根據差餉物業估價署資料，香港普遍住宅樓宇的單位回報率按月平均跌0.1厘，創了1999年有紀錄以來的18年新低。加上今年美國加息的預期（預計加息三次），故筆者認為樓市再能大升的空間實在很有限，才有套樓換股的想法。

中原城市領先指數CCL最新數字為144.28，對比10年前（即2007年），該指數連60也不到，換言之，短短10年間，本港樓市平均普遍的升幅超過1.4倍或140%。即使再樂觀的人士，也不會認為樓市可以在現行的水平上再升1.4倍吧（個別樓王則另作別論）。以香港人口收入的中位數字約15,000元計算，兩口子若然要聯名買入400萬樓宇做按揭，以30年還款期作八成按揭為基礎，按揭利率為2.15%，那麼每月供款為12,069元（剛好可以通過銀行的壓力測試）。若然樓價再急升，這類人士便超出了其可以購買樓宇的負擔上限。當然，這類別的人士並不能代表所人現在仍未上車的香港人，因為還有些買家可以借助家庭的幫助上會，例如加大首期以減輕供樓負擔、又或源源不絕的大陸資金南下等等，都為樓宇市場提供購買力。無論如何，筆者認為香港樓價再難瘋狂上升，故以樓收租的業主便要好好計算租金收入的回報率（在此筆者要強調，文章主要是以股息回報與租金收益作比較，而非鼓勵自住用家賣樓轉股）。

另外，筆者要補充幾個要點。第一，投資者所揀選的股份，必須要有穩定的收益及穩定的股息回報；第二，要待股價下跌時，將周息率提升至閣下認為值得轉換的時候，才可行動。這個並非因為股價要低買高沽，而是筆者假設投資者是以收股息為目標，以取代樓宇租金收入，故股價升或跌都不會將股票賣出，但低位買入股票，周息率提高，投資回報便可以加大。第三，股災時往往樓市都會受到一定程度的影響，但由於股票本身的流動性較樓宇為高，故理論上股票市場的跌幅會較樓價深，若然在此刻進行套樓換股，雖然樓價下跌，但股價的跌幅較深的情況下，仍然是有利可圖。第四，套樓換股是以收息為目標，故其間不會進行低買高沽的動作。◇

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