美國房地產市場今年年初出人意料的強勁銷售扭轉了樓價數月以來的下降趨勢。這種急劇變化的背後原因，就是按揭利率的變化。

據金融利率發布平台「銀行利率」（Bankrate.com）網站公布的數據，經季節性調整後，2月份全美樓價上漲0.16%。這是自去年5月以來最強勁的單月漲幅。現在的樓價比去年6月份的峰值低2.6%。

在美國50個最大的房地產市場中，有39個城市的樓價在2月份出現上漲。與去年11月相比，這個轉折可謂迅速。在當時的50個市場中，有48個市場的樓價在下降。

這種迅速變化的背後，是按揭利率的大幅波動。30年固定利率按揭的平均利率，從2022年初的歷史最低點開始上升後，到6月份已經從4%左右上升到略高於6%。這導致了房屋的銷售放緩，樓價也隨之下降。到了2022年秋天，利率一度飆升至7%以上，樓價開始更快地降溫。

然而，在12月和1月，按揭利率開始回落，一些購房者迅速抓住了這個機會。根據全國房地產經理人協會（National Association of Realtors）公布的數據，2月份的現房成交量——此前於12月和1月簽訂的購房合同——大幅上升了14.5%。

全國房地產經理人協會（National Association of Realtors）的首席經濟學家Lawrence Yun在2月份的銷售報告中說：「由於意識到按揭利率的變化，購房者們正在利用每一個利率回落的機會。」

然而，房屋價格的變化也因地點而異。提供房地產軟件、數據與分析服務的「黑騎士」公司（Black Knight）的數據顯示，邁阿密（Miami）繼續保持了樓價漲幅最大的地位；在價格較為實惠的中西部房地產市場，如辛辛那提（Cincinnati）、俄亥俄州哥倫布（Columbus）和克利夫蘭（Cleveland），樓價漲幅也頗為可觀。

與此同時，在過去幾年中樓價漲幅最大的一些城市，價格卻在下降。這些房地產市場包括：德薩斯州的奧斯汀（Austin）、拉斯維加斯（Las Vegas）、鹽湖城（Salt Lake City）、西雅圖（Seattle）和三藩市（San Francisco）等等。

雖然按揭利率的變化，是全美範圍內樓價出現轉折的主要驅動因素，但供應緊張也增加了樓價上漲的壓力，尤其是在買家新春需求暴增的情況下。

「黑騎士」企業研究戰略副總裁Andy Walden在一份新聞稿中評論說：「不幸的現實是，庫存供應稀缺是如此多的房地產市場僵局的根源，但它並沒有得到任何改善。」

根據「黑騎士」公司的數據，2月份可供出售的房屋數量，連續第五個月下降到自去年5月以來的最低水平。新上市的房屋數量，比Covid疫情前的水平低了27%。

Andy Walden還補充說：「雖然一些城市的樓價仍在上漲——最明顯的是邁阿密，該地區的價格上漲幅度是本月最大的——其原因可以歸結為大量的外地人搬到了該地區。但我們看到，在那些可負擔性更好和庫存赤字更大的地區，樓價的上漲更為普遍。」

從2月份開始，房屋按揭利率再次上升，然後在3月份略有回落。其原因是市場對美國銀行系統的擔憂，因為有多家銀行倒閉了。

然而，對房屋的需求，似乎並沒有被銀行危機所動搖。有消息稱，房地產經理人報告說，在開放日看房的人仍然絡繹不絕。「黑騎士」公司仍預測，在今年剩下的時間裏，樓價將再次走低。但如果供應量繼續下降，競爭仍然激烈，那麼樓價可能就不會有太大的下降幅度。#

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