反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報179.5，按周再升1.18%。分區指數全線再升，港島、九龍、新界東及新界西分別再升1.74%、0.6%、1.44%及0.52%。其餘領先指數亦全線連升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升1.85%、1.05%及1.02%。中原代理人指數(CSI)連升15周，最新報81.43，按周再升0.59個百分點。

二手樓價報復式反彈，CCL連升八周，累升5.6%。港島區追落後，本周繼續急升，三周累升5.4%，新界東從低位強力反彈8.5%，大型單位創越一年最大單周升幅，所有非區分指數連續兩周升幅越1%。八大指數連升三周，升勢非常全面。

新盤銷情暢旺，連帶迷你盤反彈。恒地位於長沙灣的「家壹」平均呎價2.1萬，推100伙，首天估出近八成。二手成交亦價量齊升(見表) 。恒指重上3萬點，中美貿易談判可能達成協議，各種利好因素，將進一步推升樓市。

引渡條例是「黑天鵝」

另外，政府的逃犯引渡條例修訂鬧出滿城風雨。一個悍匪走入人群中，警察追捕也要顧及途人，不能胡亂開槍，免得傷及無辜，即使疑犯逃脫，也只能重新部署緝捕。政府修例後，「送中」之門大開，又無法保障被引渡者在中共的三權合作下得到公平審訊，等同以迫擊炮對付人群中的疑犯。港府還說開炮是彰顯公義，歪理連篇。港府又對市民、商界、大律師公會、議員及外國的批評和關注置若罔聞，明顯地就是配合中共迫害異見人士，甚至利用作報復其它國家的籌碼。

中共無法無天，將來在港要甚麼人，特首只會助紂為虐，法庭只能按表面證供辦事，門檻極低，任何被政治迫害、審訊不公的指控，舉證責任在被拘控的人。商界更「鬼拍後尾枕」，直言在大陸營商「踩地雷」在所難免，無事尤自可，需要時秋後算賬，不但將人「送中」，在港資產亦可被凍結。

修例可能是香港特區樓市需求的「黑天鵝」事件，一來修例大幅提升在港營商風險，影響外國對特區經濟的信心；二來過去大量「新香港人」不能再以香港為避風港，將部署離開；三來準備遷移至香港的「新香港人」將考慮遷移至更遠地方；最後不少港人亦害怕被秋後算賬而離開。一旦落實修例，四重夾擊樓市需求，效果將勝過政府所有「辣招」。

宜居城市以「安」為先

今年中學文憑試中文試卷有一條關於宜居城市的題目，令莘莘學子多加討論城市發展，實屬好事。去年《經濟學人》發表全球宜居城市報告，奧地利維也納排第一，澳洲及加拿大分別有三個城市入選十大，日本有兩個，丹麥亦佔一名，但貴為亞洲金融中心的香港只排第35。

到底何謂宜居城市，又為何香港排名不高？

筆者認為「安居樂業」就是宜居城市。這裏的安居樂業並不單是一個四字成語，而是四大要素「安」、「居」、「樂」、「業」。「安」，就是民眾感到安心，是宜居城市的先決條件。若要民眾感到安心，社會需要有一個穩定的政治環境，法治得到彰顯，人身及財產受到合理保障，人民享受一定的自由及公平待遇。對於基本日常所需，例如水、電、能源、食物等有穩定及質量供應。地理環境方面，較少的自然災害又或對自然災害有強大的應對能力。面對個人的不幸，社會提供合理的社會保障。人民的素質亦非常重要，民眾尊重他人之餘亦共同維持社會秩序與治安。

世界首十位宜居城市就體現「安」的特質。特區治安良好，基本所需穩定充足，並無巨大的自然災害，但市民感到甚為不安，主要是中共破壞一國兩制高度自治，自由不斷被收窄，公平環境遭到破壞，特權階級越見橫行，法治逐步被蠶食，民眾被迫接受中共的價值觀

此心安處是吾鄉，心感不安便思遷。83年中英談判，市民感到不安引發移民潮。若政府再不以實際行動維護一國兩制，特區宜居度只會急速下滑。

樓價過高拖累宜居度

「安」而後思「居」。「居」是指居有定所，民眾可於合理負擔能力範圍住在適切的居所。適切包括穩固結構、合理的空間、採光、空氣流通、衛生環境、日常生活配套等。居住困擾特區多年，亟待解決，可是這政府聲稱的「重中之重」七年來情況不斷惡化，20多萬人住在劏房，負擔能力之差前所未見，住屋空間被壓縮，見縫插針令居所適切度下降。特區政府未有針對短中期供應加大力度，只顧填海，未來十年皆無法填補供應缺口，宜居度怎不繼續惡化？

「樂」是生活的樂趣。人是群居的，「樂」來自社交及家庭生活，娛樂及消費的便利與自由。快樂國家排名當中，亞洲區最高竟是受中共處處壓迫的台灣，香港快樂排名低見76位，可見快樂並一定來自强勁的經濟增長，高企的人均生產總值。反之，極權國家驅使民眾追逐物慾金錢，將無法令民眾感到持久的快樂。香港快樂排名不斷下跌，與中共價值不斷入侵有直接關係。

「業」就是經濟活動。宜居城市需要有穩定的經濟，公平營商環境，高就業率，還需高效的基礎建設，讓就業者有效利用時間，工作與家庭生活取得平衡。更重要是經濟成果得以合理地分配。

特區全民就業，經濟亦相對穩定，基礎建設效率極高。可是經濟成果分配不均令「業」大打折扣，貧富懸殊世界名列前茅，五分之一人口活在貧窮線之下。打工仔平均工時全世界最長，工作所得難以改善居住。

宜居城市的因素亦相互影響，相輔相成。安居就可樂業，樂業有助工資增長，又可進一步改善居住環境。「樂」可以令人忍受「居」的不足，但過於「樂」又往往影響治安，經濟強勁可改善「居」但分配不均又影響社會安定。

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早前政府公佈的《2030+》，願景是把特區建設成高密度的世界級宜居城市。但不論硬件配套建設如何強勁，歸根究底，宜居城市以「安」先行。最令人擔心的就是特區在中共的魔爪下正在打破這個「安」。打破了這個「安」，「居」、「樂」、「業」再好再強，都不會令特區成為宜居城市。◇

 

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