在大陸樓市調控下,近期房地產項目集中掛牌交易所。據統計,截至目前,北京、上海、天津三大產權交易所的房地產業項目掛牌數量大約有50個,較1至9月的數量明顯增長。同時,為降低風險,「地王」專案股權轉讓現象頻現。

其中,僅北京產權交易所的股權轉讓專案掛牌數量,就由前9個月的2個迅速增至30個,包括正元置業有限公司轉讓100%股權、北京中房軍安房地產開發有限公司轉讓100%股權、青島方茂置業有限公司100%股權及債權、長沙國研置業有限公司100%股權及13,843,129.52元債權等多個項目。

業內人士表示,在房地產金融監管收緊的背景下,預計房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇,將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。

財力透支 開賣「地王」項目股權求生

與此同時,近期高價地專案股權也頻現轉讓潮。杭州、合肥、武漢等地多個「地王」項目出現轉讓、賣股,以降低風險。例如,10月份信達地產將杭州濱江奧體地塊股權部份分別賣給融創中國和濱江集團,其三者分別持濱江奧體地塊股權50%、40%、10%。該地塊總價123億元為全國總價「地王」,溢價率高達95.95%。

中原地產首席分析師張大偉表示,今年來一些房企銷售額都達不到拿地的資金金額,但也在激進拿地。例如,融信、信達等企業拿地金額對比銷售資料來說,需要17至18個月的銷售金額,壓力巨大,最後不得不引入合作者,以降低資金壓力,攤薄風險。

中原地產資料顯示,截至11月10日,年內搶地最積極的41大房企合計拿地總額達11247億,平均拿地成本為6660元/平方米,相比2015年標桿房企的企業拿地平均成本增加高達42.8%。

業內人士稱,儘管今年房企銷售火爆,但從第一、第二季度來看,地價已透支了房企利潤,房地產企業的盈利能力大幅下調,增收不增利的現象頻現。對於今年拿下「地王」項目的中小房企來說,面臨的資金壓力更加大。由於龍頭房企融資成本更低,操盤能力較強,因此與大型房企合作是中小房企攤薄風險,保住生存的同時,也相對容易獲得利潤的重要手段。

「地王」專案入市壓力大

在調控下,大陸樓市自10月以來持續降溫,據中原地產統計,11月中上旬,中國54個主要城市住宅合計簽約15.36萬套,同比下滑10.7%,連續2個月出現環比下跌。張大偉表示,11月中上旬,一線城市樓市成交量大跌23.5%。

中共國家資訊中心發佈報告稱,在熱點城市樓市政策收緊的前提下,市場預期會有較大變化,預計未來房地產市場將出現調整,銷售有所降溫。

高盛表示,隨著越來越多的潛在買家在近期政府調控房產市場後持幣觀望,開發商與地產中介預計明年2月或3月將開始降價。

一中型開發商銷售負責人直言,「未來一年,市場將進入盤整階段,成交量萎縮將成為必然,這種市況將給我們今年儲備的土地特別是『地王』專案開發帶來很大的壓力。如果銷售持續收縮,未來『地王』入市將面臨很大壓力。」<>