近日,中共對房地產推出一系列救市政策,釋放出強烈的穩樓市信號。但是專家認為,購房者更多是有剛性需求,救市政策卻給風險已經非常大的房地產市場增加了更多風險,這是非常短視的飲鴆止渴的做法。
中國房地產持續低迷。數據顯示,1月至7月,全國商品房銷售面積合計約為6.66億平方米,同比下降6.5%;7月商品房銷售面積為9167萬平方米,創2023年以來單月最低,且環比下降46.1%。同時,房地產巨頭接連爆煲。
近日,央行等機構多次宣布重磅政策,包括降低首付,取消「認房又認貸」,隨後多個大城市跟進。
9月4日,《證券時報》報道,京滬廣深四大一線城市全面落實「認房不認貸」後,在剛過去的周末(9月2日、3日),京滬樓市成交量出現「脈衝式」上漲。
「認房不認貸」是不論家庭此前有沒有過貸款記錄,只要在購買時家庭所有成員在當地均無住房,即可按首套住房申請按揭。
《北京日報》9月1日報道,北京市民李先生家庭名下有一套房是2017年貸款購買,現在想換一套較大的房子。按北京目前政策,首套房首付比例不低於35%,二套房首付比例不得低於60%,兩者相差25%。若以一套房子人民幣600萬元計算,在新政下首付可以減少支出150萬元。
上海房地產銷售人員表示,他負責的新建案7月只賣出十幾套,8月下旬開始回暖。新政策推出後,9月2日就賣出12套。但中古屋(二手房)銷售依然平淡。
深圳樓市表現相對溫和,廣州是4個一線城市中樓市反應最平淡的城市。
分析:中共只是取消了限制性措施
對京滬樓市的成交量在剛過去的周末出現上漲,中原地產首席分析師張大偉對《證券時報》表示,剛過去周末2天的成交很多屬於政策剛落地後的恐慌性入市,也有部份成交是之前積壓的需求,樓市的回暖程度還要看後續變化。
旅美經濟學家黃大衛(Davy Jun Huang)4日也對大紀元分析,就「認房不認貸」政策本身而言,它更多的是針對一些核心城市,例如珠三角、長三角、環渤海地區的一些特大城市,那些目前名下沒有房產的購房者這個狹小範圍。
「這些購房者更多的是有剛性需求,他們需要在當地生活或者是工作遷移各方面的因素。」他說。
黃大衛認為,這個其實不算是救市的好政策,以前你購了房,當買第二套時,當局有時候不讓你買、不讓你貸款,要求你事先付款,要增加稅收;或者是限制你的首付比例,增加貸款利息。
「現在只不過是中共取消了限制性措施,應該不算是救市,真正救市的話,應該會把首付降低,稅收有優惠,然後可能有特殊的利率提供,這些就是救市措施,目前還沒看到。」
「目前只是對房地產市場的一個試探,或者看看政策對市場引導作用,反應而已。」但他表示,還需要出台一些比較實際性的政策,例如降低首付、減少稅收,把稅收調整回之前沒有限制的、甚至優惠政策。
他說,未來房地產市場成交方面會有所改善,「但樓價還是核心城市、珠三角、長三角、環渤海地方稍微好點,其它地方千萬不要上當受騙,那是沒有投資價值的。」
專家:增加了更多風險
對於「認房不認貸」的政策,美國南卡羅萊納大學艾肯商學院的市場學教授謝田4日對大紀元說:「這個實際上是鼓勵人們去冒險,或者增加了風險。因為它不管你以前有沒有貸款,不認貸了嘛,都會借給你錢。」
他說,就一般國家,買第一棟房子有很多優惠,如首付、利率比較低。例如美國,頭款可能5%、10%,但買第二棟房被認為是投資,頭款可能是要20%、30%更高,條件會更加苛刻。
謝田認為,「認房不認貸」這個做法是盲目的鼓勵多買樓,但可能把自己給逼得力不從心、很費勁。因為他買了過多房子,如果收入跟不上,就有破產的風險。
從行業來說,謝田說,可能在短期內增加買樓人數,讓房地產市場變好一點,但實際上是增加了這個住房按揭市場的風險。
「因為有更多的人可能以後會面臨付不出錢而停貸、 斷供,或者破產的危險」。他認為,中共推出這個東西也是一種飲鴆止渴,就是不想讓房子降價,希望讓人多買。
他認為,中共推出各種各樣的招數,以前還鼓勵過大學生買樓,這都很荒唐。大學生還在上學、還在欠學生貸款,買甚麼房子。還有鼓勵年輕人去挖父母的養老金來買樓子等。
「反正一個目的就是維護樓價,維持中共房地產市場,為甚麼說是飲鴆止渴呢?因為它實際上給現在風險已經非常大的房地產市場增加了更多風險。以後破產斷供的可能性大增。」
但謝田認為,中共現在顧不得了,救眼下再說,現在如果房地產銷售再下滑、資金流斷裂的話,更多的房地產公司就要破產,整個中國的房地產業就要全面破產。
「這是一個非常短視的飲鴆止渴的做法。」他說。#
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