反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周創歷史新高,最新報167.63,按周再升0.07%。分區指數除新界西急升2.1%外,港島、九龍及新界東則回調0.29%、1.07%及0.04%。其餘領先指數亦全線再升,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.06%、0.07%及0.03%。中原經紀人指數(CSI)連升五周,最新報80.35,按周再升0.43個百分點。

受新界西樓價大幅反彈帶動,二手樓價再創新高。連同CCL,八大領先指數有五個創新高。非地區性的領先指標持續強勢,各指數九周內有八周上升。

股市創新高,樓市難有調整空間。發展商活躍推盤,但仍不及買家入市積極。市建局馬頭角「津匯」推51伙,超額認購近50倍,長沙灣「悅雅」推50伙開售即日售出98%,新地馬鞍山「雲海」連推亦全數沽清,會德豐「啟德OASlS」推84伙貨尾亦搶購一空。樓價高刺激地價搶高,地價高又推高樓價,形成循環刺激機制,政府無力打破惡性循環,未來更推啟德地王,實行為熾熱樓市添加柴薪。

首置先導計劃陷兩難

觀塘安達臣道地皮由華懋以31億奪得,呎價1.2萬,直逼啟德。華懋稱地皮將打造成豪宅,業界預期開盤呎價高達2.5萬。安達臣道屬新發展區,八成屬於私樓,未來可提供9千多伙,容納2.5萬人口。地皮屬區內首幅私人住宅投標地,呎價有指標性,加上地勢較高,政府又準備興建東九龍地鐵延線貫通該區,整區可能被打造成豪宅新區。

與此同時,政府亦打算利用區內一幅地作港人首置盤先導計劃,提供1,000伙,定價勢將陷兩難局面。即使以市價六折都可能每呎達1.5萬,超越首置客負擔能力,隨時變作港人港地翻版,虎頭蛇尾。若提供更高折扣,那其它資助房屋是否應該看齊,否則如何體現公平原則?筆者認為政府極可能帶頭把面積劏細,一來增加單位數量,二來把銀碼壓低以遷就負擔能力。首置者要有心理準備接受更壓縮空間。

長官意志主導樓市

據Demographia調查顯示,香港連續八年成為全球樓價最難負擔城市,平均樓價是年入息中位數的19.4倍,數字創調查有紀錄以來新高,更遠遠拋離第二位悉尼的12.9倍,及第三位溫哥華的12.6倍。報告指負擔比率達5.1已是極難負擔。數據滯後半年,期間本港樓價再升5%,已高得無法形容。

財政司司長陳茂波較早前表示,樓價極度超越負擔能力令他「食唔安,瞓唔落」,政府正全力探索解決方案。他稱關鍵在於土地供應,但不能單靠長官意志,意味市民需要配合云云。

筆者不敢苟同陳氏觀點,因本港樓市發展從來反映長官意志。97年董建華確立建屋安民的願景,設清晰的自置比例,並限時完成。為了達致目標,每年興建8萬5千個單位,結果超額完成,樓價直線向下。03年長策被董氏一句「沒有提及就不存在」而被廢止。曾蔭權以「孫九招」對策取代長策,時任發展局局長林鄭月娥全力配合,在開發土地上放軟手腳,以致土地儲備耗損,樓價失控上升,曾氏亦承認政策失誤。梁振英以重中之中提出幾個港人認同的願景,包括樓價過高需要處理,港人自住優先,改善住屋空間,公屋輪後時間過長等,又積極推出調控措施。可惜長策與願景背道而馳,任意提出公私營供應六四比,旨在穩定市場。對策又未有貫徹始終,「港人港地」只推了兩幅,不但未能照顧廣大市民上車,投資者更高達四成,政府白花大量行政程序處理兩幅地出租及買賣審批。執行調控又缺乏深思熟慮,錯判成效,結果漏洞百出要多番堵塞,市場被嚴重扭曲,樓價仍節節上升。林鄭延續梁氏樓策上加一個沒有目標的置業主導策略,結果已可預知。

明知可為而不為之

那邊廂,明知可為或要為的政府卻偏偏不為或拖延,例子屢見不鮮,目的諱莫如深。其一,現有體制根本沒有人阻礙政府覓地。機場三跑填海、新界東北發展規劃、東涌北大型填海、元朗橫州一期收地、見縫插針、近百幅改劃綠化地等全是實例。反對聲音從來皆有,政府已有程序處理。政府行政僵化官僚化加上編制人手不足,影響行政效率,才是根本問題。拖了多年,本屆政府才建議增加編制資源,但還未處理加快流程問題。有些用地政府垂手可得,例如佔地170公頃的粉嶺哥爾夫球場,政府續租。

其二,容許拖延,無人問責。發展棕地早已在社會討論,梁振英拖足五年,卸任前才成立專案研究,何時完成未知。土地來源問題亦梁振英上任前已知,多年來沒有系統地解決,直至去年年底專責小組成立才系統地討論,還要再等一年才有建議給政府。民政事務局檢討私人會所用地拖足五年,何時完成未知。最新消息更指土地專責小組因政府未有提供資料無法作相關討論。運房局局長對公屋平均輪候時間4.6年感到羞恥,但局長既無拿出對策,施政報告更隻字未提如何回到三年上樓的目標。

其三,調控力度由政府釐訂。若政府仿效悉尼及溫哥華,禁止外來買家進入某些項目,向外來買家收差異化地租,收取空置稅,設立租務管制,針對租金收入實施差異化稅率,及早堵塞調控漏洞,樓價又怎會如此高?

樓價天高,政府還認定調控行之有效。「港人港地」非常可行,亦獲港人支持。按稅務局數字顯示,單是17年全年買家印花稅BSD有3,823宗,佔全年一手成交越兩成。若落實「港人港地」至今,這些單位已全數回流給港人,政府卻放棄執行,聲稱BSD已有效取代之。

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對付樓市這頭狂牛,必須有大眾認同的願景、配合願景的策略、過渡性對策、強勢執行、準確判斷,缺一不可,這些主導權全在政府手裏,市場只是根據政府設定的條件下運作。誠然,全球資產價格皆漲,但香港與其它城市的巨大的溢價正正反映長官意志,可為而不為,抵賴而不自省,有責而不問。香港樓價天高,誰應負責已無庸置疑。◇