樓市動向 解決房屋問題的通盤思考（下） CCL八周累升7.2% 七大指數齊創新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續四周創新高，最新報183.14，按周再升0.53%。分區指數除港島區輕微下跌0.01%外，九龍、新界東及新界西分別再升0.58%、1.45%及1.1%。其餘領先指數亦全線再升，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再上升0.28%、0.59%及0.67%。中原經紀人指數（CSI）最新報79.49，按周上升2.68個百分點。

政府不斷製造利好消息

二手樓價連續四周創新高，八周累升7.2%，新界區接力上升且升幅越1%。除了港島區幾乎無變動外，其餘七大指數連升兼創新高。樓價從去年10月份低位拋物線上升，半年累升15.4%，令所有專家大跌眼鏡。

在政府宣稱已經「很辣」的調控措施下錄得如此升幅，樓價明顯失控。半年前正值林鄭月娥發表上任第一份施政報告，數字更反映政府的土地及房屋策略有多奏效。香港特區土地及房屋問題水深火熱，林鄭出席立法會答問大會自稱上任後五份一時間用作外訪八個海外國家及很多內地省市，不知學到甚麼應對樓市的方法？還是為了催谷特區經濟？

本欄早已論述，過去十年特區經濟增長遠遠落後平均值，樓價依然不受控上升，萬一經濟增長提速，樓價將更瘋狂。政府公佈特區首季經濟增長創六年來新高，經濟強勁增長首先受惠的當然是富裕人士及企業家。對樓市而言，豪宅將更受惠，其次就是投資者尋找回報較高的小型單位，這兩板塊將跑贏大市。工資落後經濟步伐，普羅大眾只能眼巴巴看着樓價上升，繼續被上升的租金蠶食購買力，不知政府準備好應對沒有？

其實政府並不是撓起雙手，而是不斷出手托市。當各地出盡法寶調控樓市，林鄭在立法會答問大會明言不會考慮推出增值稅。面對全球最難負擔的樓價，理應考慮任何手段，如今卻主動排除某些調控方式，這不是托市又是甚麼？參考外國經驗，資產增值稅不一定複雜，也不一定影響稅制競爭力，林鄭如此斷言，這不是長官意志又是甚麼？

托市行為又豈止一端，樓價連番創新高，政府如期推出啟德地王，務求再刺激樓市。一如所料，地皮以破紀錄的251億批出，激發一手貨尾大幅加價。連同土地專責小組明確指出缺地且迫在眉睫且選擇不多，政府托市已表面化。特區樓價高得如此荒唐不無原因。

政府用地「先私後公」

上期談到香港特區過去21年樓市失治，無人問責。今天在管治架構上沒有改變，沒有廣大市民接受的房屋願景，又沒有配合願景的規劃，市民無法把土地選項與解決特區房屋問題畫上等號。土地專責小組無法在規劃或公私營建屋比例上作出承諾，卻要市民在土地來源上作出選擇。

市民擔心的其中一項問題當然是即使有土地，會否被公平使用。按照長策最新的進度報告，公營房屋遠遠大落後，最少欠4.3萬伙。報告指公營房屋實際尚欠43公頃，但私樓十年建屋目標可達。證明政府不是沒有土地，而是「先私後公」，把土地撥作私人發展，令私樓供應主導市場，在供求缺口下自然托高價格。

犧牲公營房屋的情況屢見不鮮，例如「日出康城」33公頃土地全數用作私人發展，啟德新發展區五萬伙供應，公私營比例居然是四：六而不是長策的六：四，安達臣道石礦場近萬伙供應，資助房屋只佔兩成。此等發展區政府還配置基建，務求地皮價值更高，地價被搶高自然可循環推高樓價。

公營房屋不但土地不足，亦同時面對「生地」，即需要改劃及平整後方能建屋。改劃有法定程序，反對聲音在所難免，政府順勢把拖延的責任推卸在反對聲音上。沒有規劃的承諾，沒有如何在五年內追回公私營六四比例具體方案，按照過往經驗，政府勢必重複過去「先私後公」的模式，永遠無法追及長策訂立的比例。

沒有前設卻有重大假設

小組聲稱選項沒有前設，實情是有重大假設，限制市民選項。政府有一把尚方寶劍，就是按土地收回條例收回土地。林鄭稱門檻極高，但卻經常使用，例如12年收（新界石崗）菜園村建高鐵車廠，14年收（新界沙田）火炭農地，17年收回（新界元朗）橫州三條村，未來還有（新界）東北發展區。政府從不理反對聲音，只按例賠償。所謂門檻高其實就是土地須作公共用途，除了建公營房屋外，新市鎮發展、公共設施可算其中。政府只要透過合理規劃，就可利用條例，只視乎政府的決心。但政府每每欺善怕惡，橫州收棕地建公屋無限期押後。小組協助政府淡化收回農地的選項。

再有，小組在選項中剔除兩大土地來源，但部份概念性選項，例如貨櫃碼頭上蓋建屋、填平船灣淡水湖等其實只是一個人又或一小撮人的建議，卻在報告中佔一席位。可是佔地2,700公頃的軍事用地，建制派人士亦曾經提出，立法會都有詳細討論紀錄，政府一句用地非閒置便在選項中被消失。軍事用地大有條件整合及騰出空間，對市民影響最少，極可能成為最熱門選項。小組先行替政府滅聲，避免政府因民意而要向中央提出要求的尷尬。其次是700多公頃零碎棕地。近年政府到處見縫插針，筆者社區內就有0.04公頃土地，毗鄰全是資助房屋，政府卻批出作私人發展，最後興建出一幢40層高的豪宅。報告又稱這些棕地沒有配套，但沒有配套的農地又可列作公私營合作選項，自相矛盾。若沒有詳細列出這些所謂零碎土地為何不能發展，根本無法服眾。

另外，小組報告明確指出土地問題迫在眉睫，即使短中期選項亦以十年起計，意味供求缺口無法於十年內填補，這將被解讀成利好消息，樓價遠超負擔能力水平的情況可能延續多十年，公屋平均輪候時間未來十年無法回到指標。這對特區將構成巨大影響。