【樓市動向】收緊「一約多伙」難壓低樓價

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升10周兼連續8周創歷史新高，最新報152.57，按周再升0.26%。分區指數個別發展，港島區及新界東升0.63%及0.9%，九龍及新界西分別下跌0.44%及0.76%。其餘領先指數全線再升兼創歷史新高，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.97%、0.12%及0.01%。中原經紀人指數（CSI）最新報82.12，下跌3.21個百分點，但仍處高擴張水平。

發展商無懼新措施

自政府去年11月出招後，樓價升個不停，CCL更連升10周兼連續8周創歷史新高，新界東年初至今累升8.18%，跑贏其它所有指數。政府收緊「一約多伙」對新盤銷情影響輕微。長實位於北角新盤「維港頌」緊接政府出招後開售，呎價近2.5萬起，4百多呎單位盛惠一千萬，首日賣出八成多，銷情依然理想。新地屯門「珀御」，以每呎近1.3萬超高價開售。二手成交更不受影響，價量齊升，剛性需求強烈。

稅務局公佈最新數字，買家印花稅（BSD）147宗，按月急升1.3倍，雙倍印花稅（DSD）1,858宗。但3月份整體成交只有3千1百多宗，情況極為嚴重。政府早前指辣稅讓宗數下跌，行之有效，不知政府現在還有甚麼解釋。

筆者多次指出辣稅是懲罰性稅收，使用率低方為有效。如今變成發展商回贈吸引買家的手段，政府庫房的搖錢樹，樓價還不跌反升，證明辣稅根本未能對症下藥。

新一期居屋申請上周截止，申請幾可肯定突破10萬，白表申請者名符其實的大抽獎。樓價極度超越負擔能力，上車客別無它選，只要有瓦遮頭，偏遠的梅窩在所不計。

另外，資助房屋小組主席黃遠輝指明年檢討「綠置居」，對候任特首林鄭月娥擴建計劃將影響公屋輪候時間而有所保留。財政司司長陳茂波在另一場合重申，若新政府利用私營房屋土地增建資助房屋，將會刺激私人樓宇價格上升。現屆政府不但未有協助新政府部署，還加強現有錯誤政策上建立的公眾期望，增加新政府執行的難度。樹仁大學最新民調指83%香港人感到痛苦，比例不斷上升，主要原因來自住屋。數字又再證明政府樓策及調控措施非但沒有幫助市民，還令情況惡化。

政府調控進退失據

樓價不斷創新高，上周二傍晚，政府突然宣佈即時收緊「一約多伙」，買家以一份文書購入多個單位需繳付15%印花稅。政府指去年11月引入新措施後發現「一約多伙」情況增加，由過去的交易中約3.5%上升至4.7%，有理由相信有人藉此迴避交稅，故政府決定推出新措施云云。

事件證明收緊措施可行，只是政府一直拖延，直至傳媒廣泛報道，樓價飆升才堵塞漏洞，給市民的觀感極為差劣。在發佈會上，梁振英又再重複其「政積」，指未來三、四年私人樓宇供應量達9.4萬伙，所花時間比解釋新措施還要多，但為何市民未被說服，紛紛高價搶購？這問題留給梁氏自己想一想。

業界先前指政府利用一、兩個數據自欺欺人，運房局長張炳良的解釋表露無遺。政府著眼的是「一約多伙」佔整體成交比例，忽略「一約多伙」在二手市場基本上不可能運作，但在一手市場卻佔兩、三成的事實。發展商代付印花稅，提供二按及靈活付款計劃，加上先前調控漏洞，市況全面向一手傾斜，樓市的生態是由一手帶動二手。一手出現搶購，地產商大幅加價理所當然，帶動近期二手樓價升浪。若要樓價調整，一手滯銷將會是先決條件。

同樣問題亦出現於買家印花稅（BSD），宗數升幅大於「一約多伙」，為甚麼政府不進一步收緊？

同一場合，財政司司長陳茂波提醒市民供應增加及加息的風險。「狼來了」的故事不知聽了多少次，不但未見狼蹤，反而樓價越升越有，市民大呼上當。往積如此差勁，政府善意的提醒已無法令市民冷靜。