俄烏戰火將如何波及美國房地產？

俄羅斯對烏克蘭的入侵讓世界大部份地區都處於緊張狀態，這已經成為歐洲二戰以來的最大軍事衝突，並且間接擾亂了全球金融市場，且波及美國房地產市場。

根據房地美最新數據，原本預計將繼續微升的抵押貸款利率反而略有回落，截至2月24日的一周，30年期固定按揭利率從3.92%，跌至3.89%。

許多投資者為防止股市、加密貨幣暴跌，已經從中提取資金轉而購買其它有形，例如房地產、貴金屬。最終，已經加速的通貨膨脹率，預計將進一步上升，這將傷害租房者、買家，甚至是建築商，他們將繼續努力應對快速上漲的建築成本。

「這對經濟和住房都不利。⋯⋯這只是糟糕程度的問題」，穆迪分析（Moody's Analytics）首席經濟學家馬克．贊迪（Mark Zandi）說，「俄羅斯的行動會以多種不同的方式損害住房。」

美東周四（2月24日），標準普爾500指數2022年迄今下跌超過12.5%，較早盤有所回升。由於烏克蘭邊境的緊張局勢升級，近一半的損失發生在過去五天。在總統拜登宣布對俄羅斯實施更多制裁後，周四下午股市開始反彈。

雖然這是一個巨大的損失，但它不像2000年那樣的崩潰，當時市場損失了超過50%的價值。

「投資者往往對壞消息反應過度，然後安定下來。」全國房屋建築商協會首席經濟學家羅伯特．迪茨（Robert Dietz）說。

這可能對豪華房地產市場產生更大的影響，富裕的買家經常套現股票或加密貨幣來購買價值數百萬美元的房屋，或第二或第三居所。然而，任何不確定性都可能迫使所有價格範圍內的買家，暫停購買房地產或其它大宗投資。

目前，由於擔心歐洲爆發全面戰爭，股市的不確定性正在幫助控制抵押貸款利率。許多投資者進入了包括抵押債券在內的債券市場，因為它們通常被認為是更安全、波動性較小的投資。當債券價格因此上漲時，抵押貸款利率通常會下降。

根據房地美的數據，截至2月24日的一周，利率平均為3.89%。利率沒有突破 4%，而是從前一周的3.92%小幅下降。

「我們預計利率會上升，」Realtor.com首席經濟學家丹尼爾．海爾（Danielle Hale）說，現在「利率更有可能穩定，甚至下滑。」

從另一方面來看，如果買家不擔心他們現在必須在抵押貸款利率進一步上漲之前購買房屋，那麼它將可以緩解市場的一些緊迫性。這可能會在短期內減少需求，從而減少買家之間的競爭。海爾認為這將影響所有價位的房產。

然而，對於利率是否會保持較低水平，尚無定論。馬克．贊迪（Mark Zandi）認為，由於動盪和隨之而來的通脹，它們可能會上漲。

對美國人來說，另一個影響是石油和天然氣價格上漲，因為俄羅斯是地球上第二大石油生產國。雖然這預計會影響油氣和家庭供暖成本的價格，也可能使商品更加昂貴。這是因為食品、產品和建築用品的生產通常需要石油。然後它們需要在全國，甚至世界各地運輸，才能上架。

「如果油價上漲，就會提高整個經濟的成本，」海爾說，「這意味著更多的通貨膨脹。」

贊迪警告說，如果美國人縮減開支，這可能會導致失業。他預計不會出現另一場衰退，但他也不排除會出現衰退。

全球供應鏈也可能出現更多中斷。「這對房屋建築商來說是一個真正的問題」，贊迪說，「他們無法建造以滿足需求，因為他們無法獲得建築材料和電器，以及完成房屋所需的東西。」

預計通貨膨脹和供應鏈問題將導致更高的建設成本。羅伯特．迪茨（Robert Dietz）說，建築材料的價格已經同比上漲了22%。木材在過去13個月中上漲了 40%，而建築中使用的一種流行刨花板，同期上漲了約60%。這些成本將轉嫁給新購房者。#

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