美國兩大政府支持的住房金融機構近期大幅增加保留投資組合，引發市場對按揭利率下降的猜測。

周一（12月15日），彭博社報道說，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在截至10月底的過去5個月內，持有的按揭支持證券和按揭組合（MBS，自行持有而非出售給投資者）增加了逾500億美元，增長幅度超過25%。

這兩間公司目前的MBS持倉總額達到2,340億美元，為2021年以來最高水平。有分析師估計，2026年房利美和房地美可能再增持1,000億美元的按揭組合，不過在2008年金融危機後政府設置的上限仍留有巨大空間。

報道說，有市場人士認為，特朗普政府可能通過增持MBS的操作，保留更多貸款而非出售，從而減少市場供應、支撐價格，進而壓低收益率並降低按揭借款利率。此外，當利差擴大時，這兩家大型買家的介入也有助於抑制波動，並在此過程中降低投資者的評估風險。

DoubleLine Capital的投資組合經理維塔利·利伯曼（Vitaliy Liberman）表示，如果想降低按揭利率，最直接的方法之一就是指示房利美和房地美購買更多按揭債券，他相信本屆政府正在考慮所有方案。

目前，美國機構MBS市場規模約9萬億美元。在1月上任以來，特朗普政府已多次表態，將利用房利美和房地美的雄厚財力來降低住房成本。

聯邦住房金融局（FHFA）局長普爾特（Bill Pulte）表示，正在探索推出50年期按揭，以減輕月供負擔。

1990年代至2000年代初，為達成政府可負擔住房目標（如向低收入者提供貸款），房利美和房地美公司逐步降低貸款標準，購買大量次級（subprime）和Alt-A等高風險貸款。

2007年～2008年樓市崩盤，樓價暴跌導致大量違約，兩間公司持有或擔保約5.3萬億美元按揭，遭受巨額損失（2008年單年虧損數百億美元），最終進入破產管理程序。

2008年9月7日，聯邦住房金融局將兩間公司置於政府監管下，並對其持有的資產規模設定了嚴格上限。同時，財政部強制要求兩間公司減持MBS，至2022年底縮減至1,580億美元。

自2022年美聯儲開始提高目標利率以抑制通脹以來，按揭利率一直居高不下。目前，30年期房屋貸款的平均利率仍然高於6%。

在截至10月的五個月內，房利美和房地美持有的MBS資產規模增加了逾500億美元。即使如此，這些公司的資產規模仍比上限低兩千多億美元，意味著未來仍有充足的增長空間。

分析師表示，由於官方鮮有解釋，華爾街只能猜測推動這一轉變的因素，以及房利美和房地美明年可能增持多少資產。

花旗集團預測，房利美和房地美在2026年將增加約1,000億美元MBS，甚至有可能達到2,500億美元。該銀行估計，這可能將MBS風險溢價降低約0.25個百分點，其中部份或全部降幅將反映在調降消費者的按揭利率上。

FHN Financial的策略師沃爾特·施密特（Walt Schmidt）表示，由於房利美和房地美仍由財政部持有大量股份，因此政府對它們仍然擁有很大的影響力。

施密特告訴彭博社說，「這賦予了政府一個靈活的工具來降低消費者的利率，類似於美聯儲的做法。」自2022年以來，美聯儲一直在逐步剝離其持有的MBS。

也有分析師認為，政府此舉也可能是為房利美和房地美結束近20年的監管並重返公開市場鋪路。#

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願香港人彼此扶持走過黑暗
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