反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周創新高後稍稍回軟,最新報177.42,按周輕微調整0.11%。分區指數個別發展,港島及九龍分別回調1.64%及0.34%,新界東及新界西分別再升0.64%及0.75%。其餘領先指數除大型單位指數回升0.4%外,中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.22%及0.28%。中原經紀人指數(CSI)最新報77.17,按周微跌0.07個百分點。

二手樓價連續三周急升兼創新高後輕微回落,大漲小回的格局未變。新界區樓價走勢表現強勁,新界東更升破187,以點數計創所有指數最高紀錄。大型單位繼續跑贏大市兼創新高。二手樓價因升勢過急,買家開始觀望,但仍不斷傳出呎價破頂的消息,形成乾升的局面。

聯儲局加息後,息差進一步拓闊,港元停留在弱方兌換保證,金管局按聯繫匯率機制連日買入港元,(編按:第13度承接港元沽盤後,本周五(4月20日))銀行體系結餘驟降至1,285.2億元。雖然加息仍有一段距離,但要密切留意未來數周資金流出情況。如資金加速流走,股市受壓確認見頂而回落就是樓市見頂的前奏。

資助房屋供不應求

一手暫未有大型新盤開售,發展商以擠牙膏式銷售貨尾單位。恒基位於香港仔「南津.迎岸」主打迷你盤,連番加價加推之後呎價高達2.85萬,高出全港50大屋苑平均呎價越一倍。青衣寮肚路蚊型地皮吸引大量中小型發展商入標,上周以8.6億批出,樓面地價每呎8,500元,同區地價兩年來升值三倍,中標發展商擬興建3百多呎迷你單位,估計落成後呎價1.8萬以上。消息一出,刺激區內業主大幅反價及封盤。

政府推地亦兩極化,一邊推蚊型地建劏房,一邊推超級地王建豪宅,兩個板塊皆當旺,令庫房賺取最高的批地收入。

另外,新一期居屋截止申請,暫錄得近17萬份申請,破居屋重售以來紀錄。不少市民表示無法負擔私樓,資助房屋是唯一選擇。亦有不少年青人先申請,中籤後再籌首期。雖然今期居屋有4千多個單位,但其實自14年復售居屋以來,總數只得1.1萬伙,平均每年得2,200個,杯水車薪。若政府不增加資助房屋比例,將難以令樓價回復至可負擔水平。

政府出賣港人利益

特首林鄭月娥上周出席立法會答問大會時指,新一屆政府上任九個多月,未能回應市民對住屋的期望,政府必須大力開發土地才有望解樓市之困。事實上,即使土地委員會如期四月底推出土地選項諮詢文件,諮詢期加上整理意見最快也要年底才能提交建議;就算行會馬上拍板,開發土地亦要十年八載,供應缺口將揮之不去,樓價仍長期高企,短中期只得依賴調控以換取時間開發土地。情況如此嚴峻,可惜政府調控未有對症下藥,大量住宅落入投資者及外來買家手中。

上期分析世界各國調控措施,從極權國家至自由市場,皆大力調控,務求令樓價回復至可負擔水平。綜合各國措施,可歸納出香港特區政府調控五宗罪。其一,各國以擁有戶籍者或稅務居民優先,針對外來需求不但收取重稅而且設限,不少城市停止非戶籍買家購買住宅,亦有限制業權份額不得超過50%,又或只容許參與某些項目。除了後者外,其餘執行上直截了當。

那特區政府為何不設限,甚至連「港人港地」都撤回?其實是配合中共全面奪取香港話語權。中共企業利用香港品牌「走出去」,先大舉進駐香港,以大溢價掃取商業大廈,同時掃入住宅安置派駐的高層管理員。這些企業利用擴大資產負債表獲取巨量資金,辣招稅比起政治需要簡直雞毛蒜皮,亦可解釋為何出現大量不符合經濟原則的住宅交易。樓價因此繼續搶高。

調控反其道而行

其二,針對投資行為,各地不單是收取前置稅,而是利用長期的後置稅,增加投資持貨成本,壓低租務回報及資本升值所得以控投資需求。通常持有投資越多,稅務越重。特區則幾乎全屬前置,長期後置稅只有差餉地租及租金入息稅,兩者皆大幅低於大部份國家。特區不但未有針對長線投資收稅,還反其道而行,年年回贈差餉給業主及地產商,減企業所得稅助收租公司。特區政府又假設首置就是用家,結果投資者利用首置身份又或利用家人名義避前置稅入市投資。鄰近地區早按家庭作調控單位,特區政府還容許配偶各自首置,甚至配偶間轉讓聯名物業,再以首置入市投資。結果大型新盤入伙放租比例極高。唯一一幅「港人港地」的啟德1號,業主申請放租比例高達72%。

其三,針對供應加快推出市場,多國在賣地時加入條款,限時推出所有單位,又禁止地皮轉售,防止炒賣,其次就是收取空置稅。特區土地任由地產商拖慢發展及交易,容許發展商擠牙膏式賣樓。政府作為最大股東的港鐵亦分期推出上蓋,拖慢供應。

其四,針對一二手市場不平衡,別國向一手收取價值增值稅VAT,限制中介參與貸款行為,甚至規定進行抽籤杜絕圈貨。特區沒有VAT之餘更任由地產商提供二按、稅務回贈、大手客優先揀樓,導致一手樓出現明顯優勢,市場被一手支配。

其五,各國調控樓市幾乎言出必行,香港特區政府言行不一,出爾反爾。政府指辣稅不是為了遏抑樓價,特首忽然拋個公屋封頂論,租務管制以往行之有效政府卻關上討論大門。一手貨尾加二手空置估計7萬伙,空置稅只停留在討論的層面,對調控漏洞視而不見。如何運用粉嶺哥爾夫球場出現兩把聲音,「港人港地」只是騙取選票的口號。政府不認真對待「重中之重」,發展商及投資者信心大增,相互相承推高樓價。

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特區按揭利率幾乎全球最低,地皮開墾困難,供應缺口龐大,稅率又最惠,理應實施嚴格調控。特區政府在調控措施卻犯下五宗罪,導致發展商、外來買家、投資者主導市場,秩序失控,樓價怎會不升至荒唐的水平?◇