反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升七周兼連續四周創新高,最新報187.71,按周再升0.48%。分區指數除港島區輕微回落0.05%外其餘續升,九龍、新界東及新界西分別再升1.03%、0.43%及0.86%。其餘領先指數全線向上,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.35%、0.51%及0.6%。中原代理人指數(CSI)74.91報,按周微跌0.04個百分點。

二手樓價連升七周兼連續四周創新高,新界東更連續十周破頂。大型屋苑指數更首次突破190點,八大指數有六個連創新高,港島區及大型單位則滯後。指數將逐步反映「娥六招」的影響。業界預期,調控難以遏抑樓價。

發展商繼續高價開售新盤,銷情踴躍,並沒有因政府出招而冷卻。遠東發展位於大圍的珀玥,主打迷你單位,折實平均呎價高達2.3萬,超額認購越20倍,首輪沽出97%。新地位於大埔白石角的雲匯,平均開售呎價1.9萬,首輪近沽清。

政府大幅下調資助房屋售價,資助房屋轉趨兩極化,未補地價盤受壓,但已補地價盤連番錄得破頂成交。

政府覓地自亂陣腳

另外,特首林鄭月娥擔心10 月份施政報告在房屋策略上交白卷,遂逼使土地專責小組於9月份遞交初步方向性報告,借助小組將施政報告建議合理化,此舉就連小組成員也感到意外。

讀者應還記得專責小組討論時,政府多次延遲遞交資料,以至討論及諮詢延誤。大辯論還未完結,系統性調查亦未開始,提交指向性報告並不合理,只能怪政府在計劃上失誤。

更令人費解的是各官員忽然不斷表態指填海事在必行。政府其實早已對填海進行可行性研究報告,更可能已有一些方向,甚至可能是為了配合某些大灣區的發展方向,但土地大辯論中填海只一個選項,萬一民意不利,政府不但浪費了資源而且難向中央交代,所以先行高調表態,務求更多建制派發聲支持。

政府硬要填海,卻無法解釋填海與市民住屋的願景又或負擔能力的改善有何聯繫,更拒絕作出規劃的承諾,只會惹來更大反彈。政府在覓地上進退失據。

空置稅有明顯漏洞

為了令發展商9千伙貨尾儘快推出市場,上月底政府決定向空置的一手單位徵收額外差餉,稅率是應課差餉租值的200%,以現時平均租務回報計算,相當於樓價的4至5%。

所謂空置,是由單位獲發入伙紙後起計,若過去一年來超過六個月未作居住或出租,則視作空置,由發展商主動申報。

由於要修改法例,政府預計下個立法年度才提交條文,何時正式生效未知,亦難設追溯期。市場普遍認為空置稅影響有限。一來貨尾是指可銷售但仍出售的單位,部份仍在樓花銷售期,還未有入伙紙,不會視作空置。二來發展商有大量時間部署銷售策略,無需劈價急售。那些取得入伙紙但未出售的貨尾大多屬於高檔,即使推出市場,與廣大市民根本無關,亦難對樓價構成壓力。

2013年政府把預售樓花期由20個月延長至30個月,市場可售單位增加1.5萬伙,連同雙倍印花稅的效力,樓價亦只是橫行數個月,隨後抽升。空置稅不能實質增加供應,立法又滯後,空置定義寬鬆,真正一手空置量低於9千伙,效力將不及提前預售樓花。

空置稅還有明顯漏洞,就是發展商可把單位「放租」。放租有兩個模式,其一是真正放租。但貨尾大多屬高價貨,租務回報低於兩厘,並不吸引,加上出租後樓盤變作二手,影響售價,租約亦減低出售的靈活性,並非發展商首選。

其二是假放租。發展商可利用一間或多間公司,以象徵式租金「租用」單位,租約依正常程序打釐印,符合法律上的租賃定義,但實際上並不使用單位。稅局將按照市值租金計算租務收入打稅。象徵式租金告訴買家單位不可能真正放租,發展商只要系統地做更可成為市場默認的做法,免單位被視作二手。而發展商只需繳交租金所得稅,最多亦只是16.5%,比起空置稅的200%,發展商如何選擇,一目了然。

「放租」一段時間更不受一手銷售條例所限,任何形式出售皆可。

不良後果陸續浮現

一手空置稅未見其利,但各弊端將陸續浮現。其一,發展商以往在銷售手法上可謂相對克制,如今政府出招,又未對其它銷售行為作出規管,發展商將更積極用盡自身優勢,當中包括大手客優先揀樓,放寬大手客比例,更多接受公司客,向個人買家提供靈活的借貸選項,提供不同方式的付款辦法,針對不同客戶群實施差異化回贈,改變銷售佣金等。各發展商亦可加強協調開售,令需求集中,維持搶購現象。

其二,現時一手成交金額平均每宗1,500萬元,貨尾大多屬於高價貨,外來買家是重要目標客戶群。按中原地產統計,大陸買家過去一年佔一手成交金額高達22.4%。如今政府利用空置稅迫使這類單位推出市場,發展商將積極尋找大陸買家,走進國內推盤。若政府不設限購,外來買家比例將會更高,加深民怨。

再有,為了增加高檔貨吸引力,發展商可成立大量子公司,先將單位內部轉讓,再以股權轉讓方式出售,規避辣稅。有民間團體研究報告顯示,利用股權轉讓的百多宗懷疑住宅交易避稅近百億,更指個案只是冰山一角。政府若不堵截公司貨轉讓交易,將間接壯大股權轉讓市場。

其三,以優化利潤作考慮,迷你單位呎價較高,每宗成交金額相對較細,容易出貨,租務回報又較高;至於特色戶及豪宅則物以罕為貴,目標客戶群以千金購買心頭好,利潤豐厚。發展商將利用法律空檔部署未來新盤,提供更多迷你戶及特色單位或豪宅,令供應極端化,同時有利分期發展,減低一手銷售最低比例20%的效力,一舉兩得。市民選擇將被壓縮。

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一手空置稅不但是隔靴搔癢,而且會越搔越癢。在無法在短中期內大量增加供應的情況下,政府應多管齊下。二手業主無法採取發展商的回應方法,且數量是發展商貨尾的數倍,效力倍於一手。政府應實施全面空置稅,同時政府應加強規管銷售行為,推出限購,甚至考慮出招把投資釋放。可惜香港特區政府從來都是有十劃只寫一撇,結果把極度超越負擔能力的樓價無限期延續,這才是政府所謂保持樓市穩定的真正目標。◇