今年的恆大,日子不好過,這個8月份,更是負面消息不斷,24日,中共官媒《經濟日報》在頭版點名批評恆大,稱所有房企都要遵守監管,而前一天,8月23日,剛有媒體曝出知情人士消息說,中國恆大計劃以105億港元的低價出售香港總部大樓,這幢大樓是在2015年時以125億港元買入的。消息雖然還未經證實,但是近期的恆大,為了降低債務,確實是在頻頻拋售自己的資產。

大家知道,恆大如果倒閉,可能會給中國的金融市場帶來巨大的震盪。那麼這個許家印到底是甚麼來頭?怎麼他的公司竟然可以撼動中共體制下的金融系統呢?

之前的內容中,我們有詳細談過恆大的危機,今天我們就來聊聊恆大創始人許家印的傳奇經歷。

恢復高考 許家印走出農村

許家印出生在河南的一個小山村,他的父親曾在國共戰爭中負傷,復原後在生產隊擔任一個倉庫管理員的職務,母親則在他出生8個月後因爲敗血症去世了。這讓本就不富裕的家庭雪上加霜。

家裏對許家印從小就寄予了很高的期盼,希望他以後可以拿到「鐵飯碗」,為此父親還給許家印取了個小名叫「工廠」。高中畢業後,許家印在家裏務農了兩年。

1977年,中國恢復高考,許家印報考了清華大學,最後除了獲得了一個「許清華」的外號外,甚麼也沒有得到。第二年,許家印降低了要求,報考了武漢鋼鐵學院冶金系,他的唯一理由就是,今後工作不但可以去鋼鐵廠,還能去大城市。這次許家印成功了。

1982年,大學畢業後的許家印,終於圓了工廠夢,被分配到了河南舞陽鋼鐵廠。一年之後,許家印就被升職爲車間主任。他在公司施行很多管理制度,把車間搞得井井有條。1987年,鋼鐵廠獲得了冶金工業部頒發的23個獎項,其中有6項都是許家印的。

當時的同事評價許家印,腦子靈活、幹活拼命、嘴甜,善於打交道,而這些特質也讓許家印在日後的職業生涯中頗爲受益。

經濟鬆綁 許家印下海

80年代末和90年代初期,中共鬆動了長期禁錮的政策,允許私人經商了,全國各地的能人們都紛紛下海,許家印也是其中一員。1992年,在鋼鐵廠工作7年後,許家印拋棄了這個鐵飯碗,進入了深圳中達集團。

入職只有三個月的許家印,就為公司拿下了一個近10萬的大項目。沒過多久,許家印就被升任中達公司總經理。而這也成了許家印與房地產結緣的契機。

1994年是房地產市場轉型的重要年份,中國住房制度改革,一大批人爭相湧入了房地產市場。中達集團也沒有例外,決定進軍廣州地產行業。

許家印當時只帶著司機、出納、業務員,他們4個人到廣州,成立了廣州鵬達房地產公司,並在廣州成功完成了第一個房地產項目——珠島花園。

當時資金不充足,他們幾乎是白手起家。那時廣州新建的樓,基本都是大戶型,為了快速回收資金,許家印卻另闢蹊徑,制定了小面積、低價格的開發策略。

這獨特的開發策略讓許家印一炮而紅。珠島花園創造了當年開工,當年銷售,當年售完的房地產奇蹟。

珠島花園項目為深圳中達集團淨賺2個億,但許家印當時的工資一個月才3,000元,在和老闆協商漲薪不成之後,1996年5月,許家印離開了深圳中達集團,創立了恆大實業集團公司。

住房改革 許家印成地產大亨

1997年,亞洲金融危機開始,也讓本就不穩定的房地產市場蒙上了一層陰影,而廣州的樓市開發也是一片慘淡。

當時,海珠區原廣州農藥廠11萬平米的地塊正在低價拋售,因為地塊位於工廠區、市政配套也不齊全,房企對這個地塊沒甚麼興趣,但是,許家印逆勢,把它做成恆大的第一個項目拿了下來。

儘管地價很低,但當時的恆大還是付不起。為此,許家印說服賣家把地分成三塊,進行分期付款。然後,許家印又用這首期的4.7萬平米的地塊進行抵押,獲得600萬元的貸款,500萬元付了首付,100萬作為公司運營資本。這就是後來的「金碧花園」。

1997年6月,「金碧花園」正式破土動工,許家印再次採用小戶型開發模式,並且為了快速回籠資金,在房子還沒蓋的時候,許家印就以低於成本的價格搞了個促銷,快速賣掉了一批。不僅如此,樓盤開盤的定價是每平方米2,800元,和當時廣州海珠區樓盤的均價相比,便宜了將近20%。

開盤當日,廣州市民晝夜排隊購房,上午半天的時間,首期323套住宅就銷售一空,創造了半天回款8,000多萬的奇蹟。

1998年,中共國務院發文規定,將逐步終止住房分配制度,推行商品化和社會化,這意味著中國長達近半世紀的住房分配制度終結,伴隨著這個房地產政策的重大變革,隨之而來的就是房地產業的迅猛發展。

1999年,恆大集團,在廣州房企綜合實力30強中排名第七。2004年,許家印派出200多人到全國二三線城市尋找地塊,到2007年,恆大在全國一年內獲得的土地,達到近4,580萬平米,覆蓋中國22座城市。拿另一家中國最大的地產商萬科來對比,萬科進入中國29個城市,用了將近10年時間,而恆大,只用了3年多一點的時間。

2008年的全球金融危機爆發後,中國地產市場受到了嚴重打擊,中共也出台了監管政策。當時的狀況是高槓桿、高負債、高運轉,誰能借到錢就能賺,誰能借到更多的錢就能賺更多,考驗融資能力。而許家印,在這輪賽跑中又贏了。

2009年11月5日,恆大成功在港交所正式上市。以收盤價計算,恆大上市當天,以705億港元的價格成為當時市值最大的民營房地產公司,許家印個人,也憑借持股68%將大約61.5億美元收入囊中,成為中國大陸的首富。

恆大上市後,許家印開始了更多的項目拓展,恆大進入了奶製品、穀物和石油行業,甚至一度嘗試過飼養業。新項目帶動新融資,新融資也給許家印帶來了新財富。

許家印僅用了20年就讓恆大躋身世界500強,2017年,恆大又成為歷史上500強,排名年度提升最快的企業之一。

政策收緊 許家印陷入危機

到了2016年,在房地產進入到資產負債表時代後,市場又變了。中共開始限制房地產企業債務擴張,強調房住不炒,2018年5月前後,中共住建部約談12個城市,相關城市在問責下出台新規定,調控市場。

2020年8月,住建部和央行召開重點房企座談會,宣布了房企融資的「三道紅線」,這「三道紅線」就是指,房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1。

就是這「三道紅線」,讓很多房企相繼暴雷,而位居行業第三位的恆大也出現了債務危機。恆大2020年報表顯示,去年底的負債總額為7,165億元人民幣,年利息高達680億元,恆大已經把「三道紅線」都踩了。

今年的8月2日,恆大集團公布了一個好消息,有息負債已經降到了大約5,700億元人民幣,淨負債率降到100%以下,終於把「三道紅線」中的一條變綠了。但是,一條變綠還遠不夠。

8月9日,恆大汽車發布的《盈利預警》表明,恆大的負債仍然在繼續增加。截止到6月30日,今年前6個月,恆大已經淨虧損48億元人民幣,而去年同期的淨虧損是24.5億元。

8月10日,中國恆大發布公告,通知股東及投資者,計劃出售旗下部份資產,包括但不限於恆大汽車和恆大物業的部份權益。因負債接連被起訴的中國恆大,想通過出售資產來減少債務。

到了8月17日,許家印地產時代正式結束,許家印卸任了恆大地產的董事長,消息傳出後,恆大系股票大跌。從媒體消息看,今年以來,恆大已經捲入427起法律案件,2020年全年則有436起。現在的恆大,正面臨著與承包商的糾紛以及債務問題等巨大壓力。

有台灣經濟學家認爲,如果恆大宣布破產,超過150家放貸銀行會被波及,將成為中國版的「雷曼兄弟」。

當年的雷曼,最終沒有等到那個拯救者,如今的恆大,還在努力掙扎著尋找生路。

我們看到,恆大規模太大,它的變動會牽動整個中國房市,也必將牽動整個中國的經濟。那是否出手救恆大對中共來說就成了燙手的山芋,因爲救不救都會產生連鎖效應,不救的話,會牽扯到其它的國有銀行、民營企業,還有整個金融市場等等;而救的話,像這樣類似的房地產公司太多,到時是救誰不救誰呢?所以,對中共來說,現在就是使用「拖字訣」,過一天算一天。

另外,許家印身後應該還有諸多複雜背景,他應當非常了解中共的黑幕,也或多或少、自覺或不自覺的捲入了中共派系的鬥爭中,如果中共想在他身上做文章、找出把柄,也不是難事,就看中共是否願意,當然主要還是取決於其是否還有利用價值。

從今年北京當局在面對國內外巨大壓力下,為保政權在金融領域不斷肅清江派的舉措來看,許家印和恆大未來的命運並不樂觀,被中共拋棄的概率很高。

而對恆大來說,這二十年由盛轉衰的沉浮史,就是中共改革開放過程中房地產業的一個真實寫照,也見證了中共經濟政策的變動史。我們看到,在中共的經濟鬆綁中,恆大「出生」了,然後又在房地產的改革中長大,而隨著中共對地產業的收緊政策,恆大也就此衰落了。

在改革開放前,中共實行計劃經濟,綑綁了人民的手,不允許私有經濟發展,結果就是中國經濟走到了崩潰的邊緣,民眾連基本的生活物資都不能保證。而1978年的經濟改革,實質就是中共放鬆了對人民的枷鎖,就拿最早富裕起來的深圳來說,2019年的時候,《深圳特區報》曾報道,在深圳全市的企業總數中,私營企業的佔比高達96.3%,這個數據,也表明了深圳發展的真正原因。

但是,中共的政策一直都在變化,如今,私營企業頻頻受到打擊,而恆大,就像是風浪中的一艘小船,隨著中共的政策變化而沉浮,未來的命運,仍然不在自己手中。@

策劃、撰文:財商經濟研究所
剪輯:曲歌
監製:文靜
粵語配音:Ada

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