徹底改革才可改善效率
梁振英上任時稱治好樓市乃重中之重，經過5年，梁氏可謂「豐功偉績」，帶著多項驚人紀錄慶祝香港主權移交20周年。讀者密切留意本欄詳細分析。
美國一如預期加息¼厘，香港銀行暫時未有跟隨。但美國通脹數據未符預期，市場擔心加息無以為繼，低息環境較預期更長。若真如此，樓價即使不升，亦會長期處於高位。
月初，瑞士洛桑管理學院發表全球競爭力報告，香港蟬聯冠軍，報告中提到香港政府效率名列第一。對此筆者大感不惑，四處徵詢朋友意見，亦無不感到錯愕，政府運作效率恐怕與市民的認知不符。最近剪樹覆巢殺鳥事件便露出端倪，康文署按足指引辦事，只顧完成自身任務，不顧全盤，不顧公眾感受，更沒有人挑戰既定的程序，如此粗暴執行，效率再高，也不代表有效益及有利於民生。
正如筆者前期所述，政府面對的結構性問題，各局各自為政，部門官僚化，執行上僵化，新一屆政府要加快住宅供應，絕不是成立幾個委員會，加強公眾參與就可解決，而是需要徹底改革運作，打破各種陋習，管理層養成挑戰既定程序的習慣，才能真正達到高效益運作。
中國人置業需求強
較早前，大埔青年宿舍終於動土，項目將提供78個單位，預計兩年後落成。該項目其實早於曾蔭權的2011年施政報告提出，目的是以低於市值租金以短租形式租予年青人，讓年青人擁有自我空間之餘亦可儲蓄置業。政府足足花了近6年才動工，辦事效率可見一斑。梁振英任內提出增加4個青年宿舍，提供2千8百個單位，但至今連明確時間表也欠奉。這些先導計劃要真正發揮作用，必須有清晰願景並在長遠策略中佔一席位。若只是為做而做，最後來個「大抽奬」，根本無助解決Y世代置業的問題。
Y世代正正就是81年至00出生的年青人，主要群組現時是20多至30多歲，正值適婚年齡，事業剛剛起步，是住屋需求的生力軍。
Y世代置業難困擾著世界各大城市。最近匯豐銀行以Y世代置業情況及取向作調查，涵蓋9個國家，包括中國大陸、墨西哥、馬來西亞等發展中國家，及英、美、加等成熟經濟體。報告發現Y世代平均置業率只有四成。但中國卻高達七成，且希望5年內置業的更高達91%。中國大中城市樓價之高跟香港不相伯仲，屬極度超越負擔能力的地區，結果令人意外，其中原因是有四成靠父母資助置業。
中國人深明擁有自置居所的重要性，面對貨幣貶值，政局不穩，富者十居其九靠房地產置富，擁有居所觀念根深蒂固，置業需求較其它國家為強。香港最新走勢亦與中國融合，父母資助越見普遍。這樣發展對社會並不健康，貧困家庭極難上流，造成貧富懸殊擴大。
及早準備並作出取捨
報告提到有研究指出，X世代置業取態主要考慮價格及生活質素，Y世代則考慮負擔能力及政府相關政策的幫助。這有兩個訊息，一是Y世代較易接受壓縮空間以換取自主空間；另一是他們對政府未能有效調控樓市非常不滿，政府應該全面檢討樓策，如何解決Y世代燃眉之急，不能只顧調控，亦不能只建一千幾百個青年宿舍當作問題解決。畢竟Y世代對置業有實際需要，樓價又遠超負擔能力，是否置業夢已幻滅？
報告按現實提出4個建議。其一，及早計劃。物業價格跟隨市場上落，個人無法控制，唯一可以做的就是未雨綢繆，提早儲蓄。其二，制訂預算案。報告指85%準買家置業時沒有或只有粗略預算案，結果56%置業超支。置業預算案應足夠仔細，把絶大部份開支計算在內，並預留安全空間作不時之需。其三，考慮取捨。報告指69%準買家面對最大挑戰是儲蓄首期，必須作出取捨，如減省開支、壓縮空間、延遲生育、選擇較便宜區份等。其四，不應視按揭為單一交易，而是理財計劃的重要部份，有需要時尋求專業協助。
筆者亦有額外建議，置業乃重大決定，現今網上資訊發達，準買家可對有興趣的區份及樓盤多加留意，當知識庫建立後就可省卻行動及決定時間。再有，首期屬龐大金額，儲蓄時必須審慎理財，臨近動用時必須有足夠流動性及穩定性。金融資產往往領先樓價，萬一市場調整，金融資產急跌而樓價未跌，可能坐失置業機會。
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香港樓價之高已令取捨走向極限，空間之壓縮，上車盤不分區份的高價，儲蓄長期零回報，還要依賴家人幫助置業。政府是有不可推卸的責任，且有迫切性把樓價調控於合理可負擔水平，讓Y世代置業安居，發揮潛能為社會創造更大價值。◇
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