反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周創歷史新高,最新報167.96,按周再升0.2%。分區指數除九龍區下跌0.93%外,香港、新界東及新界西則分別上升0.86%、0.58%及1.06%。其餘領先指數亦全線再升,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.17%、0.2%及0.26%。中原經紀人指數(CSI)最新報77.58,六周來首次回落,按周下跌2.77個百分點。

二手樓價連升四周兼連續三周創新高。七大領先指數齊創新高,只有九龍區下跌。一如所料,新界西追落後,兩周累計急升3.2%。大型單位持續強勢連續五周創新高,大型屋苑及中小型單位領先指數過去十周有九周就上升。

自林鄭月娥發表施政報告以來,僅僅三個月樓價已累升近5%,且升勢有餘未盡。買家見勢色不對紛紛追入,二手成交回暖。除個別單幢盤外,整體一手銷情理想,發展商加價絕不手軟。土瓜灣「津匯」首輪售罄,次輪加推加價越一成。本周股市急跌,若跌勢持續,有助樓市降溫。

公司客市場將擴大

另外,最近市場出現一宗大型銀主盤,涉及31個物業,以一籃子出售,估值逾十億。原業主乃資深投資者,物業以公司持有,若買家接受利用股權轉讓交易,只需繳付轉讓值0.2%的印花稅,避過「一約多火」,更不用繳付辣稅,省回數億元稅款。

事實上,資深投資者大多以公司持有物業,而且這些公司大部份成立的唯一目的就是持有物業,並無其它交易,以便將來轉讓時通過盡職審查。買家當然擔心隱藏債務,但很多時賣家亦願意作出擔保,確保交易成功進行。如此一宗交易就走漏30個物業,由於沒有正式統計,類似交易不知幾何。除非政府拿出數據,否則難以說服市民此類交易微不足道。

人民幣不足一年間大幅升值一成,增加大陸客購買力及對沖需求,反正辣稅以外來買家身份亦需要繳付,何不以購買公司持有物業,既可達至匿名又可提升轉讓價值及靈活性。與此同時,政府削減企業稅推高此類公司投資價值,公司持有物業的轉讓市場將迅速壯大,結果將嚴重削弱調控措施成效。

遊戲規則內「玩到盡」

律政司司長鄭若驊甫上任便爆出僭建風波。她申報在港全資擁有四個物業,包括以公司名義持有屯門獨立屋及沙田單位作自用,沙田工業大廈一個單位用作儲物用途,又以首置身份購入南區物業作出租用途。司長抽空上立法會解畫,多番道歉,並以事務繁忙、因公忘私作解釋,承認可以處理得更好,但拒絕承認對僭建知情,更爆出金句「不能接受自己是一個無誠信的人」的指控。

筆者相信事件將告一段落,皆因特區政府最擅長興風作浪以分散注意力,先來一輪DQ參選者,又將上演「一地兩檢」硬闖立法會,很快便如梁振英僭建事件,不了了之。司長既是大律師,又擁有專業土木工程師資格,所有單位皆涉及僭建,但她對所有僭建堅持毫不知情,實在匪夷所思,令人懷疑其實涉事者太懂遊戲規則且鑽盡制度空子。只要僭建不是她本人執行,並堅持自己不知情,舉證責任就在屋宇署。當然屋宇處無法找任何證據皆因僭建是上手業主所為,屋宇署只能勒令還原。

再有,公司擁有物業並賦予鄭氏使用,但在法例上公司就是獨立法人,即使鄭氏全資擁有該公司,亦不能算作鄭若驊本人,所以在首置上的聲明不能視作虛假陳述。銀行按揭旨在列出按揭條款,難以毫無疑點地證明鄭若驊存心詐騙,且自身亦有履行評估責任。這亦是反對者只能批評但無法採取實際法律行動的原因。司長早將理據告知林鄭,林鄭才有「本錢」,睹上個人誠信「盲撐」。官感上雖然極其難看,在法例上如之奈何。政府包容,但市民對司長的不信任在民意調查結果已完全反映。

收緊措施加強查處

事實上,利用公司持貨、以首置身份投資、享用獨立屋僭建、利用類似聲明取用按揭者又豈止司長一人。筆者認為政府應當採取以下三項措施收緊政策。其一,反映公司客及外來買家的買家印花稅17年達3,823宗,較16年急升56%。最近中環某住宅盤以公司成交比例達一成。公司交易比例上升,政府必需堵塞漏洞,向利用公司交易但實際進行住宅物業買賣的徵收辣稅。執行技術上可能遇上一些困難,但應有折衷方案。政府在減企業稅,但不能豁免住宅租金收入,以免火上加油。

其二,筆者早已在本欄多次指出,不能利用首置身份識別自住及投資客,必須按照住宅的實際用途。政府宜在現行印花稅基礎下,按住宅用途收稅。政府選項甚多,包括追收印花稅或收取差異化地租,又或租金收入實施差異化稅率。為防止投資者把稅收轉嫁租客,應與租管一併考慮。面對未來長期住屋需求缺口,政府應更進一步。對多於一個物業,政府還可指定一個主要住宅,其餘視作非主要自住物業。有了這樣的分類政府就有很多選項,需要時出手,針對利用「自住」身份而囤積物業的買家。

其三,獨立屋及村屋僭建已屬慣性。其它物業因業主立案法團需要負責監督僭建,加上建築設計所限,增加空間的僭建可能性甚低。獨立屋缺少業主立案法團監察,政府就要填補漏洞。針對僭建地庫及天台建築物,差餉物業估價署可向所有獨立屋及村屋業主定時發信,要求業主於限時內回覆,提供沒有該類建物的書面聲明,從而作出核對。若業主作出虛假陳述就可能面對刑事責任。對未有限時回覆且沒有合理辯解的情況,可收取懲罰性地租。

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經過多番官員僭建及利用首置漏洞投資事件,如果政府依舊置若罔聞,只能證明政府刻意包庇,維護某些人的利益,方便某些人走法律罅。政府稱以民為本,還有公信力嗎?◇