鋑聯控股（00459）公布2023年中期業績，截至6月30日止六個月，收益為2.31億元，去年同期錄得2.62億元，權益持有人應佔溢利為1,750萬元，去年同期為43.7萬元。中期業績改善，除其他因素外，基於：1）有效的成本控制措施；及2）因出售物業投資而得以變現之資本增值收益。

多元策略奏效 物業投資及借貸業務展光芒

業績期內，整體工商舖市場表現遜色，盈利增長的主要原因，是受惠於過去幾年推出的一系列節流措施，以及多元化業務策略，成功發展物業投資和借貸業務。今年上半年，此兩項業務持續為集團收入作出貢獻。物業投資方面，集團的租務進展顯著，物業投資組合的整體出租率達95%，儘管市場環境艱難，租金亦有所增長。受惠於住宅租務市場的復甦，集團服務式住宅的房價及出租率亦隨之上升。

借貸業務繼續為集團帶來穩定的利潤。惟市場風險上升，導致整體信貸組合規模縮小。此外，大幅加息以及市場競爭激烈導致利潤率大幅下降，集團憑藉審慎的信貸方針，將壞賬率保持在較低水平。

市場回顧與展望：經濟復甦緩慢 政策「日夜顛倒」 不分輕重

鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪表示，中港已於年初全面通關，香港經濟活動亦已趨復常，惟「通關市未通」，工商舖物業市場卻未見復甦跡象，按年成交「額量齊跌」，屬於「事不尋常」，主要原因是未有合適政策推動，令經濟復甦速度緩慢，在這方面政府絕對是「責無旁貸」。以政府目前正大力推動「夜經濟」為例，相信對經濟的刺激力度非常有限，按常理應該先振興「日經濟」，重振香港。現在的政策變成「重夜輕日」，實屬「日夜顛倒」，不分輕重，兩頭不到岸。有經濟自然有消費，香港作為龍頭國際大都會，應大力招商引資，「落地」建構香港的工、商、科研、金融等板塊，重振經濟活力。

上半年工商舖成交跌近四成

綜合土地註冊處數據，今年上半年工商舖合共錄得2,206宗成交，較2022年上半年下跌近兩成，期內成交金額則錄港幣280.56億元，按年大幅下跌近四成。工商舖三大板塊之中，商廈受低基數效應影響，交投反彈，今年上半年共錄484宗成交，較去年同期升約8.5%，惟成交金額卻按年大跌56.5%至港幣70.92億元。甲廈空置率高踞不下，7月份最新數字已達到10.5%的歷史新高，而且已經連續11個月企穩10%以上，反映整體商廈市場充斥不明朗因素，持續受到息口高企、投資需求減及企業吸納樓面步伐減慢等因素，影響市場對甲廈的需求。上半年工廈成交量按年減少23.8%，只錄得1,194宗，成交金額下跌逾37%；期內商舖則錄約528宗成交，較去年同期的655宗下跌近兩成，成交金額則錄得約港幣105.33億元，按年跌約10.7%。

下半年充斥不明朗因素

展望下半年，盧展豪指出，工商舖仍未擺脫由疫情延續至今的困境，相信租買皆無法於短期內大幅反彈。雖然目前美國整體通脹率有回落跡象，息口走勢料會於下半年恢復明朗，惟聯儲局仍有機會在下半年再上調利率，更重要的是中港經濟仍未回復到疫情前水平，以金融、旅遊、出口為首的多個支柱行業皆未復舊觀，特區政府須進一步提出措施，振興經濟及樓市，否則香港非住宅物業市場暫時難以恢復盛況。

盧展豪強調，工商舖市道全繫於本港的經濟環境，只有下半年經濟大幅好轉，帶動消費市道回暖，才有望刺激工商舖市場。否則，最樂觀估計全年工商舖市場成交亦僅約5,000宗，僅較去年疫情時升約10%，距離高峰仍遠。受高息環境影響，預計大額物業成交將減少，料全年工商舖成交金額只有約港幣560億元，按年大幅減少約三成。

盧展豪續指，由於高息環境持續，加上按揭非常嚴謹，預料工商舖會出現「轉買為租」的現象，企業會偏向租用工廈及商廈物業。由於市場壓抑購買力，相信部份資金充裕的投資者仍有能力購入一些按揭成數較低的物業，相信價錢較吸引的中細價單位交投有機會較為活躍。

工廈方面，由於下半年市場對經濟前景維持審慎態度，預期下半年市場資金會聚焦在價格較為吸引的中小型單位及租務市場，例如近期由部份電動車品牌及數據中心營運商大手租入工廈作為營運據點。另外，亦有一些以本地市場為主的機構承租工廈單位，例如早前有知名運動團體及迷你倉營運商租入位於新蒲崗的活化工廈，預期餐飲、教育機構及新媒體公司的承租進取度會維持活躍，相信下半年租售價升幅料在5%以內。

寫字樓方面，盧展豪認為，雖然個別分區交投表現好轉，但是由於目前整體商廈市場充斥不明朗因素，預計今年全年整體甲廈售價及租金有機會下跌3%。至於乙廈，租售價在最近一年皆呈反覆向下的趨勢，截止6月的數字，租售價按年都下跌近3%，由於目前整體商廈供應量仍在高位，預計今年全年整體乙廈售價及租金將下跌3%以內。

舖位方面，盧展豪指出，近年內地市民消費模式改變，加上內地政府宣布放寬前往多國的出境旅行團限制，相信出國旅遊的內地旅客將會增加。特區政府必須進一步推出「人無我有，人有我優」的措施吸引遊客，令本港的旅遊業受惠。部份行業如衣履、奢侈品及藥妝產品的銷售量會有更顯著的反彈，這將吸引不少零售商戶趁此機會進駐或擴充其業務，令市面上的吉舖得以被消化，預料今年核心區舖位的租售價有機會上升約3%-10%。

籲政府發展新策略推動經濟

目前，本地經濟和非住宅物業行業明顯尚未復原。集團展望政府將推出更有效的振興經濟措施，為營商環境帶來轉機。現時個別行業如人壽保險和醫療服務，特別是醫學美容，自通關以來已獲增長動力，這些行業更有可能尋求擴張機會。集團建議政府提供稅務優惠，大力扶持醫療、美容、升學等本港深具優勢的行業，以起帶頭作用，從而刺激整體的經濟活動。

集團將因應市況的轉變，不斷檢討策略，以致力於疫後時代蓬勃發展。集團將繼續深化與關聯公司美聯物業旗下業務的合作，從住宅樓盤的交易中賺取更多轉介佣金，發揮協同效應，增加市場佔有率。香港政府透過各種入境計劃吸引海外人才的努力取得空前成功，預計部份新工作簽證持有人及其家屬將於2023年下半年陸續遷往香港，料可為住宅物業帶來全新需求。集團將捉緊機會協助他們在香港尋找住宅及其他物業投資機會。

海外人才的大量湧入有望在短期內惠及租賃市場，集團服務式公寓的房價及出租率或將進一步上升。集團將積極管理物業投資組合，努力提高租金回報及出售利潤。＠

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