反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.81,按周再跌0.33%。分區指數除港島區靠穩反彈1.06%外,九龍、新界東及西分別再跌1.07%、0.43%及1.6%。其餘領先指數個別發展,大型單位反彈0.46%,中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.48%及0.52%。中原代理人指數(CSI)最新報40.56,按周跌3.72個百分點。

樓市持續調整,二手樓價連跌十周,累計跌幅5%,受香港區及大型單位指數靠穩回升帶動,整體指數跌幅收窄。在跌市中豪宅及大型單位抗跌力較強,反之劏房及迷你單位則首當其衝,新界西更按周急跌2%。新界東及中小型單位指數連跌14周,兩者續創最長連跌紀錄。

發展商劈價獲支持

市況方面,屯門「龍床盤」菁雋,開售當日只賣出兩個單位,證明價格及定位未能為市場接受。但亦有部份發展商向現實低頭,減價賣樓。由信置牽頭發展的觀塘凱匯一期,以低於市價一成多推盤,平均呎價1萬7千餘,吸引越萬投資者及用家參觀示範單位。截稿前未知銷售情況,但觀乎超額認購十多倍,有地產代理行預期可首日沽清。

市場對該盤的反應有多重啟示。其一,若是價格低市價15%至20%,有一定防守性,市場似普遍接受,需求旋即湧現。證明需求只因應市況而延後,而非減退。其二,市傳有四成投資者入市。上期已清楚分析,投資者根本沒有類近的資產選擇而買樓,加上調控漏洞,近萬宗內部轉讓正部署投資入市。投資選擇一日未增,調控漏洞一日未補,所謂置業主導用家優先只是口號。其三,準備開售的發展商將承受更大的價格下調壓力,加快樓市調整至支持位。

另外,中美貿易戰談判原本有緩和跡象,但因華為財務總監涉嫌違反制裁被拘捕又在轉趨緊張,市場避險情緒升溫,股市大跌。若中美未能達成任何協議,香港特區樓價調整期有可能持續兩年甚至更長。反之,若能達成和解協議,加上美國暫緩加息甚囂塵上,樓市調整期可能於半年內結束,樓市短中期走勢繫於外圍發展。

見縫插針無助解困

梁振英上任時稱樓價超越負擔能力,解決房屋問題乃重中之重,當時CCL仍在100點水平。為了解決房屋問題,政府訂立了長遠房屋策略。可惜房策並非以願景為先,規劃為本,而是以量為策。政府相信只要供應量填補需求缺口,公私營按六四比例,就可解決房屋問題。由於土地儲備不足,為求供應量達標,政府積極改劃綠化帶,13至17年先後有33幅綠化地共73公頃被改作住宅用途。政府又在已發展的區域全方位覓地。土地諮詢委員會主席黃遠輝亦直言政府在見縫插針。數十幅小於一公頃的「斗零地」被賣出作私人發展,當中包括0.14公頃的長宏邨亨美街,0.13公頃的屯門仁政街地皮,最小的是灣仔捷船街,只有不足3千呎。

經過六年多,CCL高企於176水平,證明政府的行為無助解決供應不足及高樓價問題,當然政府聲稱不見縫插針樓價將會更高,但這純屬揣測,無法引證。見縫插針的負面影響則陸續浮現。地盤面積不足,超級壓縮空間盤頻現,發展商用盡「發水空間」,內隴面積只有實用面積的六七成甚至更低,但呎價因應位置及配套成熟比豪宅還高。牙籤樓出現影響區內通風及採光,人口急速老化但地區休憩空間減少,社區負荷增加矛盾等。

筆者社區內就有一幅「斗零地」。該地位於愛德街與愛勤道交界臨海地皮,面積0.05公頃,可建樓面4.6萬呎,鄰近地鐵站,14年年初批出,地盤如今建成一幢近40層高的海景豪宅,發展商把單位全數作放租用途,但至今仍未入伙。地皮是典型的市區見縫插針盤,引出多重疑問。

六大疑團需要回應

其一,當初為何遺留一塊如此細小地塊不納入旁邊的土地一併發展?基本上是規劃上的失誤,必須查明真相以確保高效使用土地,不再重複類似錯誤。

其二,該塊土地基本上是屬於東濤苑範圍,在愛寶樓護老中心側,毗鄰是東旭苑及愛秩序灣,整個地段基本上就是資助房屋發展,為何該地不改作資助房屋發展?同樣可達致數量的目標,到底公私營發展的考慮基礎為何?

其三,現行法例並没有對建築物與建築物間的距離設定最低要求。發展商為了令所有單位取得最佳景觀,在開則上當然採取最進取安排,儘量貼近後排屋苑,目測距離只有兩米,又把陽台、工作平台、所有窗戶全置在向海的前方,後方則完全密封,令用作養老護理的愛寶樓的公共空間近距離面壁,政府容許如此對待養老宿舍,即使合法,也於情理上不合。政府是否應考慮對某類建築物設立最低距離要求?

其四,大廈外牆利用黑色物料,加重面壁的壓迫感之餘亦阻礙鄰近大廈採光,吸熱顏料亦不符環保原則。規劃署《城市設計指引》訂明,建築物外牆應採用具有特強反射日光及/或散熱能力特徵的冷質物料,以減少太陽輻射的吸收。既有指引,又可不從,純屬無牙老虎。

其五,土地從賣出已近五年,至今還未有住戶使用,即實質供應延後五年。由於租金較穩定,又是私人發展用作放租,極可能以最快速度推出市場,務求資金儘快回籠。可以推斷審批程序是延誤供應的主因,改善建屋流程,加快審批,才有望供應適時應市。一幅擁有全面配套的熟地作私人發展尚且要五年,那些沒有熟地的資助房屋延誤可想而知,那些單是可行性研究就花五年的「明日大嶼」實際供應到位隨時要花上20年,無助解決燃眉之急,特區絕不能只求該計劃填補資助房屋缺口。

其六,政府實施空置稅,樓價又處調整期,不排除更多發展商待善價而沽,放租不賣,與政府主張的置業主導政策背道而馳,政府宜及早謀劃對策。

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可見政府見縫插針多年,無助解決高樓價問題,還引出新問題,加劇社區矛盾。政府必須從規劃出發,修正房屋策略,改善流程及效率,特區樓市問題方有轉機。◇