反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）創新高後輕微調整，最新報162.34，按周微跌0.16%。分區指數除港島區上升2.66%外，九龍、新界東及新界西分別回調0.43%、2.38%及1.72%。其餘領先指數亦全線輕微調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別微跌0.03%、0.19%及0.22%。中原經紀人指數（CSI）最新報74.44，按周微跌0.45個百分點。

整體二手樓價輕微調整，上周下跌的港島區反彈，其餘七大指數則轉升為跌，新界區指數跌幅較明顯。成交稀疏，個別指數按周表現較反覆，但業界認為短期整體樓價上升的趨勢未變。

成交稀疏高位反覆  七大指數由升轉跌

數大發展商的全年銷售目標超額完成，所以並不急於推盤，部份更表明先價後量，以破價格紀錄為目標，市場反應轉趨觀望乃預期之中。新地南昌站上蓋「匯璽II」開售321伙，收票遠遜一期，但仍錄得超額近十倍，首日單位近乎售罄，當中不乏大手買家及投資者，發展商再加價4至5%加推單位。新世界位於西環的「瑧蓻」主打迷你開放式單位，首推70多伙，平均呎價近三萬，首日只售出四成。發展商惜售，豪宅大多改作招標方式出售。已屆現樓的北角「海璇」價單欠奉，任由有意者開價，發展商志在打破呎價紀錄。

凶宅散貨樓市將見頂

另外，樓價瘋狂，凶宅近期亦成搶手貨，與市價折讓縮減。房署的特快公屋編配計劃，主要涉及「不受歡迎」的公屋單位，亦接獲逾八萬份申請。情況類似股票市場，當垃圾股皆受追捧，市場熱衷於收碎股之際，就是股市見頂之時。同樣道理，即使樓價再升，相信離見頂亦不遠。

再有，地價高昂，發展商聯手搶地成為新趨勢，一來分散發展風險，二來融資組合可按情況調整，解決單一發展商財力不足問題，有力把地價推得更高。

本欄年初時指出，梁振英早已預留多幅極貴重地皮於本財政年度給林鄭月娥推出以刺激樓市。若林鄭不去檢討推地策略，只能引證政府不但無意讓樓價回落，還樂於見到樓價上升，繼續以賣地取得巨額盈餘以對抗恆常開支赤字。

火燒居屋政府再搧風

林鄭施政報告無力處理樓市問題，首置計劃杯水車薪，細節及明確時間表欠奉，私樓新一輪升浪隨即展開；其「綠置居」恆常化及空穴來風的「封頂論」更禍及資助房屋，各區陸續創出成交呎價新高。

房協開售分別位於屯門及將軍澳居屋項目，共620單位，以七折定價，結果收到九萬多份申請，超額認購逾150倍，破居屋重推以來紀錄。申請絕大多數是白表，按現行分配機制，即白表中籤率恐怕只有300份之一。綠表申請則未見踴躍，只有6,000份左右。申請者接受傳媒採訪，紛紛道出置業之苦況：有指二手樓價根本高不可攀，單是首期已望塵莫及；有指面對租金狂加，為了安居而申請；亦有替子女交表，直言將提供金錢上幫助云云。政府不但沒有積極協助市民解決置業難題，還嫌資助房屋市場未夠熾熱，繼續搧風點火。

上周政府公佈「白居二」恆常化細節，每年3,000至5,000伙。筆者在首輪「白居易」推出之前早已指出，任何資產只要增加其流通性，非流通性溢價減少，資產價格自然上升。據傳媒報道，第一輪「白居二」實行期間，第二居屋市場錄得64%升幅，而同期753呎以下私人單位價格升幅只有46%，充份證明筆者論點。政府亦坦白承認「白居二」令居屋價升幅跑贏大市。在未有明顯增加供應或加強調控措施時，政府卻堅持把計劃恆常化，結果將適得其反。

再有，2018年房署將推多個市區居屋盤，包括啓德及長沙灣等皆屬樓王級別，勢必引發瘋狂搶購，進一步刺激市道。更甚者，按房委會最新數字，資助房屋供應量將於2018年見頂，只有2.17萬伙，19及20年分別回落至1.89萬及1.79萬。資助房屋市場在政府「自編自導」下恐怕沒有最狂，只會更狂。

政府無意讓樓價回落

居屋大幅超額認購凸顯樓市深層次問題。其一，置業有一定剛性需求，但樓價嚴重脫離現實，逼使需求壓向資助房屋及小型單位，兩者升幅跑贏大市，結果變成惡性循環，令置業階梯斷裂。本應增加資助房屋比例，改善調控措施以減低市場扭曲才是解決問題的方向，但市民看不到林鄭首份施政報告針對根本著墨，首置計劃更是杯水車薪，難以成為階梯，對解決本港樓價高的問題幫助有限。

其二，雖然政府沒有正式統計，但坊間調查所得，四成新一代上車客靠父母支助，另一調查指父母平均提供90萬支助資業。置業不良現象已全面透支上一代的負擔或退休財力，靠父母擔保才能上車的比例急升。萬一樓價下滑，影響的將是兩代人，威力可能將雙倍於沙士。反過來看，因樓價下滑影響如此深遠，加上用家主導市場，政府將被高樓價反制，意味政府願意見到樓價穩定於高位而無意讓樓價回落至可負擔水平。

其三，綠表申請總數只有6,000個，以76萬公屋租戶計算，比例相當低。房協兩個項目已包括交通便利的將軍澳市區盤，但亦未能吸引大量申請。其中原因是林鄭把公屋改作綠置居，加上預期折扣大於居屋，公屋租戶多了選擇，自然不急於參與。綠白表失衡，居屋、綠置居客源重疊，兩者應如何定位？更令人擔心的是，低比例可能與公屋戶的付擔能力或置業意願有關。政府未作相關調查，卻又硬把公屋轉作綠置居，能否全部被吸納未知之數。萬一樓價見頂甚至回落，申請綠置居者勢將觀望，屆時綠置居反應冷淡，即使政府修改計劃，亦費時失事，阻礙公屋流轉，延長輪候時間。這個可能性不容忽視，未知政府準備如何應對？

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政府增加供應乏力，房屋策略不清，又不願去完善調控措施，還在資助房屋搧風點火，引發破紀錄的居屋超額認購，本港樓價恐怕在可見將來也難以回到合理可負擔水平。◇

 

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