近期市場在經濟是否衰退之間掙扎，如果有衰退，那麼早晚會發生。根據定義，衰退是指經濟活動從高峰到低谷的時期，大約是其趨勢的水平。儘管從一個時間序列中分離出趨勢和周期性成份需要相當一些技巧，但外行人也能看出經濟活動是否接近或已經達到頂峰。直觀地說，從領先指標來看，如股票指數不再進一步上升，到滯後指標如失業率不再進一步改善時，我們知道高峰已逼近。
基於理論，衰退是一個從需求過剩到供給過剩的過程。發生「過剩 」是因為生產需要時間，而需求可以瞬間改變；這就是「需要時間去建設」的概念。這種過程的持續時間取決於生產的性質。如果是生產周期較短的一般商品，商業周期一般較短：衰退通常每10年發生一次或兩次。但對於像住房這樣的耐用品，需要更長的時間來建設，周期要長得多，可以達到15到25年。
在一個正常的商業周期中，衰退可能不涉及到房地產板塊的衰退，但反之則不然，房地產板塊的衰退一般會導致更深更久的商業周期的衰退。學術研究的結論是，在大多數國家，房地產佔整個經濟活動的五分之一到三分之一。此外，房地產周期（格蘭傑）導致商業周期，但反過來不一定是這樣。因此，如果未來會出現房地產板塊衰退，我們幾乎可以肯定地說，衰退不會是任何溫和或簡單的，而是艱難的。
有很多住房周期指標，包括建築和施工指標，如住房開工或建築許可證，以及銷售指標，如新房或二手房銷售。所有這些數字在最近幾個月顯示出非常糟糕的趨勢。另一種指標是調查數據。全國住房建築商協會（NAHB）有一個市場指數，調查看漲與看跌的比例。從附圖中可以看出，這個指數在預測未來兩個月的住樓價格同比增長方面非常有效。
據預測，樓價同比增長將從最高的20%下降到中低位數。然而，這並不是故事的結束，因為加息可能只完成了一半到三分之二。還有1%到2%的加息要進行。更重要的是，加息將產生延遲效應，這會延伸到整個2023年，甚至是2024年。由於樓價具有高度的動量（即一個非常長的自回歸過程），樓價下跌的雪球效應一旦開始就不容易停止。
如果經濟不發生衰退，上述所有情況都將變得無關緊要，但這似乎不太可能，因為收益率曲線發生倒掛。否則，大多數人仍然低估了即將到來的經濟衰退。
本文編譯自「An upcoming housing recession being underestimated」，原文刊載在《英文大紀元》◇
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