近期，關於地產企業中國恆大的消息接連不斷，有好有壞，而隨著這些消息的不斷傳出，恆大的股價也像是坐上了過山車，心臟脆弱一點的投資者可能真的會吃不消。
比如，恆大集團對外透露，截至6月底，恆大的淨負債率已經降到100%以下，已經順利實現讓三條「紅線」中的一線轉綠。而且，7月1日，恆大集團的創辦人許家印還登上了天安門城樓，似乎暗示著恆大的危機已經解除。
但是，壞消息也是接連不斷，比如，彭博社有消息說，在上城樓之前的6月底，因為債務問題，許家印曾被中共監管機構約談；另外，前幾天，恆大還發生了網簽交易被暫停，以及下屬公司1.32億元的銀行存款被凍結等等。
那麼，恆大的財務狀況到底有沒有好轉，為甚麼負面消息不斷呢？恆大的前景如何，還適合投資嗎？今天我們就來談談這些話題。
恆大快速「降負債」 背後有貓膩？
我們先來看恆大發佈的好消息，6月底，中國恆大發佈消息，有息負債已經從去年高峰時的8,700億元，減少到目前的5,700億左右，這意味著中國恆大的淨負債率已經降到100%以下，把中共政府規定的不可融資的「三道紅線」中的一條變綠，從而把新增融資的上限，從零提升到了5%。
而在之前的6月24日，中國恆大還發佈了一個公告，提到已安排自有資金大約136億港元，用以償還在6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債的應付利息近3億美元。也就是說，恆大到2022年3月前，再沒有到期的境內外公開市場債券。
「三道紅線」，是去年8月中共監管部門祭出的房地產融資新規，分別是：剔除預收賬款後的資產負債率不得大於70%；淨資產負債率不得大於100%；現金短債比不得小於1倍。一個房企如果同時踩到三道紅線，就不許新增有息負債，而當時恆大地產就是三道紅線全中。
雖然恆大報表中的財務指標得到了優化，但是《21世紀經濟》的報道指出，市場上對恆大化解債務危機的憂慮依然沒有好轉，因為更大的債務冰山實際上是隱藏在了報表之外。例如，恆大龐大的商票規模就讓市場擔憂，目前，恆大商票的貼息已經到達36%左右的水平。
從去年底開始，恆大就出現了部份商票未兌付的情況，今年更是如此。在6月初的時候，恆大曾發佈聲明，提到高度重視極少量未及時兌付的商票，並會安排兌付。
那麼，恆大的商票規模，為甚麼會讓人擔憂呢？在房地產業，通常會把商業票據作為向建築供應商承諾在未來特定日期付款的應付款項，期限通常為一年以內。供應商有時會在商票到期之前以較小折扣在二級市場出售。因為商業票據不被計為有息債務，沒有被納入「三道紅線」的考核指標，所以房地產開發商越來越多地使用商業票據來籌集資金，而市場上也出現了越來越多開發商逾期償還的情況。
據路透社報道，在2020年，整個商票市場新發行3.6萬億元人民幣，比上一年大增20%，而恆大集團是最大的商業票據發行方，僅僅是旗下的恆大地產，在2020年底就擁有價值 2,057億元人民幣的商業票據，比2019年增長了24% 。
而分析師認為，恆大集團未償還票據的實際規模，可能還要大得多，因為並非所有的商業票據都被整合進集團控股公司的財務報表中，而且集團旗下的其它部門也發行商業票據。
根據中共監管部門在去年底實施的一個試點計劃，包括恆大在內的12家的大型開發商，必須每個月向監管機構披露來自銀行、債券市場和表外項目等渠道的債務狀況，但是，這並不包括商業票據。
不過，這個漏洞也可能很快就會被堵上。路透社報道，有消息人士透露，中共監管機構，可能會要求房地產開發商在月度報告中披露公司的商業票據發行細節，以抑制金融風險，因為許多金融機構也持有這些商業票據，其中一些機構還把這些票據打包成了信託和理財產品，出售給散戶投資者。
不能網簽 全款低價賣房有蹊蹺？
在商票之外，市場上還在傳聞說，恆大在很多地區的樓盤都在跳水式地降價賣房，比市價低三成，但是要求顧客付全款。不過，這些低價房卻充滿了陷阱，買房人最後能不能拿到房子都是未知數。
為甚麽這麽說呢？因為恆大的房子存在抵押質權，辦不了網簽。「網簽」就是購房合同網上簽約的簡稱，是指房子買賣雙方簽訂合同之後，在網簽系統中進行備案，形成網簽號並在網上公佈，目的是為了讓房地產交易更加透明化，防止「一房多賣」。
如果沒有網簽，買房人只是交了款給恆大，但是對買的房子沒有任何權益，因為房子被抵押在銀行那裏。如果恆大出了問題，法院會以房產局交易所的產權登記為準，和買房者沒關係，最後的結果呢很可能是竹籃打水一場空。所以，這就像是一場賭博。之前的恆大廣州就曾經出現過購房者給了錢，但是恆大卻遲遲不給網簽的情況。
另外，就在前兩天廣發銀行和恆大的貸款糾紛中，恆大就公佈出一個信息，那就是項目提供在建工程抵押128套。
由於在建工程是正在建設、還未竣工的項目，那就有可能順利完工，也有可能成為爛尾樓，所以在建工程抵押後的價值實際上也是不確定的。所以，一旦牽扯甚麽問題的話，在建工程抵押涉及的法律關係也比較複雜。所以，如果購買了這樣的房產，風險確實很大。
恆大四處「滅火」 擺平多項糾紛
當然，擔憂恆大債務問題的，還不只是恆大地產的供應商和客戶，也包括地方上的監管機構和銀行。
例如，在7月19日的晚上，湖南邵陽市住建局就發佈通知，因恆大未來城項目和華府項目的監管金額和實際銷售金額不符，決定從19日開始直到10月13日，暫停這兩個項目的預售許可、網簽備案和預售資金撥付。
不過，恆大戲劇化地度過了這一劫，邵陽市住建局在第二天又宣佈撤銷這個決定，因為恆大兩個項目公司——邵陽的鹿山房地產和億達房地產已經積極整改，將今年前7個月的商品房銷售收入（首付和部份房款），共計1.28億元，歸集到了邵陽市住建局指定的監管賬戶，並承諾銀行按揭部份在放款後也將按規定歸集到監管賬戶。
對恆大來說，因為信譽崩潰，所以也是壞事成雙。
7月19日，廣發銀行的一個訴訟舉動，又讓恆大陷入了一場「股債雙殺」的危局。具體情況是，廣發銀行向法院申請，凍結恆大下屬的宜興市恆譽置業公司合計1.32億元的銀行存款。在法院裁定通過後，中國恆大、恆大物業、以及恆大汽車三家主要的「恆大系」公司，在一天之內，市值就蒸發了694億港元。
廣發銀行凍結恆大資金的理由是，情況緊急，不立即申請保全將會使合法權益受到難以彌補的損害。而恆大集團，也隨後發佈了一個公告，表示這筆項目貸款的到期日是2022年的3月27日，對於廣發銀行宜興支行濫用訴訟前保全的行為，將依法起訴。
就在市場密切關注的時候，22日，廣發銀行和恆大集團同時發佈聲明，表示雙方的債務糾紛已經解決，今後會繼續加強合作。當天，中國恆大的股價反彈，恆大系股票也受到提振。
從表面上看，廣發銀行似乎是在對恆大「落井下石」，但是說到底，這都是外界對恆大這家地產商的財務實力缺乏信心的表現，而且採取行動的也不止是廣發銀行一家。
根據彭博社的報道，像是滙豐控股、中銀香港、恒生銀行、東亞銀行等等，在重新評估了貸款風險後，都已經暫停向恆大位於香港的兩個在建項目的買家提供新的抵押貸款。
對此，恆大在書面聲明中表示，和香港的許多銀行仍然保有良好的關係，因此在當地的運營不會受到影響，並提到將按計劃推進香港項目，如果買家受到影響，將考慮允許買家推遲交易60天。
不過，根據彭博社一天前發出的消息，有知情人士透露，因為受到了香港金融管理局的壓力，滙豐控股和中銀香港正在重新考慮暫停抵押貸款的決定。在22日，香港金管局要求部份銀行解釋情況，質疑暫停抵押貸款是否已經告知員工和購房者。
那看起來，香港的事情，恆大也是有反轉的機會。怪不得有人說，恆大就是不死鳥，每次眼看遭遇危機時，恆大總是能化險為夷，平安過關，這也似乎表明，恆大背後確實有靠山。
恆大背後 誰在支持？
那麼誰是這背後的靠山呢？有一種説法是，許家印和曾慶紅家族關係密切。前中共國家副主席曾慶紅是江澤民派系二號人物，掌握著香港、澳門和台灣的統戰特務組織和政治文化命脈，曾慶紅還曾掌控著中共高層官員的升職和任用大權。比如，那些幫過許家印和支持中國恆大在香港上市的香港超級富豪，像是鄭裕彤、劉鑾雄、張松橋等人，都與曾家關係非同一般。而許家印還曾經把自己澳大利亞購買的豪宅，借給曾慶紅的兒子曾偉開派對。
此外，在2016年國際調查記者聯盟（ICIJ）曝光「巴拿馬文件」後，江派的另一位大佬、中共前政治局常委賈慶林的家族，也被發現與許家印和恆大有關聯。
但是，這些靠山如今也未必靠得上了。我們看到，最近，深陷債務危機的恆大，在中共當局連續打壓政策堵死借貸融資之路的情況下，採取大打折扣賣房等辦法減債，讓元氣大傷。
近來，習近平當局對螞蟻金服、滴滴出行和中國恆大發起的一連串動作，主要原因，我看可能還是因為這三家公司背後和江澤民派系的關聯太深。為保明年二十大，習近平要在金融領域肅清江派，並進一步削弱江派權貴掌控的大型民企的實力。那麼，許家印和恆大集團是否還能繼續存活，就要看其是否還有利用的價值。這也許就是中國民營企業家的悲哀吧。@
策劃：宇文銘
撰文：李松筠、蔚然、宇文銘
剪輯：曲歌
粵語配音：Ada
配圖：R1
監製：文靜
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