由「破產大王」沽貨到物業市場與零售市道的尋底拷問

踏入 2026 年，關心香港財經與地產走勢的人，無可避免都要面對一條「靈魂拷問」：

香港商業物業市場，經歷多年暴跌後，是否已經見底？

2025 年，市場普遍已從數據上確認住宅樓價完成尋底，並出現約數個百分點的技術性反彈。然而，另一條更為沉重、亦更具系統性風險的戰線——商業物業市場，卻仍深陷泥沼。自 2019 年見頂以來，商業物業價

格跌幅動輒五成至七成，部份個案甚至超過七成，遠高於住宅市場約兩至三成的調整幅度。

這不單是一場價格調整，而是一場高槓桿投資模式全面逆轉下的「爆煲潮」。

從「破產大王」到財困家族：沽貨潮仍未完結

過去一年，市場最明顯的訊號，並非成交量回升，而是資深投資者與財困家族的密集沽貨行為。被市場稱為「五大財困家族」的投資者——鄧成波家族（波叔）、永倫集團（倫耀基家族）、湯文亮家族、馬亞木家族及陳秉志，過去一年合共減持物業超過百億港元，涉及70多宗大手交易。

其中，鄧成波家族的動向尤其具指標性。今年 1 月 5 日，市場傳出其持有的油麻地一個約6萬平方呎的3層商場，已被銀主接管並推出市場，叫價約3億元，呎價僅約5千元。值得注意的是，該物業在 2023 年仍由波叔家族持有，當時叫價高達7億2千萬元，短短不足3年，帳面蒸發超過4億元。

事實上，波叔家族過去5年合共沽出大量酒店、商舖及住宅，單在去年9宗成交中，8宗屬虧損離場，累積帳面虧損接近9億元。即使部份物業持有年期長達7年，仍難逃虧損命運，足證商業物業市場至 2025 年仍未真正喘定。

同樣情況亦出現在「收租王」倫耀基家族。永倫集團去年以約七億五千萬元出售銅鑼灣景隆街 20 號商廈，較高峰期貶值近一半；而湯文亮的紀惠集團出售中環中心整層寫字樓，更創下單一分層寫字樓歷來最大虧損紀錄，跌幅逾五成。

這些並非個別事件，而是銀行持續收緊信貸、投資者被迫去槓桿的集體結果。

銀行態度才是真正的「底部判官」

若要回答商業物業是否見底，關鍵不在成交價，而在於銀行的態度是否轉向。

過去兩年，恒生銀行率先收緊對高槓桿投資者的按揭要求，其後滙豐、東亞、星展等大型銀行亦相繼提高「call loan」頻率，要求投資者補倉或減磅，或增加抵押品價值。這直接導致持貨較重的財團被迫沽貨，形成

惡性循環：價格下跌 → 抵押值下降 → 再被 call loan → 再沽貨。

只要銀行未有明顯放寬態度，商業物業市場便難言真正見底。

個別核心區成交，並不等於全面復甦

支持「已見底」論者，往往引用近期香港出現的幾宗矚目成交，例如阿里巴巴以七十二億元向怡和購入銅鑼灣核心商業樓面，港交所及證監會亦購入港島甲級寫字樓等。然而，這些交易高度集中於一線核心地段、具戰略用途的優質資產，並不能反映整體市場狀況。
摩根士丹利最新的 2026 年預測指出，除中環核心區租金或有輕微回升外，整體辦公室租金仍可能下跌約 3%，而年底空置率預計仍維持在 15% 左右，接近歷史高位。至於九龍灣、觀塘、鰂魚涌等次級商業區，需求依然疲弱。

商舖市場：死場現象仍在擴散

商舖市場的情況更為嚴峻。旺角先達廣場的例子，幾乎成為教科書式的警號。昔日作為 iPhone 炒賣聖地，如今人流大減，最新成交的迷你舖位，平均呎價僅三千多元，較十多年前購入價暴跌近九成。類似情況亦出現在油麻地、旺角、深水埗等多個傳統消費區。
誠然，香港零售銷售數字近月出現回升，連續數月錄得增長，但細拆後可見，增長主要集中於高價電子產品及金融相關消費，扣除這些因素後，整體零售實質增長僅約 2% 至 3%。摩根士丹利的研究報告指大陸旅客消費模式轉向「窮遊」，北上消費持續分流，本地零售租金在 2026 年仍可能下跌約 3%。

「清盤王」的警告：重組風險仍在累積

有「清盤王」之稱的安永黎嘉恩，近期亦指出，香港經濟雖在數字上復甦，但並非全面性反彈。他特別提醒，企業高度依賴物業作抵押融資，當物業價值大幅下跌，銀行自然要求補倉或收緊條款，令中小企業及中型發展商的現金流壓力急增。

黎嘉恩認為，未來一段時間，中小型地產商面臨重組的風險正在上升，即使不至於大規模清盤，資產被低價拋售亦難以避免。

結語：2026 年仍是「磨底之年」

綜合各方面觀察，2026 年的香港商業物業市場，談見底仍為時尚早。銀行去槓桿未止、次級市場需求疲弱、零售結構性轉變未完成，這些因素意味著商業物業仍需一段時間「磨底」。
或許，真正的底部，不在價格，而在於市場何時能消化完高槓桿遺留下來的結構性問題。在此之前，所謂反彈，更可能只是個別資產的短暫修復，而非全面復甦。
這場商業物業的爆煲潮，仍未真正落幕。

（編者按：本文僅代表專欄作者個人意見，不反映本報立場。）◇

 

--------------
記得那一天
也繼續過好每一天
--------------

📌 2025大事回顧👇🏻
https://hk.epochtimes.com/tag/回顧2025

🔔下載大紀元App 接收即時新聞通知：
🍎iOS：https://bit.ly/epochhkios
🤖Android：https://bit.ly/epochhkand

📰周末版實體報銷售點👇🏻
http://epochtimeshk.org/stores