多重壓力下 中共去年啟用的賣地新規難持續

隨著近日江西省發布文件表示要力爭把省會南昌市從「集中供地」城市名單中刪除，2021年年初剛開始的「集中供地」模式已被鬆動。此背後是中國房地產市場的持續走低，以及中共地方政府的財政壓力大增。

江西省住房和城鄉建設廳（住建廳）於10月28日發布了一份關於支持南昌城市發展的文件，提出要爭取獲得有關部委的支持，以便將南昌從「集中供地」城市名單中除名。這是首次出現明確表示要退出「集中供地」的情況，但目前在江西住建廳的官網上已經查閱不到該文件。

在江西省提出南昌要退出「集中供地」前，湖南省長沙市曾於9月27日表示，今後不再按年度批次供地，而是「常態化持續更新推介」。雖然長沙沒有明確提出退出「集中供地」，但實際上改變了供地方式。

所謂「集中供地」是指集中發布賣地公告，以及集中組織賣地活動。2021年2月，中國的22個重點城市開始實施「集中供地」模式。其中長沙和武漢在2021年分了三批次集中統一供地。隨後，南昌、徐州、西安等城市也開始施行「集中供地」。

中共官媒《中國房地產報》於10月底的報道披露，南昌第三批「集中供地」共有22塊，雖然有4塊「熔斷」，但有12塊因無人出價而流拍，流拍率高達55%，另有5塊是底價成交，1塊溢價成交。所謂熔斷是指，地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效，改為搖號的方式來確定競得者。

南昌市的土地市場在2021年是「先熱後涼」，結果是土地出讓金全年同比下跌了71.23%，為近6年來的新低。中國網絡媒體「樂居買房」對南昌市2021年的賣地評價為「一片慘澹」。

2022年，南昌市的土地市場繼續低迷，並且無論新房和二手房的庫存都在增加，房價下跌壓力變得越來越大。但迫於地方政府的財政壓力，南昌將進行第四輪土地出讓。

「集中供地」難行背後

雖然第三輪拍賣的土地流拍率高達55%，南昌市還將繼續進行第四輪，目的是增加土地出讓金收入。南昌並不是唯一遭遇此窘境的城市。武漢市已於9月21日表示，將在9月、10月和11月連續安排三個批次，為本年度的第4至第6批次賣地。

土地出讓金是中共地方政府的政府性基金收入主要來源；而政府性基金收入是地方政府財政收入的主要收入來源之一，僅次於稅收。

2021年，地方政府性基金預算本級收入約為9.39萬億元（約合1.3萬億美元），其中土地使用權出讓收入約為8.71萬億元（約合1.2億美元），佔比近93%。2020年，該佔比為接近94%。

中共地方政府的債務這些年一直在膨脹。旅居日本時政評論人士區鍇11月9日對大紀元說：「中共目前『保增長』的政績追求模式，最後導致的結果就是政府財政支出不斷擴大。而『三條紅線』之後，房地產企業紛紛爆煲，地方是有地也賣不出去了。」

最開始實施「集中供地」的22座重點城市，今年賣地整體走低。中國指數研究院（China Index Academy，簡稱中指研究院）於10月27日發布的報告稱，22座重點城市中，截至10月27日，已有19城發布三批次土地公告，但市場下行，房企買地意願較低，「22城全年供地計劃完成率不足五成」。

長沙未公布2022年土地供應計劃，所以中指研究院報告的表格中未提供長沙的賣地情況。其它21城中，供地計劃完成率最低的是長春，僅10%。武漢在21城中賣地情況倒數第六，供地計劃完成率為41%。

中共地方財政繼續惡化

中指研究院的報告還說，成交表現整體趨冷，民營房企拿地意願進一步降低，同時國營房企的買地力度也在減弱。

南昌市的第三批「集中供地」靠的是地方國企，知名的央企和民營房企幾乎都「躺平」了。

《中國房地產報》稱，今年地方國企城投公司托底，「左手倒右手的現象，似乎已經成為各大城市集中供地中的常態」。由此可見，「集中供地」城市的真實土地出售情況只能是更差。

城投公司和隱性債務聯繫緊密。所謂隱性債務是指地方政府在法定限額之外直接舉借、承諾償還或提供擔保的債務。

區鍇說：「中共地方政府有嚴重的隱性債務問題，例如通過城投債名義，地方國企等掩蓋的政府債務，沒人能知道具體有多少。因此，地方政府和中央政府在這方面必定是一個要隱瞞，一個想要知道的關係。」所謂城投債主要指為城市基礎設施投資而發行的債券。

「當地方政府財政出現問題時，就需要上級政府的撥款以維持政府日常營運，但現在全中國每個省都有嚴重的財政赤字。」他補充說。

截至2022年9月底，中共官方公布的地方政府債務餘額為34.7萬億元（約合4.7萬億美元），這僅是通常所指的顯性債務。最近6年來，中共地方政府的債務餘額在逐年加大。

2016年至2021年年末期間，中共地方政府的債券餘額分別為15.3萬億元、16.5萬億元、18.4萬億元、21.3萬億元、25.7萬億元和30.5萬億元（依次約為2.1萬億美元、2.3萬億美元、2.5萬億美元、2.9萬億美元、3.5萬億美元和4.2萬億美元）；年增加額分別為1.2萬億元、1.9萬億元、2.9萬億元、4.4萬億元和4.8萬億元（依次約為2,000億美元、3,000億美元、4,000億美元、6,000億美元和7,000億美元）。@

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