢。但是,從2021年的1月見頂之後,家庭債務率就開始停滯不前。雖然一線城市以外的各地政府,已經竭盡全力推出樓市刺激措施,甚至是窮盡了所有刺激手段,但家庭債務率,依舊無法轉為升勢,也就導致無法驅動房地產成交的放大,讓樓市一直低迷不振。

另外,中國多地從7月份開始的「爛尾樓斷供事件」,也正在像骨牌效應一樣,造成一系列的連鎖反應,那就是,商業銀行對住宅按揭貸款會更為謹慎,居民則對購買預售住宅失去信心。

據路透社報道,即使北京當局下達了全力「保交樓」的命令,各地監管機構也為業主提供長達半年的還款寬限期,並承諾加快建設,但是過去2個月了,許多停工項目仍然沒有重新開工,而且已經復工的樓盤也沒有多少人在工作。不少爛尾樓業主表示,隨著貸款還款寬限期一步步逼近,如果半年後仍沒有復工,他們將直接停止支付所有款項。

其實,在需求不振、信心不足的情況下,要想刺激房地產銷售,減價就成為很自然的選擇。但是,地方政府擔心,樓價下跌會導致土地價格下跌,土地出讓金收入就會減少;中央政府則擔心,樓價下跌會產生一發不可收拾的連鎖反應,引發系統性金融風險。所以,各地政府仍在採取各種行政手段,阻止樓價向下調整。

事實上,中國樓市要達到軟著陸,房地產市場要達到結構性的轉變,樓價就必須回歸理性,讓有需求的消費者能夠負擔得起。但是,如果讓樓價下跌的話,又可能導致所有長期積累的風險一下子爆發出來,其後果可能是北京當局無法承受的。所以,中共政府正陷入這種兩難抉擇之中,但是,不管怎麼選擇,不付出代價是不可能的,而被動改變的結果,代價可能會更加沉重。◇