橫洲發展計劃,32公頃土地劃作公營房屋發展,2014年完成詳細研究報告,至今只得第一期上馬,提供4千個單位,還要等2025年才落成,當中只收回一個佔地0.1公傾的棕地,第二、三期發展時間表欠奉。(大紀元資料圖片)
橫洲發展計劃,32公頃土地劃作公營房屋發展,2014年完成詳細研究報告,至今只得第一期上馬,提供4千個單位,還要等2025年才落成,當中只收回一個佔地0.1公傾的棕地,第二、三期發展時間表欠奉。(大紀元資料圖片)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報171.92,按周急跌1.47%。分區指數除新界東再反彈1.54%外,港島、九龍及新界西則分別下跌3.36%、2.3%及0.95%。其餘領先指數亦錄得較大跌幅,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌1.58%、1.45%及1.65%。中原代理人指數(CSI)則連升三周,最新報49.37,按周再升3.54個百分點。

受港島及九龍區指數急跌拖累,整體二手樓價指數急跌近1.5%,跌幅更是近三年來最大。先前連跌四個月的新界東指數則連續三周靠穩。

二手成交繼續谷底徘徊,預計全月仍少於兩千宗,市場焦點集中於一手新盤。19年第一盤中國海外位於大埔山塘路的天鑽推出486伙,首日售出九成多,成績理想,發展商輕微加價3%加推162伙。

緊隨天鑽之後,新鴻基與市建局合作發展的土瓜灣Downtown 38,以平均呎價1.82萬推50伙,較同區先前新盤價低10%左右,首日錄得6倍超額認購,發展商定價似乎找到市場支持。

信置位於大埔白石角的逸瓏灣8 以折實呎價1.32萬開售108伙,低於同區市價越兩成,策略似乎以截擊天鑽及務求一日沽清為目的。信置是白石角大地主,17年中更以樓面呎價1.16萬的區內新高價投得地皮,會否維持低價售樓及會否引發新一輪減價戰則有待觀察。

多地一用浪費資源

另外,上周行政長官林鄭月娥出席立法會答問大會時被議員質詢,港珠澳大橋口岸人工島填海150公頃,只有一項公共設施,多地一用,浪費土地資源,林鄭亦直認不諱。土地諮詢報告揭露政府七宗罪,其中一項就是用地單一化。政府後知後覺,即使馬上作出修正,所需的資源將較整體規劃及同步建設數以倍計,還影響現有運作。土地未盡其用例子屢見不鮮,特區急需設立機制,箝制政府用地上重複錯誤。

魔鬼藏在建議細節中

政府收緊長者綜援資格,立法會議員及市民強烈反彈,特首卻在立法會答問大會上指出各議員已經批准財政預算案,收緊長者綜援資格屬其中一項,言論引出軒然大波。千多頁的財政預算案中只有兩段提及收緊資格,政府利用細節隱藏魔鬼,手段低劣,連建制派亦無法接受。

可是利用這些手段蒙混過關越見頻繁,土地資訊報告就處處見其蹤影,令短中期選項供應難以樂觀。報告指短中期選項有三個,最有潛力是私人農地發展,達150公頃。

先說個故事,有一頑童不願學習,嚷著要玩耍,其母親回應玩耍與學習沒有衝突,結果頑童朝晚玩耍不顧學習。玩耍與學習當然不一定有衝突,但必約法三章,兩者取得平衡。

特首林鄭月娥明言要搞公私合營發展農地,諮詢報告指利用《土地收回條例》與公私營合作沒有衝突,卻沒考慮平衡,結果政府只著重其公私營合作模式而忽略收地,因政府早就顧忌收地,更無意撼動手執選票的地產商。坊間多個調查指出市民反對公私合營比例越六成,土地諮詢則刻意迴避徵詢市民對公私合營的看法,卻又建議政府應構建合作框架,等同叫政府上馬,放棄收地。

再有,報告提到坊間有突破框架的收地建議值得政府詳細研究,卻沒有具體分析,以一小段落就抹煞這些建議,這些建議可能優於公私合營又或有衝突,政府當然順應報告,研究再研究,專注其公私合營方案。

公私合營牽涉私企與公眾利益正面衝突與量化,框架討論必然激烈,項目必逐一審批,又或以先導計劃試行。長策剛剛把公私營房屋比例提升至七三,提高合營對公營比例的期望,發展商更會衡量總體公營房屋供應不至影響其它私人項目的肥肉。試問選項如何叫人樂觀?當然有發展商願意捐地,亦不排除有一兩個試驗計劃推出,但供應都是象徵式,無關痛癢。

短中期供應難樂觀

其次是棕地,市民壓倒性支持利用作興建房屋。諮詢報告強調棕地並非唾手可得,政府需小心考慮重置及賠償問題、基建配套等,又呼籲政府儘快完成棕地研究。這些都是已知的事物,並無實質。

參考(元朗)橫洲發展計劃,32公頃土地劃作公營房屋發展,2014年完成詳細研究報告,涉及棕地作業者近90個,至今只得第一期上馬,提供4千個單位,還要等2025年才落成,當中只收回一個佔地0.1公傾的棕地,第二、三期發展時間表欠奉,90個棕地作業者原封未動。

政府有《土地收回條例》的尚方寶劍,土地又全數作公營房屋發展,發展項目亦只行寸步。對那些還未規劃,研究報告欠奉的棕地,請問政府將會採取甚麼不同的執行方式可令這些棕地十年內有實質供應?

另一短中期選項是私人會所用地,民政事務局檢討用地契約拖足四年,不遲不早,偏偏就在土地諮詢展開時才進行諮詢,兩個諮詢兩個方向早已釀成衝突,如今民政事務局又未交報告,給政府一大藉口押後回應。

再有,民政事務局方向是收取某百分比的市值租金,若果建議落實,後者將令會費大增,一般會員負擔不起而退會,令剩下的會員非富則貴,豈不令會所更貴族化,令市民難以相信政府有意撼動這些權貴把持的會所。

報告亦表明,政府未曾就這些契約用地發展潛力展開研究,既然民政事務局檢討可花四年,研究又可花數年,反正大部份市區契約用地2026年或之後才到期。試問十年內怎會有供應?

唯一有潛力的就是粉嶺哥爾夫球場,可是土地諮詢報告建議政府研究並考慮收回部份。報告用詞是建議研究及考慮,並不是直接建議收回,研究考慮還附帶多個條件,包括考慮交通規劃、林木保育,保留用地原貌、休憩及康體功能、提高發展密度等。政府怎不從善如流,詳細研究,慢慢考慮,先拖三五年。報告初步預計32公頃只可興建4,600個公營房屋,已預先替政府壓低期望,政府就大可以32公頃土地只能興建數千單位為由未符效益而擱置方案,保留某些人士享受國際級哥爾夫球場的權利。

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政府對諮詢報告至今未有正式回應,只有林鄭月娥的「照單全收是不負責任的行為」,可以預期政府將選擇性執行。諮詢報告同時留有極大迴旋空間,讓政府屬意的選項上馬。若沒有破格的發展,這些短中期選項即使不是零供應亦只會是象徵式,而逼在眉睫的房屋供應短缺問題恐怕還要再拖多十數年。◇