在中共「房住不炒」的嚴厲調控下，大陸房地產業去年迅速降溫，不僅土地拍賣遇冷，恒大等房企接連爆雷，還出現了有史以來最大的房產斷供潮。雖然政府的調控政策在第四季度有所放鬆，地方政府也在想盡辦法救市，但現在看，都收效甚微，房地產市場仍然低迷。更有預測說，中國經濟將進入「死亡螺旋」，而恒大等地產商的違約不過是「開胃菜」，今年7月前後，債務爆雷會像多米諾骨牌一樣崩塌，更可怕的是，還可能會影響到國際上很多的政府財團。
那麼，北京政府採用了哪些救市措施，又為何無效呢？目前，房地產業的最大問題又是甚麼？更糟糕的情況還有哪些？好，我們今天就來聊一聊這些話題。
房產銷售低迷 房企接連爆雷
我們都看到，去年，中國房地產市場迅速降溫，但進入今年以後，情況仍然沒有好轉。
《證券時報》的報道說，去年，中國百強房企的業績罕見出現了負增長，累計銷售操盤金額同比下降了3.5%，而且超過八成的房企沒有完成全年銷售目標。
而今年元旦期間，房地產銷售市場依然低迷。中國指數研究院1月7日的報告顯示，其重點監測城市的新建商品住宅的成交面積，同比下降了42%。其中，一線城市成交規模降幅超過二成，二三四線的代表城市降幅接近六成，這說明買房者的觀望情緒濃厚，市場置業信心不足。
為此，各地政府還在想盡辦法推出各種救市措施。《每日經濟新聞》1月12日的報道說，近半月來，已有保定、昆明、長春等至少7個城市，公布了涉及購房補貼的相關政策。其中，廣東珠海對產業人才的最高住房補貼金額達到了600萬元。
與此同時，中國房地產企業的債務危機仍在發酵。
我們看到，1月5日的時候，房企「當代置業」因沒有如期償還2.5億的美元債，被惠譽確認為「限制性違約」。1月10日，「當代置業」又因收到債權人通知，要求提早償還13.48億美元的公司境外債，導致當天的股價暴跌了40%。
而總部設在上海的世茂集團，也爆出信託違約，標普和穆迪都在1月10號下調了世茂的信用評級。目前，世茂集團正在加速出售資產套現，而世茂的債務危機，比恒大的危機更讓業內人士擔憂不少。這是為甚麼呢？我們看到，彭博社去年12月就曾分析說，「世茂隕落恐比恒大『糟糕得多』」，因為世茂一直被認為是業內財務狀況比較健康的企業，而且世茂債券的持有人對違約的容忍度，遠低於恒大等債券的投資人。有銀行業人士表示，如果像世茂這樣的優質企業也無法渡過這場危機，那麼全球信心將永久喪失。
這樣看來，確實有些讓人憂心，因為，中國房地產企業正在迎來償債高峰，違約的風險還在加大。
野村證券表示，今年上半年，每個季度到期的離岸美元債規模，都幾乎是去年第四季度的兩倍。除此之外，拖欠建築工人的工資，大概還有1.1萬億元人民幣（1,726.57億美元），必須在今年1月底，也就是華人新年假期開始前支付。
路透社也引述瑞銀的分析稱，未來三、四個月是房企還債的高峰期，除非有更強的政策放鬆，否則違約情況將持續。
中共救市無效 房地產信心崩潰
那麼，中共到底要如何救市呢？
去年12月，中共央行和銀保監會聯合發布《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，同時召集部份民營、國營房地產企業和主要商業銀行座談會，一方面，是鼓勵優質房地產企業併購出險房地產企業的項目；另一方面，是希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為併購方提供併購貸款，同時還表示，對出現風險和困難的房地產企業不要抽貸、斷貸。
當時，還有媒體報道稱，房地產行業可能會迎來項目併購潮。不過現在看來，這個政策並沒有起到甚麼作用，所以房企的「爆雷」仍然是接連不斷。
也可能是因為房地產業的情況太糟糕，所以市場對於任何「利好」措施都特別關注。
比如，1月10日的時候，地產股多股直線拉升，世茂股份漲停。原因是，當時有消息傳出，9家央企和國企被要求通過收購、併購項目資產的方式，為綠地控股、融創中國、世茂集團等11家有中高風險的民營開發商提供流動性支持。但《第一財經》的報道稱，行業內對於這則消息的真實性眾說紛紜，名單中的多家房企否認了這一說法，只有一家房企的高層人士表示消息屬實。
兩天之後，也就是1月13日，因有房企人士證實，出險房企的併購貸款不再計入「三道紅線」，房地產板塊又有多股漲停。不過，路透社早在1月7日的時候就曾分析說，這個政策可能效果有限。
一家國有銀行的高層就表示，必須是好的併購項目，銀行才會出資金支持，但目前的關鍵問題是有沒有好的併購項目。而一位券商投行部人士則認為，銀行看中的是央企開發商，但目前央企的併購衝動並不強烈，用這位專業人士的話說，就是「低價的一手地都不想拍，為啥要併購二手項目？」
所以，中共的這些「救市」措施，目前看，都不成功，未來也很難奏效，因為現在房地產業的最大問題是缺乏信心。經過去年多家房企違約後，無論是金融機構還是買房人士，對開發商的信心已經完全崩潰。
我們知道，房地產對於中國經濟的重要性是不言而喻的。大家可以想像得到，如果中國房地產的債務危機失控，接下來會發生甚麼？後果是難以想像的。
1月9日，品蔥網曾發表了一篇文章，引發不小關注。文章說，2022年才是全面債務危機爆發的序幕之年，去年恒大等地產商的系列違約只是「開胃菜」，恒大已是必死無疑，而今年7月前後，才是債務連環雷，進入多米諾骨牌崩塌的階段，屆時可能影響國際上很多政府財團。
這篇《2022年中國十大預測展望》的文章，對經濟、外交、人口等多個方面進行了預測，並強調這些狀況必然會發生。
我們看到，預測的第一條就是，中國經濟將進入「死亡螺旋」，就是說「債務會持續上升，但經濟卻無法成長」，因為中國經濟的槓桿率和政府債務率奇高，比恒大集團有過之而無不及。
其它有關經濟的預測還包括：今年GDP增長在2%左右，統計局的數據也不會超過3%；7月左右會出現嚴重的通貨膨脹；A股今年將進入「三而竭」的狀態，可能再現2018年的走勢等。預測還說，2022年只能算是「大低谷之年」，估計2025到2026年才會出現真正的大危機。其實，文章裏的很多預測，包括大規模失業潮和公務員減薪、中共開啟「橫徵暴斂」的模式等，目前現實版已經在上演中，至於，其它預測有多少能真正成為現實，這還需要時間的檢驗。
不過，有一點倒是讓我很確信，那就是2022年雖然慘烈，但還只是一個開始，中國正邁入「大低谷時代」。其實，這一點，從中共總理李克強的講話中也得到了一些證實，1月10日，李克強在主持中共國務院常務會議時說，「當前經濟運行處於爬坡過坎的關口」，他的講話除了凸顯出中國經濟的窘境外，似乎也改變不了甚麼。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：李松筠
編輯：宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：文靜
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