反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報170.19,按周再跌1.01%。分區指數全線下調,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.12%、1.23%、2.2%及1.7%;其餘領先指數亦全線再跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.34%、1.14%及1.21%。中原代理人指數(CSI)最新報54.24,按周再升4.87個百分點。

樓市繼續調整,整體二手樓價從歷史高位回落近10%。當中表現最差的是較早前升得急的新界東,高位累計回落13.9%。抗跌力最強的是大型單位,累跌8.3%。大市調整雖然急速,但考慮到先前巨大升幅,調整仍屬健康範圍。

新盤定價獲市場支持

發展商亦陸續開盤吸客,凍結大量購買力。新地位於土瓜灣Downtown 38上周六開售,即日沽清155伙,發展商加價6%再推66伙;永泰地產位於屯門的The Carmel首輪發售108伙,即日沽出九成。連同中國海外大埔山塘路的天鑽及信置白石角的逸瓏灣8,本月份一首銷售可能突破兩千宗,發展商定位似乎已找到市場支持。

二手成交亦已見底回升,中原代理人指數(CSI)四個月以來亦首次升穿50水平。若外圍發展正面,例如中美貿易磨擦達成協議,又或聯儲局釋放更多延遲加息的訊號,樓市可能迅速回穩。

另外,稅務局公佈2018年住宅辣稅總收入高達367億,創紀錄新高。去年12月份外來買家印花稅BSD及雙倍印花稅DSD的宗數分別為125宗及293宗,看似較18年年中的數字大幅回落,但以佔成交比例計算,實則與全年平均值無異,比例較11月還要高,投資者與外來買家比例未有因市況調整而收手。以去年住宅成交5.9萬宗計算,BSD加DSD宗數總和仍佔18%,即使撇除重複,數字仍偏高。

本欄多次指出,辣稅是懲罰性稅收,收入越小即效用越大。辣稅實施六年,每年為庫房增添數百億收入,公司客、投資者及外來買家持續入市,代表辣稅效用已被嚴重沖淡。從土地諮詢報告推論,未來十年供應缺口嚴峻,不知政府何時才會醒覺,修正市場行為及調控措施,讓住宅真正落入本地用家手中,體現本地用家優先的政策。

市民急政府嘆慢板

本土研究社早前發表報告,指全港有約301公頃的官地未被善用,促請政府將這批未善用官地列為土地供應選項。(大紀元資料圖片)
本土研究社早前發表報告,指全港有約301公頃的官地未被善用,促請政府將這批未善用官地列為土地供應選項。(大紀元資料圖片)

土地供應專責小組從成立至今,經歷16個月,完成所謂諮詢。原本小組的目的是凝聚社會共識,收集社會意見,並向政府提出土地選項的建議,但最終的結果卻是配合政府,讓其屬意的選項上馬。(土地供應專責小組)報告稱替香港特區找到3千多公頃土地,實情短中期選項只能提供3百多公頃,更不是唾手可得,意味十年內實質供應近乎零。

報告揭露主要問題並不是土地選項,而是土地策略,整體規劃及執行效率。房屋問題乃重中之重,處理刻不容緩,可是政府給市民的感覺卻是拖泥帶水,官員更頻頻外訪,對報告支吾其詞,是否真的急市民所急,大眾的眼睛是雪亮的。當大部份追著政府清楚交代各選項的取態時,筆者認為實際作用不大。

報告的弊病就是對政府不願執行的選項給予太多迴旋空間,即使政府正面回應,只是進行沒有時限的研究及考慮,而非落實執行。其實特首早就對報告表態,先有「明日大嶼」騎劫諮詢,再有「全面接受報告不一定是負責任的做法」的負面言論,可以預期政府不會照單全收。

政府利用既定立場選擇性棄用顧問報告亦早有前科,全民退休保障諮詢就是例子。政府對拆解不接受選項亦駕輕就熟,先堆砌其辭,然後不斷重複立場,其它問題接踵而至,自然沖淡舊有問題。即使政府接受報告建議,亦不代表土地問題得到解決,尤其是短中期供應。主要原因是土地諮詢只是數字上反映主流民意,而非社會達成共識,那些觸動既得利益者選項仍會面對強烈抗爭,強勢的執行將會是成功關鍵。但觀乎近日中環繞道開通、三隧分流建議、4,000元派錢亂局,盡見政府在執行上的不堪,試問在開發及收回土地如此重任上還可以有甚麼期望?

面對現實針對根本

政府手執報告,覆雨翻雲,如之奈何?與其糾纏於土地選項,倒不如針對根本。

其一,土地選項只是手段,策略及執行效率才是根本。市民及議員應針對根本質詢政府,逼使政府回應報告內的七大根本問題,目標應是設立清晰架構,並參與制定土地及規劃策略及監督其執行,同時訂立各種可量指標,以量度土地資料透明度、程序及審批時間的改善、一地多用原則的使用效率等。針對一些模棱兩可的建議,例如就發展私人農地同時採用公私合營與利用收地條例,應訂立框架及機制,防止政府以自身執行方便而非按照大眾利益而偏頗某一執行方式。

其二,政府的弊病是議而不決,決而不行,行而不爽。很多重要政策沒有適時向市民交代進度,人口策略就是其中之一。既然土地房屋是重中之重,政府應如長策,每年提交進度報告,加大執行壓力。

其三,對於所有的研究,必須設有清晰時限,防止政府利用「拖字訣」減少短中期供應,將其填海規模合理化。

其四,報告指出未來十年欠地815公頃,但傾盡全城之力,各專家的智慧,短中期選項只能提供320公頃,且存在頗大的不確定性,龐大的土地缺口應該如何應對?市民及議員應要求政府從多方面制定多個對策,筆者則建議成立三個專責小組。一是過度性房屋小組,負責尋找方法大量興建過度性房屋以改善劏房戶環境。再有就是需求管理專責小組,負責檢討人口配額政策及各項人口輸入政策,如何與供應進度掛鉤。最後是調控措施專責小組,負責調控措施長期化及優化,增加調控措施的更靈活性及適時性以應對市場變化,並加大力度壓抑外來需求,減低二手空置率,減低一二手市場的扭曲,重新研究租務管制等,以防止負擔能力進一步惡化。

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種種跡象顯示,土地辯論這場「大龍鳳」很可能爛尾收場。政府只會著重於其屬意的選項,不讓公眾參與策略,拖延短中期供應,務求令其世紀填海計劃合理化。只有令更多市民看清政府的幌子,齊齊發聲,加大輿論壓力,方能逼使政府真正考慮市民利益,急市民所急。◇