23年來最高按揭利率 美國買樓最艱難時刻

很不幸的，30年期固定抵押貸款利率在這個月以來，已經不止有7%，甚至來到7.4%或7.5%的附近！如此高昂的利率，加上跌不下來的昂貴樓價，2023年8月已經成為本世紀目前為止，住房負擔能力最差的月份。本集內容，我要和大家來談談現在美國買房到底有多難！

近一兩周以來，抵押貸款利率的表現，在房地美方面，8月24日周四公布的平均30年固定利率是7.23%，這已經是利率連續上漲5周的表現，也是過去23年來最高的抵押貸款利率。我們可以再看「每日抵押貸款新聞」的數據，8月23日的利率落在7.36，比前一天下降0.13%，但比一個月前上漲0.38%，更是比一年前大漲1.63%，過去的52周以來，最高的利率落在7.49%，最低點是5.73%。

最近利率怎麼會這麼高呢？雖然樂觀的通貨膨脹數據，引發很多專家預測美聯儲明年將會減息，但是10年期國債收益率還是很高，所以，這通常意味著抵押貸款利率也會很高。那為何國債收益率很高呢？最主要的原因是，現在投資者越來越擔心，美國政府承擔了過多的債務，而為了償還債務，美國財政部可能會發行過多的新國債來為這些債務融資，這麼做將會把國債價值拉低，但是就會增加債券的收益率。

因此，我們現在看到固定抵押貸款利率一直在飆高，創下2000年以來的最高水平。在這一波抵押貸款利率飆升之前，亞特蘭大聯儲局就監測到住房負擔能力，已經惡化到超出了標準水平。根據「抵押貸款銀行家協會」的數據，截至8月18日的當周，房屋售價為72萬6,200美元以下的30年期抵押貸款平均合同利率為7.31%，高於前一周的7.16%。巨額貸款方面，售價超過72萬6,200美元的房屋，30年固定利率為7.27%，高於前一周的7.11%。

聯邦住房管理局支持的30年固定利率平均值，從6.93%上升至7.09%。15年期的國債收益率升至6.72%，高於上周的6.57%。

漲破天花板２３年來最高按揭利率！｜利率沖天買家望天興嘆｜百萬樓價越來越多｜連入門房產都難買【美國地產熱點】第128集

貸款申請量降！降！降！

2006年房地產泡沫達到頂峰時，出現過這種購房負擔能力大幅下降的情況，但是如果我們考慮到最新的抵押貸款利率飆升，今年8月將是買房最艱難的時刻。我們再看到抵押貸款銀行家協會的數據，截至8月18日，當周的抵押貸款申請量的市場綜合指數，較一周前下跌4.2%，至184.8。一年前，這個指數是270.1，顯示貸款申請大幅下降。

另外，衡量購房抵押貸款申請的購買指數，也較上周下降5%，這是1995年4月以來的最低水平，表示有更多的買家被利率遠遠的甩在後面。

樓價持續處在歷史高位

尋找美國中位數樓價的買家，每月還款金額自疫情爆發前已經漲了一倍，2019年夏季，購買美國典型樓價，每月還款不到1,200美元，到2023年7月已經漲到2,430美元。這些年雖然工資有所上漲，但還是遠遠落後於每月住房成本的增長。

7月份的二手房銷售量，年增長率為407萬套，經全美房地產經理人協會的統計，又比6月份下降2.2%，比一年前更是下降16.6%，但是銷售中位價比一年前上漲1.9%，達到40萬6,700美元，樓價持續處在歷史高位。

美國房地產市場因為缺乏待售房，樓價又再度上漲。（Shutterstock）

銷售量低迷、樓價走高，庫存量依舊一蹶不振，庫存總量為111萬套，比6月份增長3.7%，但比一年前下降 14.6%。按照目前的銷售速度，未售出庫存的供應量為3.3個月。庫存之所以比上個月增加，主要還是因為交易量稀少，導致庫存累積，並不是新上市房的增加。

美國百萬樓價越來越多

來看另一個數據，就會知道為何有很多人被利率、樓價遠遠拋在後面。Redfin統計今年6月的樓價，有8.2%的美國房產超過百萬美元，這個比例很接近去年6月的高峰8.6%。因為市場上的待售房屋太過稀少，造成許多樓價被推高，讓本來已經稍微下降的樓價，重新長高了！2019年6月，才有略高於4%的樓價是100萬美元以上。

過去一年來，七位數樓價的佔有比例，在今年2月份跌至7.3%的低點後，目前正在回升。7月份美國房屋銷售價格中位數上漲3%，創去年11月以來最大漲幅。高端住宅的價格上漲速度更快，第二季度美國豪宅的中位售價，同比上漲4.6%，到達120萬美元。

對於買家來說，價值七位數樓價的再度增加，說明了美國住房負擔能力面臨嚴峻的挑戰，對於使用貸款的買家，每月還款要比一個月前貴上許多，更不用說是一年前了。

其中東北地區的百萬美元住宅增加速度最快。屬於紐約市熱門郊區的布里奇波特（Bridgeport）都會區，有超過四分之一（25.8%）的樓價至少為100萬美元，高於一年前的23.1%，是全美增幅最大的。其次是波士頓，從20.3% 增加至21.5%，以及新澤西州的紐瓦克（Newark），從8.7% 增加到9.7%。

總而言之，在美國99個人口最多的城市中，有55個城市，其價值100萬美元以上的房屋比例逐年上升，只是大多數上升幅度並不大，往往不到一個百分點。另外，有3個都會區的百萬美元住宅比例，沒有出現變化，其餘有41個都會區則出現了下降。

西海岸百萬房產減少中

昂貴的西岸城市，是百萬房下降最多的地區，西雅圖的這個比例從去年的39.3%下降至33%，是分析中降幅最大的都會區。其次是加州的奧克蘭，從55.1%降到49%；加州的奧克斯納德（Oxnard），從40.2%降到34.5%。其它還有洛杉磯、聖地牙哥、聖荷西、三藩市、阿納海姆（Anaheim）、紐約和華盛頓特區，也都是百萬樓價佔比下降的大都市。

為何美國高價地區，尤其是西海岸地區，百萬美元住宅的份額大幅下降呢？因為這些市場比其它地區降溫更快。去年以來，不斷上升的抵押貸款利率和不斷裁員的科技行業，讓這些地方的許多購房者，不敢隨便踏入房地產市場。不過，近期隨著買家習慣了利率上升，和經濟趨於平穩，這些購房者現在又開始出現反彈。

到目前為止，加州百萬美元以上的房屋比例，仍然是全美最高的。首先是三藩市有81.2%，但是低於去年同期的 84.2%。第二名是聖荷西有79.6%，去年是 82.9%。接下來是阿納海姆、奧克蘭、聖地牙哥和洛杉磯，這些地方比去年有所下降，但是大約四成到五成的房產，仍然至少為100萬美元。

百萬房產最少的地區

反觀百萬房產最少的都會區，出現在德州和鐵鏽帶地區，在內布拉斯加州的奧馬哈（Omaha），百萬房產的比例只有0.2%，其餘還有俄亥俄州的代頓（Dayton）；德州的麥卡倫（McAllen）；德州的埃爾帕索（El Paso）；俄亥俄州的阿克倫（Akron）；底特律（Detroit）；紐約州的布法羅（Buffalo）；伊利諾伊州的埃爾金（Elgin）和紐約州羅切斯特（Rochester），這些都是百萬美元最少的都會區。但是其中有很多比例都在上升當中，而在西海岸昂貴城市卻在下降。

為何這些低樓價城市的百萬房出現增加？如果大家有印象的話，在前幾次我談到熱門房市中，剛剛說的城市，有很多都是其中的名單，因為他們樓價很低，而在買房負擔能力大幅下降的今天，這些地區就特別受到買家的青睞，而且往郊區移動的趨勢還是在進行中，很多人都在尋找低成本的住房地區，離開昂貴的地區。

入門房產持有成本漲三倍

穆迪分析公司的首席經濟學家馬克・贊迪表示：「更高的利率，加上更高的樓價正在壓垮人們的承受能力。這就是我們幾乎沒有房屋銷售的部份原因。」穆迪對數據的檢查顯示，某些地區的住房，現在的每月還款是幾年前的三倍或近四倍。

在以工業和航空經濟而聞名的堪薩斯州的威奇托（Wichita），自2019年以來，入門樓價的每月還款額增長了驚人的271%，是調查中增幅最大的，入門樓價格從大約85,000美元，上漲至目前的21萬美元。

入門樓價的每月成本飆升，現在正在考驗美國一些歷史上樓價最便宜的地區，以印第安納州的韋恩堡（Fort Wayne）為例，與2019年相比，現在入門級房屋每月的還款金額上漲了近900美元。這些房屋的成本已從約10萬2,500美元，飆升至22萬9,900美元。換句話說，每月還款約為1,270美元，而在四年前僅僅只要329美元。

在北卡羅萊納州的格林斯博羅（Greensboro-High Point），以前的經濟適用房，已從2019年的約81,000美元，漲至約18萬2,000美元，已經大幅縮小了與附近較高樓價城市的差距。

田納西州的孟菲斯（Memphis）也有類似情況，孟菲斯是一座標誌性的南方城市，以音樂和低廉的生活成本而聞名。自2019年以來，該市兩居室房屋的每月付款上漲了216%以上。2019年7月，孟菲斯的平均樓價僅有56,950美元，是全美最便宜的大都市，但現在的入門樓價已經漲到大約12萬美元。在德州的基林，入門樓價從95,175美元漲到18萬9,500美元，每月成本上漲了199%。