反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)靠穩181.6,按周微升0.01%。分區指數除港島區下跌1.32%外,九龍區及新界西分別反彈2.2%及0.35%,新界東則再升0.15%。其餘領先指數個別發展,大型單位再跌1.46%,中小型單位及大型屋苑指數則分別再升0.29%及0.47%。中原經紀人指數(CSI)報80.4,按周回調0.35個百分點。

整體二手樓價幾乎無變動,但各區樓價個別發展。一如所料,(啟德)地王效應令九龍區指數大幅反彈,新界東連續五周破頂,指數直逼200點,三個月累計升幅達10%;中價盤被搶高,大型屋苑指數亦創新高,但大型單位連跌三周,從高位回落5%。

空置稅只針對貨尾有漏

樓價不斷上升,財政司司長陳茂波在回答立法局議員質詢時指運房局對空置稅的研究將近完成,政府將會儘快決定下一步行動。有議員追問會否效法其它國家設限購令,陳茂波不置可否。

政府針對空置單位推出任何措施,估計只會針對發展商的9千多個貨尾單位。因為發展商有定價權,在供應不足的情況下有能力把措施轉嫁消費者,除非政府出招夠辣。發展商深明未來供應不足,主導發展速度在營銷上有利,加上政府有求於公私合營,大可利用各種行政手段拖延發展。

二手市場有越3%空置,即越5萬伙。若政府不仿效某些國家限時發展及銷售,不針對整體市場空置出招,實屬有漏,結果將令市場更扭曲。

再有,政府的根本目的就是加快中港融合,「港人港地」就因此而夭折,限購違反政府的隱藏議題,根本不會實施。

另外,土地大辯論問卷推出以來引起各方批評,土地專責小組主席黃遠輝卻稱市民容易明白選項,所有數據「有數得計」不用修改云云。黃氏的回應等同債仔告訴你向他貸款的選項簡單易明,貸款額「有數得計」,根本完全迴避了選項遺漏與如何還款的問題。利用「點心紙」等同騙取支持,市民應積極回應問卷,並清楚寫明選項遺漏,政府在用地上必須有資助房屋供應的承諾,並撤回誤導性的「點心紙」。

棕地選項並不明確

土地專責小組諮詢文件出籠近一個月,並開始在18區進行推廣活動,首場大辯論於明日舉行,肯定火花四濺。

本周深入分析一下短中期選項是否能填補供應缺口。諮詢報告把五至十年內可望提供土地的選項列作短中期。選項有四個,包括發展棕地,利用私人發展商的新界農地儲備,利用私人遊樂場地契約用地作其它用途,以及重置或整合佔地廣的康樂設施。

以往政府談及短中期供應,通常指三至五年。忽然間短中期定義變作五至十年。長遠房屋策略以十年作滾動目標,所以稱之為長策,五至十年不是短中期。

再有,小組論述的是土地供應,住宅落成還要加上三至四年。說白了,小組根本就沒有提供真正短中期選項可令香港特區增加供應,報告只是玩弄定義,令選項聽落順耳。四個所謂短中期選項,即使全數執行,又能否於十年內填補4.3萬資助房屋的缺口?筆者毫不樂觀。

先談棕地。棕地發展研究其實早於梁振英2013年的施政報告內已經提出,當時他責成規劃署加快檢討257公頃棕地以儘快釋放作房屋發展用途,但事後並無交代結果如何。拖了四年,梁氏卸任前才正式提出研究全港棕地分佈及用途,預期今年年底才完成。

發展棕地方向相對明確,只是何時及如何發展的問題。小組諮詢報告指全港1,300公頃棕地,有540頃已納入發展範圍,即長策建屋目標已包括該等土地,其餘760公頃則要等待政府研究。諮詢報告並沒有對未納入發展的棕地提供詳細資料,但結論是土地零碎、欠基建,難作大型發展。縱使閣下認同發展棕地勾選問卷,只代表認同委員會難作大型發展的建議,並讓政府考慮因應規劃署棕地研究結果再考慮發展潛力,將決定權交還給政府。

2016年發展局指棕地發展取決於加快規劃及執行,兩者皆與諮詢無關。若無問責指標,政府怎會積極發展?

小組為政府設下台階

其次就是公私合營發展農地。本欄早已詳述公私營合作模式死穴正是時間及供應量。政府放棄先規劃後收地的尚方寶劍,將公私營供應捆綁,又把時間及供應量主導權交給發展商,大型發展又欠基建規劃。五年多前已有發展商捐出農地以興建5千個上車盤,至今原封不動。試問在更複雜的合營模式如何能在短中期內有大量供應?

至於私人遊樂場地契約用地,全港有67幅,有39幅佔地67公頃,屬「半公共」又或制服團體,可視為符合公眾利益,且佔地較少,市民亦沒有很大聲音要收回,相信政府完封不動。

剩下的27私人會所土地佔地341公頃,基本上除了粉嶺哥爾夫球場外,其餘的不是屬市區地王地段,就是位處海邊的遊艇會及俱樂部等。即使政府收回土地,筆者並不相信政府會把這些土地用作資助房屋發展,而是把土地拍賣作興建豪宅,這類的供應再多與絕大部份香港人無關。海邊用地因鄰近地區規劃不符,除非大規模改劃,建資助房屋的可能性近乎零。

選項基本上僅剩172公頃的粉嶺高爾夫球場,亦是小組特別處理的原因。首先「收回」用詞並不恰當,皆因土地從來都是政府的,只是租給球會,租約期滿自然要歸還土地,根本不用收回。再有,大量建屋欠缺基建配套,又回到規劃上的問題,絕非短中期可解。

小組亦早已為政府鋪陳下台階,提出部份發展方案,又強調全部發展的困難,把可提供單位數目壓縮。即使市民有壓倒性支持全面發展方案,政府極可能仿效(元朗)橫洲發展計劃採取先易後難,分期局部發展,既保持權貴打高球的權利,又可稱回應市民訴求。如同橫州二期發展根本是空中樓閣。局部發展亦要等到2020年租約期滿後展開,極其量十年內只得報告預計的數千個公屋單位供應。

最後一個選項是重置或整合佔地廣的康樂設施,諮詢文件只有一段「不應排除這選項的可能性」輕輕帶過,詳細資料完全欠奉,問卷調查亦指該選項只能提供3公頃土地,相信供應潛力極為有限。

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面對短中期選項,即使所有選項同時執行,皆面對規劃及基建配套的問題,十年內公營房屋供應將極之有限,若政府不在土地使用上增加資助房屋比例,填補資助房屋缺口難言樂觀,結果將會令樓價高踞不下。◇