反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升5周兼再創歷史新高，最新報148.67，按周再升0.3%。分區指數個別發展，港島及新界西分別上升2.63%及1.3%兼創歷史新高，九龍及新界東則分別下跌1.56%及0.68%。其餘領先指數窄幅上落，大型單位微跌0.17%，中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.4%及0.36%，創歷史新高。中原經紀人指數（CSI）最新報86.46，下跌2.15個百分點，但仍處高擴張水平。

急需區分首置投資客

CCL續創新高。先前落後的港島區及新界西追回升幅，兩者同創歷史新高。美國本周加息已無懸念，市場估計本港暫時不會跟隨。本周有幾個大型新盤開售，包括長實馬鞍山「星漣海」，新地南昌站上蓋「匯璽」及會德豐將軍澳「MONTEREY」，首輪推出單位總和只有5百多伙，但市場指收票總和過萬，新盤熾熱程度，可見一斑。

一手暢旺亦帶動二手盤價量齊升，多個龍頭大型屋苑呎價創新高。樓價已完全與負擔能力脫節，越來越多社會聲音指政府的辣稅明顯有漏。辣稅的原意是以港人自住優先，遏抑短線炒賣、投資者及外來用家。但問題有兩方面，一是政府假設首置客就是自住的用家，二是利用契約而非單位作稅務量度標準，一份契約包括多個單位亦視作一宗成交。結果市場出現大批所謂首置客，有利用子女配偶名義入市，有資深投資者以個人名義入市，一舉買入多個單位，合法地規避辣稅。

事實上，政府調控失誤引發的不良樓巿行為屢見不鮮。先有DSD推出時未有照顧換樓客，政府減辣後樓價直線上升，再有因稅務傾斜導致投資客把投資分拆大量投入4百萬以下住宅，推高上車盤價格。新辣稅令二手放盤萎縮，市場全面向一手傾斜。

政府必須作通盤考慮，釐清各項定義，包括自住、投資、空置、何為一宗成交等，整合所有調控措施及稅制，方能有足夠靈活性面對未來挑戰及有效遏止樓價上升。

高樓價令家庭壓力大增

上期談到一齣描述高樓價對社會影響的電視劇集引發熱烈討論。樓價遠超負擔能力的影響已滲透各階層，令社會虛耗巨大資源在住屋問題上。高樓價還引發家庭及社會深層次矛盾。某影視名人揶揄一些青年人連樓都買不起怎能算作成功人士？經傳媒炒作未置業人士面對的就是社會負面標籤，即使懂自我管理情緒，形象多少也受影響。

置業然後結婚才可免卻因租金狂加而被迫遷的憂慮，穩定的居住環境才有利養育下一代，未能置業令不少人遲婚及少生育，影響社會長遠人口結構。高樓價令住屋空間壓縮，家庭因空間不足而磨擦頻生，筆者也是受害者之一。

高樓價亦間接鼓勵投機，若不投機只靠正常投資收入，根本無法賺取首期。上一輩擁有物業，如今變成超重大金錢利益，物業往住就是自住一間，遺產如何公平及適時分配給多個受益人成為難題。處理不當出現爭產，筆者見過不少因分配不均及如何處理遺產住宅而導致家庭反目的案例。其中一例牽涉一對兄弟，哥哥提出對父母生養死葬以換取其父母的物業，當年物業市價百多萬，現價升至千萬，父母百年歸老，弟弟提出訴訟，兄弟反目成仇。

置業遙不可及，不少人轉投公營房屋，符合入息及資產申請條件就是最大利益，令個人向上流動力減退。隱瞞資產及假遷出等不法行為更杜之不絕，政府需花大量資源監控。以上問題將隨著樓價而拋物線。

高樓價引發的住屋空間壓縮問題令劏房一發不可收拾，且形態不斷變異，太空艙、工廈劏房、貨櫃箱、外國式的旅居車、船隻改裝住屋、貨櫃車住屋等應運而生。政府連劏房數量都不清楚，衍生的新型問題只有惡化，不適切居所危害居住者安全。

樓價高企，僭建處處可見，經營者既不報稅又不簽署正規租約，本少利大，政府採取逃避而非依法處理，不法之徒變本加厲，使用者則憂心忡仲。

買樓如此極重大的決定，一般買家難免審慎，左顧右盼，找幾家地產代理，看數十個盤。由於價格與需求無法匹配，為了壓價挑三嫌四，來回議價。那邊廂，投資者資金充裕，決定豪爽，豪客揮金如土，連買十數個單位，發展商及中介將如何選擇服務對象，明顯不過。若真的有「荀盤」，代理為了增加成交機會及縮短成交時間，會先找哪些人？高樓價令真正用家淪為次要服務對象。

發展商的利潤不但與樓價成正比，還與提供有的板塊有莫大關係。樓市兩極化把需求推向劏房及豪宅，令該兩類物業呎價更高，市場紛紛出現同一樓盤有洋房有劏房（納米樓），上車盤的最上層便是數千萬的豪宅。社會各階層的不同習慣足以引發矛盾，發展商因應扭曲的市場把矛盾帶至屋苑層次。

置業如此重大的人生決定，但相關知識卻完全沒有包括在教育制度內。坊間教人置業的課程應運而生，但質素良莠不齊。筆者曾參與一個課程，學費高昂，宣傳買樓發達的訊息甚為明顯。課程本應教授如何購買大幅低於市價的樓盤，但導師講了一天，卻指細節在深造課程才教，隨即推銷其它課程。政府發牌監管所有教育機構，此等機構卻不受監管。

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樓價遠超負擔能力，社會付出的無形代價實在太大。安居方能樂業，齊家然後治國，這中國千百年來的道理，香港的當權者恐怕早已忘記得一乾二淨了。◇

 

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