【A1頭條】全球最貴樓市面臨「冰封」或深跌 港樓活躍程度差過金融海嘯

香港在最富有城市排行榜上排名大幅下滑之後，這個全球最昂貴的住宅市場正面臨冰封。經濟下行，移民潮及聯儲局加息令香港樓價面臨深跌。在中美脫鉤以及追隨北京的「封關」措施下，香港樓市成為香港每況愈下的縮影。資深投資者說，香港在等北京的政策。

港銀加息樓市成交差過沙士、金融海嘯

美國聯儲局3月開啟加息周期，9月23日，在聯儲局第三次加息0.75厘之後，美港息差擴闊，與樓市按揭相關的港元拆息持續向上。香港發鈔行之一，滙豐銀行率先宣布於9月23日上調最優惠利率，開啟港銀加息步伐。

在加息效應下，香港樓市交易慘淡。根據香港地產代理公司中原地產最新數據顯示，10月首9天，香港十大屋苑僅錄得20宗登記成交，較2003年8月同期的116宗少83%，較2008年12月金融海嘯的130宗少85%。反映香港樓市目前的活躍程度差過沙士（SARS、非典）及金融海嘯時期。

除了交易量萎縮，香港樓價也錄得大幅下跌。反映香港樓價走勢的參考指標，「美聯樓價指數」最新報157.5點，按周跌0.27%，連跌17星期，創逾4年半新低，今年以來跌幅已擴大至8.22%。該行預計，香港今年全年樓價跌幅將擴大至雙位數，將創2008年後最大跌幅。

中原地產住宅部總裁陳永傑說，事實上，樓價下調逾一成，不少近年以高成數按揭入市的買家，已陷入負資產危機。

他說，目前低迷的成交量已證明樓市已進入「冰河時期」。他形容香港樓市猶如「一潭死水」。

美聯物業預計全年整體物業，包括住宅及非住宅的註冊量將錄得約6.4萬宗的水平，這將創自1991年以來32年的新低。

樓市99至03年經歷或重演

香港樓市今年的雙位數下跌也許只是下跌周期的開始，市場預期未來二至三年，香港樓市或有更大幅度的下跌。

仲量聯行香港主席曾煥平昨（12日）在記者會上表示，儘管樓價不會斷崖式下滑，但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下，香港樓市於1999至2003年經歷的漫長下行周期大有機會重演。樓價於1999至2003年期間每年跌10%，累積跌幅高達45.5%。預期2023年樓價會重演此跌勢。隨著樓價跌勢將加劇，負資產宗數將會急增。

彭博社引述對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝指出，在經濟轉差、資金外流以及加息等因素影響下，香港樓價將面臨長期下行，預期三年內或有四成潛在跌幅。

投行高盛日前也發表報告，估計未來兩年，香港樓價跌幅由原本預測的累跌20%，擴大至30%。高盛此前估計2022年至2024年，樓價將分別下跌5%、10%及5%，最新估計是2022年及2023年分別跌15%。

該行又指，以現時樓價計，至少要下跌35%至40%才能吸引投資者重返市場。

星級分析師和華爾街投行的預測不謀而合。香港本土地產大亨近期的舉動進一步加強了市場預期。

香港首富李嘉誠創辦的長實集團於9月28日發出公告，證實以約207億港元的價格，將一處山頂豪宅項目餘下的152個住宅單位及車位出售予新加坡華瑞資本。此筆交易的成交呎價較已售單位平均呎價低約三成。