中國房地產早已陷入寒冬,因中國開發商債務問題嚴重,違約風險上升,導致爛尾樓頻傳,據深圳市住建局7月1日公佈的數據顯示,6月份,深圳全市二手房成交2,575套,按月減15%,按年減76%,成交量已連三跌。中國最大房地產開發商萬科集團董座郁亮在股東會上坦言,中國房地產輝煌時代已逝,現階段不應該再貪婪和懷念過去的高利潤房地產時代。

據《香港經濟日報》7月2日報道,數據統計顯示,撇除受疫情拖累的2月,深圳去年所有月份的成交量都在5,000套以上,尤其6月至8月,分別達到10,594套、13,407套,以及11,322套。然而,自今年初市政府就二手樓成交制定官方「指導價」後,成交量3月起逐月下跌,已接連跌穿5,000套、4,000套,以及3,000套。

易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進對此表示,一線城市政策管控非常嚴厲,隨著新樓集中供應,二手市場料隨之降溫。

報道也指出,深圳、東莞、南京等城市均出現二手按揭額度不足的消息,武漢、合肥、重慶、杭州等更傳出額度用完,被迫「停貸」的風聲。

對於未來二手房市場走勢,中原地產首席分析師張大偉指出,過去幾個月,特別是首季的二手樓價暴升,屬於不正常狀態,升幅放緩是回歸常態的表現。當前南方城市的按揭已不夠用,且正明顯收緊,後續將抑制市場成交。

《日經新聞》也引述中媒報道稱,萬科董事長郁亮在6月30日萬科企業股份有限公司2020年股東大會上表示,現階段不應該再貪婪和懷念過去的高利潤房地產時代,萬科必須致力於轉型。

郁亮強調,今年以來房地產行業有很多變化,如雙集中、三條紅線等,這都說明一個道理,錢比過往更金貴更重要了,目前房地產行業正在回歸到普通行業,當它回歸到普通行業的時候,尤其像我們這類業務的公司可能資產是相對比較重的,也就是相對比較需要錢的。

報道提及,中國房地產業佔中國經濟產出高達29%,隨著去年監管機構頒佈「三條紅線」政策下,對高負債的房地產公司祭出借貸限制,使得中國房地產承壓,萬科面臨低獲利狀態。萬科的開發部門去年佔總收入的 96%,但毛利率下降了4.6個百分點,至 22.6%,而其資產收益也下降了2.2個百分點,至18.5%。

另外,彭博7月2日報道,摩根士丹利(Morgan Stanley)的報告中,下調其對中國房地產行業的展望,因為決策者可能會擔憂市場過熱,採取打房措施,並進一步促使開發商削減債務。Elly Chen 為首的分析師指出,強勁的銷售仍在繼續,未能降溫,因此政策風險仍處於下行趨勢。

隨著中共採取措施,使得負債纍纍的中國房地產公司面臨壓力,帶來今年創紀錄的公司債券違約潮。於此同時,外界越來越擔心中國負債最多開發商恆大集團的財務狀況。

摩根士丹利分析師說,預計政府房地產政策將保持相對緊縮,市場過熱的城市,可能需要進一步收緊。摩根士丹利的報告且認為,應透過收緊融資渠道,以及為貸方設置與房地產相關的貸款上限,推動去槓桿過程。

彭博行業研究 (Bloomberg Intelligence) 分析師 Kristy Hung 和 Lisa Zhou 表示,中國大陸的房產業將面臨更多的購房限制,其開發商下半年的銷售前景將蒙上陰影。@

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