反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周創新高,最新報177.61,按周再升1.53%。分區指數全線上升,港島、九龍、新界東及新界西分別上升1.13%、2.94%、2.61%及1.56%。其餘領先指數除大型單位指數輕微調整0.11%外,中小型單位及大型屋苑指數分別急升1.9及2.08%。中原經紀人指數(CSI)最新報77.24,按周回調1.07個百分點。

二手樓價沒有因應資本市場下跌及美國加息而受壓,反而升勢更急,三周內跳升4%,12周以來九次創新高。對上一次在短期內錄得如此升幅要追溯到13年2月政府實施雙辣招之前。除了上周急升近5%的大型單位指數外,其餘七大指數升幅超越1%,當中有三個更升越2%,九龍區更升近3%,創近三年最大升幅。

外圍市場充斥著不明朗因素,利率趨升,貿易磨擦,樓價上升全是本港內部原因,市場基本上已全盤否定政府的樓市及調控策略。由於政府任由樓價升至不可理喻的水平,當調整來臨之時,後果只有兩個,一是政府將托市減低樓市下滑帶來的經濟震盪,把樓價極度超越負擔能力的期間大幅拖長,另一是調整幅度深且破壞力巨大。

招標設限催谷高樓價

另外,近日發展商以招標方式出售單位,不但未有因政府放風收取空置稅而收斂,還食髓知味,每盤預留招標單位以獲取最高利潤。九建「63 Pokfulam」一個開放式單位招標售出,呎價突破4萬,創全港同類單位新高。佳明集團何文田新盤推一伙招標,還有會德豐「OASIS KAI TAK」及先前被政府不點名批評的新地「海璇」。發展商利用政府調控失誤及供應缺口的優勢,減少市場資訊,把出售權的價值最大化。標售以呎價創新高為目標,令越遲買越貴的理論自我實現。一旦成功標售,既可獲各大傳媒免費宣傳,單位大賺之餘同時推高其餘單位估值。發展商還推出兩新招,其一是逐個單位標售,其二是只招標數個小時。其目的極為明顯,就是壓縮買家判斷時間,營造搶購氣氛。由於牽涉巨大利潤,若政府僅象徵式收取空置稅,發展商肯定嗤之以鼻。政府已落後於形勢,必須施以其它非常手段,方能糾正市場失衡行為。

調控失效以限為主

自2008年金融海嘯以來,本港樓價不斷上升,政府調控亦不斷加碼。10年起收取按年遞減的賣家印花稅SSD遏抑炒賣,13年2月推出雙倍印花稅DSD打擊投資,額外印花稅BSD鉗制外來需求。由於調控漏洞百出,政府被迫再出手,先劃一DSD收取15%,再堵塞一約多伙。

多年來,為求穩定金融體系,金管局亦多次收緊按揭。香港政府稱辣招行之有效,但是否如此?不妨參考其它地區樓市調控措施,再與之相比,找尋值得借鏡的地方。

先從鄰近香港的澳門說起。今年年初澳門開徵6%物業租金估值的空置稅,等待出租視作空置。澳門亦仿效香港收取額外印花稅,但稅率按業主持有物業之數量遞增,雖然稅率並不算高,但訊息明顯,物業越多交稅越重。倘若夫妻一方擁有不動產則視另一方都同時擁有該不動產,即杜絕利用配偶間轉讓從而避開調控措施的情況。澳門加大力度調控的同時仍協助青年人上車,放寬首置按揭貸款比率,800萬以下可按八成。

再轉看以「五限」為主的中國。「五限」即限購、貸、價、售、商,各省各市因應自身情況,實施細節方式不盡相同。樓市熾熱的城市以大多有「限購令」,沒有戶籍者不能購買住房,有戶籍者以家庭為單位,家庭只可買一套房,禁止出現夫婦分開買入作投資。買入後三至五年禁止轉讓以防止炒賣。中介不得提供融資或協助購房人辦理各種形式貸款,地產商無法以提供二按作競爭優勢。為求土地儘快轉作住房,拍賣土地後閒置一至二年者收取地價20%稅款,閒置越兩年者政府有權強制收回。某些省份暫停土地二級市場交易,即投地後不得轉讓,以遏止土地炒賣。

重稅加租管遏止升勢

東南亞某國八成多是資助房屋,但調控亦絕不手軟,轉讓印花稅以遞減方式收取五年,樓價連跌四年後才略為放寬。外來買家亦需繳15%額外印花稅,又規定發展商必須在地皮購買日期五年之內建造並出售所有單位,否則須支付額外地皮價格15%。

再轉至澳洲,墨爾本及悉尼樓價世界名列前茅。除了特殊情況外,兩城禁止外來買家購買二手物業,購買一手物業亦要先經過相關機構審批,且物業業權上限為50%。一手物業還要繳付額外印花稅,增值稅12.5%。某些州份亦額外收取1%物業價值的空置稅,一年中有六個月閒置視為空置,業主需提供證明住屋並非空置。

再轉去紐西蘭,因應17年全年樓價上升了5.8%(香港18年單是第一季二手樓價已上升了7.6%),住房擁有率64%(香港只得50.4%),正仿效澳洲立例禁止外來買家入市。

全球位列第三樓價最難負擔的城市加拿大溫哥華,針對非戶籍買家收取印花稅20%,每年額外2%房產稅。任何不是英屬哥倫比亞省(即溫哥華所屬省份)稅務居民,再額外徵收交易稅2%至3.5%。所有新屋收取價值增值稅VAT 5%。2017年年底實施租管,續租時不得以租約期滿以追及同區市值租金為由大幅加租,加租上限定在通脹率加4%。溫哥華空置率比香港還要低,但仍每年按物業估值1%收取空置稅。任何轉售資產皆要繳付增值稅,適用投資房屋及非居民的稅率高達35%至50%,但當中亦牽涉複雜的扣減計算。

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樓價高企影響民生,從極權國家到民主自由國家皆調控住宅市場。以負擔能力計算,全球第二及第三位的悉尼及溫哥華,調控力度非同小可,仍只能勉強拉住樓價飆升。兩地與本港樓價相比皆望塵莫及。看畢各國調控措施,啟示良多,下回分解。

註:房產相關稅務極為複雜,且經常更改,本文只節錄部份措施作討論用途,並不構成任何稅務建議。細節請參閱各國相關條文。◇