反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續五周創新高後回軟，最新報180.96，按周下跌1.24%。分區指數個別發展，港島及新界東分別上升0.51%及1.94%，九龍急跌3.29%，新界西則微跌0.09%。其餘領先指數全線調整，大型單位急跌3.21%，中小型單位及大型屋苑指數分別下調0.83%及0.69%。中原經紀人指數(CSI)報78.85，按周下跌1.34個百分點。

受大型單位價格及九龍區樓價急跌拖累，整體二手樓按周跌越1%，是26個月以來最大跌幅。但值得留意的是新界東連創新高，指數直逼200點，新界西跌幅輕微，即上車盤及用家盤依然受強勁剛性需求支持。各指數還未反映啟德新地王效應，料樓價短中期依然趨升，直至香港特區加息為止。

強積金買樓蓋棺定論

新盤供應大落，雖然貨尾總和達九千多伙，但發展商並無壓力減價促銷。（沙田）馬鞍山白石角是今年供應重鎮，預計提供六千伙。「剛巧」特區政府大力催谷創新科技，又「剛巧」「北水」直接投入特區科研項目，再「剛巧」附近的科技園正在大幅擴充，更「剛巧」政府放寬額外輸入科技專才政策，為白石角一帶提供極有利開售條件。

嘉華國際新盤「嘉熙」為該區打響頭炮，首推225個單位，折實呎價1.65萬，開放式單位呎價更高達1.9萬，超額認購20多倍，未開售即加價近一成加推。新地同區新盤押後至七月初才開售。各大發展商深明銷售之道，只要輪流開盤，把市場需求集中，就是維持高價的竅門之一。當政府研究應對空置的同時，是否應想一想如何整理市場銷售行為，令市場出現健康的競爭？

另外，讀者應還記得林鄭月娥上任第一站出訪就是到東南亞某國取經，見鄰國容許利用部份公積金買樓，責成積金局作同樣研究。去年11月中筆者在本欄作出深入分析，早已指出特區跟東南亞某國情況完全不同。該國私人樓市僅佔少於兩成，且僱主僱員供款合共月薪的37%，公積金餘額相對薪酬偏高。特區情況則完全相反，私人樓市佔六成，強積金供款僱主僱員合共只得10%，樓價負擔比率卻高出某國四倍多。單看基本數據已出現嚴重錯配，論定不可行。前周積金局正式擱置研究。

特區強積金堪稱全球最爛的設計方案，積金局應集中精力改善現有措施，而不是浪費資源研究一些失焦的項目。

急推有問題的問卷

土地專責小組諮詢文件出籠近一個月，當市民正在掌握各方資料，大辯論還在籌備之際，土地專責小組已經敲定問卷內容，在各區展覽的同時讓市民參與問卷調查。問卷的設計猶如「點心紙」，列出各選項可提供的土地，讓市民勾選1,200公頃的土地。

小組主席黃遠輝解釋1,200公頃不單是建屋，還有基建及其它用途，市民亦毋須選擇優先次序，因每個選項已有發展時間表。小組會將沒有勾選足夠土地的又或有其它意見的分開處理云云。

小組的做法立刻惹來各方批評，有民間團體到展覽場地外抗議，有不少聲音認為問卷有前設且誤導市民。的而且確，問卷設計鬼影憧憧，筆者認為有六大疑團。

其一，誰人掌管問卷設計，誰人就可主導調查結果。以往例子屢見不鮮，不同派別的人製作不同的問卷得出南轅北轍的結論。調查結果絕對影響提交政府的建議，如此重大的議題，加上先前小組的組成撇除某些反對的聲音例如環保團體，若果沒有一個監督程序，任由小組設計問卷，根本就是為所欲為，嚴重影響調查公信力。

其二，問卷調查在時間上亦極不合理。調查理應在公眾教育及市民聽取大辯論之後。但大辯論還未進行，市民推廣教育亦剛剛開始，為何小組急於在市民在未有足夠資訊前作出抉擇？再有，若果大辯論出現一些新的重要資訊，例如公眾普遍認為選項遺漏整合軍事用地，是否問卷調查應該反映？

利用問卷製造「民意」

其三，更令人擔憂的是小組將把非勾取1,200公頃的土地的聲音分開處理，等同把支持聲音放大，把反對聲音消滅。舉個例子，假設100人中有50個支持，40個選第一項，其餘50個表達其它意見，小組就可得出八成支持第一選項的結論，因其它反對聲音沒有系統選項，極易被軟化。這樣的情況在過往諮詢屢見不鮮，長策就是表表者，報告把支持聲音量化，把其餘意見不作量化，利用「有意見認為……」、「部份人士指出……」等字眼模糊化。這樣小組就可把其提出選項全部合理化。

其四，問卷引導市民勾選1,200公頃土地來源，忽略其它重要因素。等同筆者較早前以債仔向你借錢為例，勾選不同給付方式，目的就是轉移他胡亂揮霍、有錢不還、隱瞞資產等惡行。本欄較早前已經詳細分析，覓地必須同時進行民主規劃，取得政府承諾以填補資助房屋缺口，並不得重蹈基建浪費巨量土地的覆轍。沒有此等承諾，填問卷等同開出空頭支票給信貸紀錄極差的債仔。

其五，先前小組指將作廣泛調查，調查越廣就對小組既定的選項越有利，因為系統掌握資訊，理解選項的複雜性，權衡利弊，而又能清晰反駁的人並不多，小組正正利用廣大公眾對掌握的資訊差距，寫作回應的不便，利用簡單的勾選問卷，擴大調查範圍，務求得出市民支持選項的結論。

最後，問卷設計有誤導之嫌，例如市民勾選私人農地，但沒有表達其它意見，即代表認同公私營合作發展。但問卷並沒有明確向市民提問是否認同公私營發展，又沒有道出政府可以按例收地的選項，手法卑劣。

事情發展至此，如何應對？筆者希望各團體自行設計問卷以作制衡。其次是市民應積極回應問卷調查，清楚寫明這個問卷違反公義程序、誤導、遺漏選項、時間錯配等問題。

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越來越明顯這場土地大辯論是個「先天局」，目的就是讓市民忘記遠景、規劃及問責，不要提出土地公義及地盡其用的問題，只需向政府開出土地空頭支票。小組利用「點心紙」做調查，製造「民意」，把其建議「合理化」。有了市民的所謂「授權」，政府就可為所欲為，無限期延續高樓價高地價。市民必須站出來向政府大聲說「不！」◇

 

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