反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報177.58，按周反彈0.28%。分區指數除新界東下跌1.1%外，港島、九龍及新界西分別再升0.88%、0.61%及0.1%。其餘領先指數全線再微升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.4%、0.26%及0.28%。中原經紀人指數(CSI)最新報32.16，按周急跌18.48。

上周二手樓價繼續反彈，CCL連升兩周但升幅顯著收窄。指數滯後，暫未反映疫情惡化，經紀人情緒指數急跌，預計樓價短期轉跌。

壞消息亦一浪接一浪，政府統計處公佈19年全年經濟負增長1.2%，投資銀行預期今年經濟繼續負增長。受經濟氣氛及疫情雙重夾擊，參考03年沙士時期六個月間樓價跌近10%，預期上半年樓價反覆下跌5%至10%。

香港可謂出現完美風暴，去年受貿易戰影響，經濟早已受壓，政府無力應對，林鄭又搞出一場「反送中」政治風暴，重創香港。如今疫情來襲，政府應對不力，民怨沸騰，未來又將進一步受中國經濟下行壓迫。種種事情除了充份證明一國兩制徹底崩壞，特區策略錯誤之外，還有一班庸官不斷貽害香港，令東方之珠喪失光環。近朱者赤，近墨者黑，乃千古名言！

私樓供應迅速縮減

另外，按地產代理統計，去年全年私樓落成量只有1.37萬個，創四年新低。落成量放慢於去年下半年尤為明顯，主要受貿易戰、社會運動、及引入空置稅多重影響。預期今年落成量會進一步下滑至1.1萬。但運房局仍維持未來三至四年潛在供應9.3萬的估算，與落成量出現巨大落差，政府應儘快公佈細節，如何得出9.3萬數字。

筆者認為政府估計數字極可能過份樂觀，一來發展商因應市況勢必減慢發展，二來因應長策私人樓宇佔三成的比例，政府去年已縮減賣地規模，必然影響發展商往後供應。一如筆者預期，政府增加資助房屋供應未到位，私營房屋已縮減供應，繼續維持供應緊張狀態去支持樓價。樓價回落的過程將十分漫長。

庸官喪失管治資格

03年中共隱瞞沙士疫情，結果帶菌者走進香港播毒，導致1,755人感染，299人死亡，教訓極之慘痛。事隔17年，中共的本質沒有因改革開放及經濟增長而改變，反而變本加厲，利用科技監察人民，箝制言論以鞏固權力。權力核心極度遠離民眾，資訊被層層過濾，真實資訊不能上達，最終帶來巨災。八名武漢醫生早於12月便發出新冠狀病毒導致肺炎的警告，反被當局指控發放失實言論而被拘控。中共繼續隱瞞疫情，民眾毫無防備，導致疫情大爆發。專家及學者均認為感染新型肺炎的人數是中共公佈的數十倍。疫情爆發之後，中共的反應亦足以印證疫情的嚴重性。在全球一體化之下，疫情迅速擴散，中共再次令中華民族蒙羞。

因中港融合，香港風險極高，可是這班全球領取最高薪水的港府高官毫無洞察力、領導力及執行力，缺乏危機意識及決斷的勇氣。官員決策反反覆覆，邏輯矛盾，處事慢十拍。當鄰近地區確實告訴市民有多少湖北人進入時，特區政府卻沒有相關數字。當中共的所謂盟友北韓、越南、俄羅斯、蒙古等早已封關，特區政府偏偏與市民鬥氣，幾個主要關口繼續開放。當鄰近地區保證市民有口罩及安排有序領取的時候，特區政府告訴市民向外購買失敗，累到全港市民四處奔波，徹夜排隊搶購，往往更空手而回。

政府昏庸無能在管治樓市上如出一轍，早年土地儲備不斷虛耗視而不見，坊間建議聽而不聞，重要數據未能掌握，何時填補供應缺口未知，調控力度不足，任由負擔能力惡化，樓價「十連冠」，把對手越拋越遠。先搞出一場政治風暴，再來應對疫情不力，這班官員已喪失管治香港的資格。最新民調顯示八成市民反對林鄭擔任特首，還未反映政府應對疫情而引起的眾怒。若不撤換管治班子，香港將極速沉淪。

樓價暫難大幅下調

疫情再襲，樓市走勢要視乎疫情發展。若果疫情失控，落地生根，樓市將進入熊市，在未有疫苗供應之前，筆者估計樓價有機會按年下跌兩成以上。若疫情如沙士般受控，且逐漸於第二季退卻，全年樓價調整將低於當年沙士六個月間的10%，原因有多重。

其一，03年除了沙士之外還有一個八萬五的政策。98年初政府確立建屋安民的房屋長策，每年供應8萬5千個單位，在短短的98至02年五年間總共提供了38萬個單位，導致資助房屋及私人房屋大量囤積，地產商劈價散貨。今時今日情況完全相反，政府指未來十年亦無法達到供求平衡，地產商態度及策略轉變，一來目標客戶群部份改作高端，二來受制三成比例供應，私樓未來供應短缺。由於一手主導市場，發展商亦表明無意劈價求售，不會帶動巿場劈價潮。

其二，投資者背景完全不同，政府長期實施調控措施，市場上已沒有投機者，而投資者絕大多數屬有實力長線投資，長期持貨沒有問題。心態亦有所不同，沙士過後，樓價反彈，只要守一段時間，樓價會重拾升軌。大部份投資者仍偏向長期樂觀，相信疫情會受控，市場未必會出現大量劈價求售的情況。

其三，負資產殺傷力非同小可，影響金融市場穩定，政府「見過鬼怕黑」，保持樓價穩定才是策略底牌。樓價下滑，政府將發出改變市場期望的訊息，反正手中有大量彈藥（土地），單是解除調控措施都「有排做」。

其四，08年金融海嘯後各國採取量化寬鬆政策，資金氾濫，導致利率長期低企，量化寬鬆根本是一條不歸路。萬一疫情影響到經濟增長，各國只會繼續奉行量化寬鬆政策，利率被進一步壓低，固定資產例如房地產等價格將受到支持。

不得不提的還有一隻「黑天鵝」，疫情更凸顯香港資訊自由、貨幣認受性及外國差異化對待中港的可貴，可令更多中國大陸人及資金來港，付出風險溢價買樓，令樓市迅速反彈。筆者在商界的朋友透露，過去半年大陸資金來港合併收購活動並無減少，顯示中共進駐香港的計劃未變，只是時間上可能因疫情稍稍延遲而已。

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疫情並不可怕，反正03年香港人就捱過沙士。可恨的是當權者民望破產卻繼續掌政，鼻孔朝天，不可一世，繼續與市民鬥氣，製造出一個又一個的人為災難，還受到背後的中共「高度肯定」。如此荒謬的體制及事情，才是香港真正的悲哀及大亂不治的根本原因。◇

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